觀點指數 在8月27日觀點指數研究院發佈的《自主更新破局 | 2026年8月城市更新發展報告》中，其指出，以北京為代表的重點城市已率先邁入城市更新的制度深耕期，工作重心從項目試點轉向體系化、法治化建設。預計更多城市將跟進地方立法，明確更新規則及各方權責；自主更新、原拆原建等模式有望在更大範圍落地，居民在更新進程中的主體地位將持續強化。
制度創新與模式探索並進，自主更新迎來立法突破
本月，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等先行城市持續深化城市更新制度探索，結合自身城市稟賦與發展階段，推出差異化的政策創新與模式實踐，形成各具特色的更新發展路徑。
從共性特徵來看，重點城市的更新發展呈現三大共同趨勢：
一是以規劃、土地政策創新破除制度障礙，搭建常態化更新制度框架，降低項目落地的制度性成本。
二是更新場景全面拓寬，居住改善、歷史街區活化、商務樓宇升級、老舊廠區轉型、城中村改造等多元賽道並行，覆蓋城市空間的各個維度。
三是持續通過市場化招商、項目清單發佈等方式釋放社會資本參與通道，城市更新同時承擔着空間品質提升與穩定固定資產投資的雙重職能。
北京於7月28日發佈《深化與城市更新相適應的街區控規管理改革實施意見》，提出以公共投入帶動街區整體價值提升，推動“好房子”建設向“好街區”建設躍升。
該政策通過優化街區層面的規劃管控機制，為城市更新項目提供更靈活的規劃適配性。與此同時，豐臺區發佈八大城市更新場景，探索全域場景化的超大城市煥新路徑。
上海《工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）》，“微更新+續期”模式打開存量盤活新空間，支撐“十五五”期間存量建設用地供應占比提升目標。
上海早期出讓的工商業用地逐步進入到期窗口期，此前缺乏統一的續期操作規則，企業長期投資預期不明晰，制約存量物業的改造升級與資產盤活。當前，城市更新已步入存量深耕階段，低成本、漸進式的微更新成為主流方向，但土地剩餘年限不足，嚴重削弱了企業的改造投入意願與融資能力。
該政策的出臺，本質是通過明確續期規則來穩定企業的產權預期，打通存量工商業空間提質增效的制度堵點，與上海“十五五”期間存量建設用地供應占比提升的目標形成制度協同。
此前，大量臨近到期的工商業物業因土地剩餘年限不足，企業缺乏長期改造動力，銀行融資亦受到年限制約，導致物業持續老化、產業低效運行。新政策明確提前續期可與物業改造同步推進，企業在通過微更新提升物業品質與產業能級後，可同步獲得長期土地使用權。
對比拆除重建類城市更新，“微更新+續期”模式無需調整土地權屬、無需複雜徵地拆遷，僅通過改造升級與續期手續即可實現存量空間提質，改造成本與時間週期大幅降低。
續期規則的明確將有效消除產權不確定性，為企業制定長期投資計劃提供了制度基石。完整產權續期後，資產可對接REITs發行與抵押融資，大幅提升存量工商業資產的流動性與金融價值。
廣州城市更新保持高強度投入，一季度城市更新固定資產投資達569億元，同比增長42%，其中城中村改造投資同比增長77%，成為拉動投資的核心引擎。
本月天河區多條城中村改造進入施工高峯期，“依法徵收、淨地出讓”的新模式逐步落地，政府與市場權責邊界進一步清晰。對於存量舊改項目，廣州持續加大紓困力度，通過方案優化、手續簡化推動具備條件的項目重啓開工。
深圳聚焦存量停滯項目紓困，以“清調供”機制為核心持續優化更新規則，破解項目落地的經濟性痛點。布心花園等停滯項目迎來紓困新進展，體現出機制創新的實際成效。
通過優化土地移交、保障房配建規則，深圳有效修復核心區舊改項目的盈利空間，提升市場主體的參與意願。
與此同時，螺嶺等城中村改造試點項目穩步推進，“政府主導+國企實施、淨地出讓+市場參與”的新模式持續完善。
期內，《杭州市城市更新條例（公開徵求意見稿）》發佈，面向社會公開徵求意見建議。
條例明確本市城市更新包含七大類型，覆蓋居住、產業、公共設施、風貌、片區、智慧化全部場景。條例沒有簡單鼓勵大拆大建，堅持“留改拆”並舉，優先保護歷史風貌，嚴格管控大規模拆除重建行為。
充分尊重物業權利人意願，老舊小區、危舊住宅在符合國土空間規劃前提下，可原址自主拆除重建（原拆原建）；老舊小區項目應當成立自主更新委員會，由產權人共同參與決策。這是本次徵求意見稿社會關注度最高的制度，改變更新完全依靠政府徵收拆遷的傳統模式，賦予產權人自主更新權利。
為破解存量更新規劃制約，條例設置多項彈性政策：對提供公共開放空間、補齊公共配套、歷史建築保護活化的更新項目，按規則給予容積率獎勵；存量建築可進行用途兼容，允許不超過規定比例的功能混合，支持工業、樓宇適度轉型，降低業態調整門檻；推行分階段消防驗收、簡化微更新工程審批，部分小微更新實行規劃許可豁免；詳細規劃可以結合片區策劃開展動態維護；區分拆除新建、整治提升、拆整結合，分類差異化管控，避免“一刀切”。
針對城市更新投資大、回報週期長的痛點，構建多元資金體系。統籌各級財政專項資金，積極爭取中央、省級補助；鼓勵政策性銀行、商業銀行加大信貸支持；探索設立城市更新產業基金；拓寬社會資本參與渠道，社會資本可以通過合作開發、特許經營、運營服務等多種模式參與；居民自主更新項目支持貸款貼息、公積金提取、專項補助，落實稅費減免；鼓勵物業權利人自籌資金，堅持誰受益誰出資。
成都7月28日發佈2026年首批城市更新機會清單，包含140個項目，總投資約1740億元。
機會清單項目類型全面覆蓋危舊房改造、老舊小區改造、城中村改造、老舊街區廠區更新、城市生態修復、城市功能完善、歷史文化保護傳承等城市更新八大主要任務。
重點城市已進入城市更新的制度深耕期，從項目試點轉向體系化、法治化建設。更多城市將跟進城市更新地方立法，明確更新規則與主體權責。
差異化的城市更新路徑將進一步凸顯，一線城市聚焦存量盤活與制度創新，二線城市聚焦片區統籌與投資拉動。自主更新、原拆原建將在更多城市落地推廣，居民主體地位將進一步強化。