觀點指數 在9月15日觀點指數發佈的《市場回調持續 | 2026年三季度REITs發展報告》中，其指出，三季度REITs政策體系呈現地方試點與頂層制度破局並行的推進格局，政策重心從推動發行擴容轉向土地配套、市場互聯互通與資產類別拓展等深層制度建設，一級市場發行節奏顯著加快，資產邊界與區域覆蓋同步突破。一級市場發行擴容加速，10只產品進入發行或上市流程。二級市場震盪尋底，中證REITs全收益指數累計下跌3.43%，供給擴容壓力與政策紅利、產業資本增持間動態博弈。
募資端持續放量注入動能，REITs市場版圖進一步擴展
市場整體數量方面，據觀點指數統計，截止2026年9月11日，全市場上市的REITs產品達到89只，總市值達到2309.20億元，同比增長5.87%。
報告期內，共有3只公募REITs完成募集上市，其中中航中核匯能新能源REIT發行規模為23.24元，華泰三峽新能源REIT發行規模為40.07億元，創金合信北京國資公司REIT發行規模為28.31億元，三支基金合計募集資金81.61億元。
從市場結構來看：園區基礎設施REITs 20只，市值268.88億元，佔比11.64%；消費基礎設施REITs 12只，市值368.78億元，佔比約15.97%；倉儲物流類11只，市值約212.55億元，佔比9.20%；保障性租賃住房9只，市值約197.10億元，佔比8.54%；商業不動產5只，市值約230.67億元，佔比約9.99%。
地方配套與頂層設計協同發力，REITs政策進入制度深化與資產擴容並行期
三季度，REITs政策體系呈現地方試點與頂層制度破局並行的推進格局，政策重心從推動發行擴容轉向土地配套、市場互聯互通與資產類別拓展等深層制度建設。
中央層面，證監會正在推進REITs納入滬深港通各項準備工作；《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》將租賃住房、城市更新項目納入REITs發行與擴募資產範圍，提出優化租賃住房原始權益人監管與項目淨現金流分派率要求，並明確穩慎推進商業不動產REITs，為房地產存量資產盤活打開REITs通道。
地方層面，河南、重慶圍繞民間投資參與REITs發行，出臺項目推介與模式引導政策；上海先後在土地管理規劃與民間投資行動方案中明確REITs項目土地續期成本控制與發行協調服務機制，北京將REITs納入城市更新融資工具體系，地方政策覆蓋從資產培育到土地配套的全鏈條環節。
整體來看，三季度政策從項目供給、制度配套、市場開放三個維度同步推進，REITs作為存量資產盤活核心工具的政策定位進一步明確。
發行擴容步入密集落地期，資產邊界與區域覆蓋同步突破
2026年三季度，公募REITs一級市場發行節奏顯著加快，8月中下旬迎來年內批覆最密集窗口，5只產品於8月17日至18日集中獲證監會註冊批覆，疊加9月3日創金合信北京國資商業不動產REIT正式上市，三季度已有10只產品進入發行或上市流程。資產類型覆蓋交通、能源、商業不動產、產業園、保租房、市政供熱等。政策推動下的擴容態勢明確。
本批次項目的核心特徵在於資產類型邊界與區域覆蓋的同步突破，「基礎設施+商業不動產」雙輪驅動格局進一步夯實。基礎設施類中，山證晉中公投瑞陽供熱REIT為山西省首單公募REITs，底層資產為晉中供熱管網，覆蓋面積1217萬平方米，標誌着市政供熱類資產證券化通道向中西部省份延伸；博時山東鐵投路橋REIT為全國首單跨黃河路橋REITs，底層資產為濟南長清黃河公路大橋，BOT模式下的交通基礎設施資產持續擴容。
商業不動產類中，華泰紫金華住安住REIT為深交所首單酒店型商業不動產REITs，也是國內首單由民營酒店集團主導的酒店REITs，底層資產為華住集團旗下廣州與上海的709間酒店客房，民企主體與酒店業態雙雙實現突破；創金合信北京國資REIT底層資產包含集智未來人工智能產業園與隆福寺文創街區，估值合計25.69億元，文創街區資產首次納入REITs底層資產範圍。
區域覆蓋與發行主體的多元化，反映了REITs市場從東部沿海向全國擴散、從央國企向民企延伸的包容性增強。平安西安高科產業園REIT為陝西省首單由本土國企發行的產業園類REITs，底層資產位於西安高新區絲路軟件城，建築面積32.50萬平方米；國泰海通中國建築租賃住房REIT底層資產為上海松江區2432套保租房，原始權益人為中建資本，央企參與保租房資產證券化的路徑進一步打通。
三季度REITs指數震盪尋底，政策紅利與產業增持共振修復
報告期內中證REITs全收益指數從970.51點回落至937.20點，累計下跌33.32點，跌幅3.43%。三季度REITs指數呈現反彈、下探、修復、回落的震盪格局，核心驅動在於供給擴容壓力與政策紅利、產業資本增持之間的動態博弈。7月初，受6月底首批商業不動產REITs集中上市衝擊逐步消化、REITs指數基金獲批建倉及估值回落至歷史低位等因素推動，指數反彈至7月3日的季度高點（982.33點）。
隨後市場進入調整階段，7月下旬伴隨二季報披露，產業園、倉儲物流等順週期板塊基本面承壓，部分項目現金流不及預期，疊加增量資金入場有限，指數下行至7月28日的940.31點，7月全月下跌1.73%，8月上旬調整延續，受部分戰略配售解禁引發的流動性擔憂影響，IDC板塊領跌，指數於8月13日觸及929.90點的季度低點。
此後市場迎來修復窗口，8月中下旬原始權益人密集披露增持計劃，5只產業園REITs先後公告增持，疊加8月28日證監會發布《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，明確支持租賃住房、城市更新項目發行REITs並穩慎推進商業不動產REITs，政策面與資金面形成共振，指數反彈至8月27日的958.80點。進入9月，市場再度回落，9月3日收於937.20點。
整體來看，三季度政策端從地方土地配套、民間投資引導到頂層房地產新模式構建形成多層次支持體系，產業資本增持信號積極，但供給持續擴容與需求修復節奏的錯配仍構成市場震盪的核心矛盾。
板塊分化格局清晰，現金流確定性決定相對錶現
三季度REITs板塊分化格局清晰，資產類型的現金流穩定性與順週期敏感度決定了各板塊的相對錶現，防禦類資產與順週期資產的跌幅差距超過5個百分點。保障性租賃住房以1.31%的跌幅居於五類資產首位，受益於底層資產現金流穩定、租約期限較長及政策端的持續支持，8月28日證監會發布的房地產新模式意見明確提出優化租賃住房原始權益人監管與項目淨現金流分派率要求，進一步強化板塊政策預期。
消費基礎設施與商業不動產跌幅分別為1.46%和1.60%，二者均依託線下消費場景的剛性需求與相對穩定的租金現金流，商業不動產作為首批上市的新資產類型，經過6月集中上市後的估值消化，三季度波動趨於收斂。園區基礎設施以6.33%的跌幅領跌五類資產，主要受二季報基本面承壓影響，部分產業園區項目出租率與租金水平面臨下行壓力，現金流不及預期，疊加8月初部分戰略配售解禁引發的流動性擔憂，IDC子板塊單月跌幅接近10%，招商科創REIT、南京建鄴REIT等標的單月跌幅超20%，拖累板塊整體表現。倉儲物流跌幅為5.54%，作為典型的順週期資產，受宏觀經濟需求偏弱影響，倉儲物流項目租金增速放緩、空置率上行，中報業績承壓。
換手率方面，園區基礎設施為27.06%，消費基礎設施為19.71%，倉儲物流為22.86%，保障房為18.96%，商業不動產為14.69%。
整體來看，三季度板塊分化本質是市場對底層資產現金流確定性的重新定價，保障性租賃住房、消費基礎設施等防禦類資產憑藉穩定分派展現相對收益，園區基礎設施、倉儲物流等順週期資產則在基本面與流動性雙重壓力下深度調整。
核心指標走出底部結構，分化制約修復高度
產權類公募REITs經營呈現“底部修復、結構分化”的特徵，核心指標自2023年觸底後持續改善，但2026年上半年出租率小幅回落，顯示修復動能仍存波動。出租率從2023年88.75%的低點回升至2025年92.89%，2026年上半年微降至91.95%，仍維持在90%以上區間；收繳率在2023年異常降至88.33%後快速修復，2024年以來穩定在98%以上，現金流質量回歸正常。
息稅折舊攤銷前利潤率從2024年69.94%的底部連續回升至2026年上半年73.88%，運營效率持續改善。現金分派率從2025年3.83%的低位回升至2026年上半年4.77%，分派能力修復明顯。
結構上，消費基礎設施與保障性租賃住房等C端資產出租率與收繳率表現穩健，倉儲物流與產業園區等B端資產仍面臨租金下行壓力，板塊分化加劇。
細分板塊來看，產業園區REITs板塊深度調整，20只標的中僅3只收漲，板塊平均跌幅約6.3%，租金下行是最突出的經營特徵，華夏和達高科REIT租金單價同比降22.54%，“以價換量”成為主流應對手段。消費基礎設施REITs板塊相對抗跌，板塊平均跌幅約4.5%，平均出租率97.02%居產權類首位，各基金管理人圍繞招商調優和場景運營尋找突破口。保障性租賃住房REITs防禦屬性凸顯，板塊平均跌幅約1.3%為產權類最小，EBITDA率81.12%領跑產權類，擴募成為規模擴張的主要驅動力。倉儲物流REITs板塊經歷明顯調整，板塊平均跌幅約5.5%，區域供需格局和租戶結構決定個體表現，華南、華東市場受新增供應集中入市影響空置率高企。商業不動產REITs處於上市後估值消化階段，首批上市標的均呈現不同程度的估值回落，但底層資產出租率與收繳率仍維持高位，基本面尚未出現實質性惡化。
整體來看，三季度C-REITs二級市場在供給擴容與政策紅利的博弈中震盪尋底，板塊分化本質是現金流確定性的重新定價，核心經營指標雖走出底部結構，但B端資產與C端資產的分化仍制約整體修復高度。