觀點指數 在8月31日觀點指數研究院發佈的《2026年8月房地產市場分析報告》中，其指出1至7月全國房地產開發投資、新開工規模延續同比收縮的態勢，施工與竣工端保持平穩推進節奏，供給端整體調整但內部環節分化明顯。房企到位資金累計同比仍處下降區間，行業資金面整體承壓，融資端信用分層持續深化。頭部優質國資房企憑藉信用優勢持續拓寬融資渠道、鎖定低成本資金，出險民營房企加速推進債務重組方案落地，行業風險出清個體間的進度差異顯著。
供給端調整態勢延續，房企資金結構進一步分化
2026年1—7月，全國房地產供給端整體處於調整週期，收縮態勢持續延續，房企資金面整體承壓的同時內部結構分化特徵顯著，施工與竣工端保持平穩推進節奏。
供給端整體處於調整區間，各環節運行態勢分化。開發投資規模保持相應體量，1—7月份全國房地產開發投資達43009億元，同比下降19.2%，其中住宅投資33172億元，下降19.1%，住宅業態始終佔據開發投資的核心比重。投資端的持續回落，主要受房企拿地意願偏弱、新開工規模收縮的拖累，行業整體擴表動力不足，土地市場成交規模同比下行也進一步壓制了開發投資的修復空間。
施工端存量項目推進節奏整體穩定，房地產開發企業房屋施工面積共計557572萬平方米，同比下降12.7%，其中住宅施工面積387051萬平方米，下降13.0%，
新開工端繼續調整，供給收縮節奏仍在延續，1—7月累計房屋新開工面積26700萬平方米，同比下降24.0%，其中住宅新開工面積19490萬平方米，下降24.6%。竣工端持續發揮交付託底作用，1—7月累計房屋竣工面積19195萬平方米，同比下降23.2%，其中住宅竣工面積13443萬平方米，下降25.5%。
1—7月份，房地產開發企業到位資金45748億元，累計同比仍處下降區間，行業資金面整體壓力尚未實質性緩解。分結構來看，國內貸款6300億元、自籌資金16544億元，房企外部融資約束依然較強；而定金及預收款14376億元、個人按揭貸款6040億元。以銷售回款為核心的內生資金仍是房企資金來源的主力，但受商品房銷售規模下行影響，回款端同樣面臨收縮壓力。當前行業資金分化格局持續加劇，資質優良的國資房企在融資端的優勢明顯，而多數中小民營房企仍面臨融資與回款的雙重壓力，資金安全仍是企業經營的核心底線。
國資房企低成本發債擴容，出險房企加速債務重組落地
2026年1-7月地產債累計發行規模達3002.24億元。近期房地產行業融資端呈現顯著的結構性分化格局，國資房企憑藉信用優勢持續拓寬融資渠道、鎖定低成本資金，出險房企則通過多元組合方案推進境內債務化解，行業資金分層與信用分化特徵進一步強化。
8月13日金融街控股發佈2026年度第四期中期票據發行情況公告，本期票據分為A、B兩個品種，合計發行金額20.8億元。其中品種一期限2加2年，發行金額10.8億元，票面利率2.63%；品種二期限3加2年，發行金額10億元，票面利率2.68%。兩期票據均實現足額認購，發行利率維持行業低位，既反映出銀行間市場對優質國企信用資質的高度認可，也將助力企業進一步優化債務期限結構、降低綜合融資成本。
8月12日中國海外發展通過境外子公司發行5年期人民幣計價高級無抵押綠色債券，最終發行規模31.91億元人民幣，最終指導價與息票率均定為2.20%，較初始指導價2.75%大幅下行，募集資金將用於現有債務再融資及合格綠色項目融資。頭部央企在離岸市場發行人民幣綠色債券且利率大幅下行，既體現了境外資本市場對優質房企信用與ESG表現的雙重認可，也進一步拓寬了頭部房企的境外融資空間。
出險房企方面，8月10日正榮地產發佈對旗下9只債券的重組方案，涉及債券本金總額66.61億元，含息合計72.03億元。核心安排包括三部分，一是用6400萬元一次性現金付款按面值8%的比例抵銷不超過8億元的債券本金，為有短期流動性需求的債權人提供現金退出渠道；二是以長樂、宜春、天津3個物業項目合計1.79億元的銷售所得款設置專項信託，對應抵銷不超過16億元的債券本金，依託存量資產回款緩釋債務壓力；三是剩餘債券本息置換為8.5年期的新債券，通過長期展期為企業經營修復爭取時間窗口。
本次重組採用現金清償加資產抵債加展期留債的分層方案，是出險房企債務處置的典型市場化路徑。萬科方面，2026年6至12月到期公開債規模合計101.2億元，針對6至7月集中到期的4只公開債券採取統一方案、分債券同步表決方式推進展期，2026年至今到期的公開債已全部完成展期。
上海新房同比普增格局延續，置換型需求成市場修復支撐
2026年8月前三週全國重點城市商品住宅市場呈現季節性調整趨勢，其中廣州、杭州等城市新房成交規模環比同步提升，成為市場修復的核心動力。據觀點指數監測，8月1日至23日全國重點監測城市商品住宅累計成交1.65萬套、186.07萬平方米，帶動年內累計成交規模達20.21萬套、2358.82萬平方米。
長三角核心城市政策加碼與需求釋放形成正向共振，新房與二手房市場修復動能同步增強。上海新房市場同比修復態勢明確，8月前三週成交6202套、65.01萬平方米，成交套數同比增長23.82%，成交面積同比增長27.52%；二手房市場成交規模保持領先，同期累計成交16859套、137.33萬平方米，市場流通性顯著優於新房。8月下旬“滬八條”新政正式落地，通過下調外環外二套房貸首付比例、放寬公積金提取範圍與頻次、升級“以舊換新”購房補貼、推進中心城區二手住房收購等組合拳，進一步暢通置換全鏈條。
杭州新房市場實現環比與同比雙增長，8月前三週成交1190套、17.14萬平方米，成交套數環比增長44.24%、同比增長44.07%。廣州新房市場呈現環比同比雙增格局，8月前三週成交3914套、40.25萬平方米，成交套數環比增長16.49%、同比增長31.34%。
深圳新房成交面積同比增長6.45%，二手房同期累計成交2850套、27.72萬平方米。北京二手房市場展現出較強運行韌性，8月前三週累計成交9511套、85.56萬平方米，套均成交面積達111.16平方米，改善型置換需求構成市場核心支撐。
核心資產走出獨立行情，中期業績與轉型分化加劇
在行業調整週期中，具備核心區位或稀缺資源屬性、由國央企主體開發的高端改善產品正在形成獨立於大眾市場的價值體系。一方面核心城市核心地段的不動產是高淨值人羣資產配置、對沖週期的重要選擇，另一方面濱海等稀缺資源構成了頂豪產品的長期價值基礎，疊加開發主體的信用背書與產品兌現能力，共同推動高端市場與剛需市場的進一步分化。
優質核心資產的抗週期屬性逐步凸顯。上海徐匯濱江為城市核心頂豪聚集區，安瀾上海東區推出169至289平方米戶型，將頂豪准入門檻下探至2400萬級，備案均價17.28萬元每平方米，項目本次推出100套房源，開盤30分鐘全部售罄，單批次銷售額33.6億元，客羣以38歲左右的科技行業從業者為主，長三角跨區域置業佔比較高，反映出新經濟財富人羣對一線城市核心資產的配置需求。
中旅三亞藍灣位於三亞CBD，擁有一線海景資源，主力戶型為186至556平方米濱海大平層，項目首開當月銷售額達15億元，位列三亞主城住宅銷量與單價雙榜首位，體現了海南自貿港長期價值加持下稀缺濱海資產的保值屬性獲得市場認可。
上市房企2026年中期業績進一步印證行業分化邏輯，盈利表現與核心資產佈局高度綁定。
保利發展簽約金額保持行業首位，核心城市銷售貢獻達95%，經營現金流連續第九年為正，綜合融資成本降至2.61%，資產負債率連續第六年下降。中國海外發展收入與合約銷售額分別同比增長17.3%和11.8%，約六成土儲位於北上廣深及香港；淨借貸比率27.2%，平均融資成本2.76%，現金短債比約2倍，財務結構保持行業較優水平。萬科經營活動現金流轉正，完成2.3萬套交付；公司推進城市聚焦與存量盤活，2025年以來累計完成約485億元到期公開債償付或處置。中國金茂簽約金額同比增長8%，一二線佔比96%，有息負債較年初減少62億元，融資成本降至2.87%，經營性現金流淨額轉正至105億元。
整體來看，當前房地產行業融資端的信用分層仍在持續演進，經營穩健的國資與頭部央企憑藉信用背書持續享受低利率融資紅利，融資渠道保持通暢，而多數出險民營房企仍以債務重組、資產盤活為核心工作，資金修復依賴銷售端回暖與資產處置進度。行業格局處於重塑進程中，手握核心資產、財務穩健的優質企業優勢持續擴大，梯隊分化與結構分層的長期趨勢仍將延續。