觀點指數 在8月26日觀點指數研究院發佈的《資產分化 | 2026年8月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數認為，寫字樓資產在資本端的分化日益顯著：一方面，位於一線城市核心金融商圈、配套成熟的甲級寫字樓及綜合體，仍具備低成本證券化融資或退出的通道；另一方面，郊區、老舊、高空置的寫字樓無法對接機構長線資金，也難以實現資本化。
國家統計局數據顯示，2026年1-7月全國辦公樓開發投資、銷售、新開工及竣工指標全線同比下行，且多數指標降幅較上半年進一步擴大，市場仍在深度調整通道中運行。
現階段開發端主動降開工、緩竣工，有利於逐步改善寫字樓供需結構，利好核心優質存量資產長期價值的修復。
2026年上半年，內地一線城市寫字樓市場逐步築底修復，但行情並非普漲，資產區位、硬件能級、租戶結構等因素推動項目表現進一步分化，核心標杆資產率先實現出租率與租金雙改善，次級存量樓宇依舊依賴租金讓利完成去化。
數據來源：企業業績，觀點指數整理
從已單獨披露寫字樓板塊收入的企業/基金來看，陸家嘴集團、恆隆地產、匯賢產業信託寫字樓業務收入均出現同比下滑。
陸家嘴集團2026上半年寫字樓業務收入為12.65億元，較2025年同期的13.35億元同比下滑5.24%；恆隆地產內地寫字樓板塊收入4.64億元，同比降幅為12.12%，下行壓力相對突出；匯賢產業信託寫字樓物業組合收益錄得4.36億元，同比下滑8.79%，物業收入淨額由3.48億元同步回落至3.11億元，匯賢產業信託指出其持有的核心寫字樓東方經貿城經營重心繼續以穩固現有租戶為基礎，並與優質租戶爭取提前續約。
值得一提的是，陸家嘴集團依託資產處置實現財務優化。2026年上半年，陸家嘴實現營業收入80.98億元，同比增長22.75%；歸母淨利潤11.08億元，同比大增35.91%。利潤大幅增長的核心驅動力來自星展銀行大廈的銷售結轉，辦公物業銷售現金流入達37.63億元。
對於未單獨拆分寫字樓收入的企業，以九龍倉集團為例，其財報表述進一步印證行業共性困境，內地寫字樓市場受新增供給集中釋放、企業擴租意願不足雙重衝擊，整體空置率居高不下，市場大環境下旗下寫字樓物業出租率、租金水平同步承壓。
顯然，受市場租金下行和部分存量項目租約重新定價帶來的影響，核心城市核心區的多數寫字樓運營商仍面臨收入的壓力。
與之形成反差的是太古地產，其內地寫字樓業務實現正向增長，2026上半年收入1.89億港元，較2025年同期的1.81億港元同比上漲約4%，除去人民幣匯率波動的影響，租金收入總額下跌約2%。結合其租戶結構數據可以看到，金融、專業服務、生物醫藥等高韌性產業租戶佔比持續抬升，大客戶集中度提升，北上廣三城優質項目出租率均超90%，優質地標資產憑藉多元化高質量租戶組合，對沖市場租金下行影響，實現收入逆勢增長，核心超甲寫字樓資產的經營防禦性突出。
資產證券化層面，本期商辦與辦公空間市場的資產證券化領域延續活躍態勢，商業不動產REITs持續擴容，CMBS、機構間REITs等產品相繼落地。
公募商業不動產REITs持續擴容。截至2026年8月21日，滬深交易所累計受理25只商業不動產REITs申報產品，覆蓋購物中心、綜合商業、酒店、辦公、奧特萊斯全業態，預計總募集規模超850億元。獲批的商業不動產REITs數量已達11只，相關獲批進程出現明顯的階段性集中落地特徵。
商辦/寫字樓商業REITs維度，全市場已有4單寫字樓業態REITs完成獲批，其中匯添富上海地產商業REIT率先於6月在上交所掛牌上市，底層資產為上海黃浦區核心區位的鼎保、鼎博大廈，上市後資產運營保持穩定。
另外，華夏保利商業REIT、創金合信北京國資公司商業REIT以及華安陸家嘴商業REIT均於6月22日同批次獲批，各自處於不同的推進階段。
當前行業仍處於發展初期，全市場已上市的寫字樓REITs僅1單，待上市項目3單，整體規模在商業不動產REITs中的佔比偏低，與重點城市寫字樓資產的存量規模相比，寫字樓REIT擴容空間十分廣闊。隨着後續更多核心城市的標杆寫字樓資產完成申報發行，寫字樓REITs將進一步打通投融管退的完整閉環。
Wind數據顯示，截至2026年8月21日，首批4只商業不動產REITs上市已滿兩個月，二級市場表現延續了此前的業態分化格局，底層資產業態成為決定價格走勢的核心因子。
從行情分化來看，兩隻奧特萊斯REITs實現上市至今的正收益，國泰海通砂之船商業REIT上市至今漲幅達到16.11%，中金唯品會商業REIT小幅收漲1.12%，折扣零售業態憑藉高出租率、現金流穩定性獲得機構資金的估值溢價，短期回調幅度有限，具備較強的抗週期能力。購物中心類的中信建投首農商業REIT整體小幅回撤，波動相對溫和。
底層資產為上海甲級寫字樓資產的匯添富上海地產商業REIT成為板塊內調整幅度最大的標的，上市至今跌幅12.68%，近三月跌幅達12.70%，持續處於折價交易區間。因應國內寫字樓市場租金下行、租約不穩及空置率攀升的風險，二級市場機構要求辦公類資產提供更高的分派率，以作為經營風險溢價補償。
除公募REITs外，CMBS及機構間REITs產品亦有重要進展。7月30日，金融街控股宣佈金融街商業地產第4期（金融大廈）資產支持專項計劃金融大廈CMBS）正式成立，實際收到認購資金5.7億元。該專項計劃採用分層結構，其中優先級資產支持證券規模5.61億元，信用評級AAA，預期收益率（含稅）2.69%，期限18年（3+3+3+3+3+3）。截至金融大廈CMBS成立，金融街已在該框架下完成四期CMBS發行，累計募集資金168.5億元，佔170億元總框架額度的99.1%。
此外，7月29日五礦證券-青島金家嶺金融聚集區資產支持專項計劃成功發行，項目規模6.8億元，優先檔6.6億元，期限18年，發行利率2.05%。這是區縣國企CMBS的首發案例，標的物業為協信中心1號樓和財經中心大樓。
7月24日，凱德投資發起的中金凱德商業持有型不動產資產支持專項計劃（“凱德優選”）正式完成設立，並於8月11日正式在上交所掛牌，項目發行規模31.5億元人民幣，為目前市場規模最大的外資機構間REITs。底層資產為位於上海新天地的旗艦綜合體項目凱德晶萃廣場，總可租賃面積超過13萬平方米，其中購物中心部分約8萬平方米，寫字樓部分約5萬平方米。
其中凱德晶萃廣場（LuOne）辦公部分於2022年第三季度正式竣工並投入使用，總層數為35層，建築高度約160米，標準層面積約2000平方米。市場數據顯示，辦公部分的出租單價約9.8元/平方米/天到11.5元/平方米/天不等，項目周邊寫字樓包括中海國際中心、恆基旭輝天地、SOHO復興廣場、太平洋新天地商業中心、企業天地等。
從數據來看，寫字樓資產在資本端的分化日益顯著：一方面，位於一線城市核心金融商圈、配套成熟的甲級寫字樓及綜合體，仍具備低成本證券化融資或退出的通道；另一方面，郊區、老舊、高空置的寫字樓無法對接機構長線資金，也難以實現資本化，大宗交易流動性持續偏弱。運營端租金的持續分化，進一步傳導至資本端估值分化。
大宗交易方面，上個監測週期錄得8單內地商辦資產成交案例，交易總金額超120億元，交易宗數及交易總金額環比同步上行，市場受多筆十億級以上地標大單拉動形成階段性脈衝行情。本期，商辦大宗交易交易單數、交易總金額出現大幅下滑，缺少大體量地標成交作為支撐，市場整體熱度回落，成交向中小規模項目集中。
具體來看，本期公開可追蹤的代表性交易有兩筆，總金額約8.56億元。買方結構上，產業資本主導、財務投資收縮的趨勢仍在延續；同時新增了一類交易類型——地方國資介入爛尾項目的紓困。
數據來源：觀點指數不完全統計
科創板芯片企業燦芯半導體發佈公告，擬合計投入2.06億元，分別購置上海張江高科·創瀾灣、蘇州工業園區兩處產業辦公載體，資金部分來源於IPO募投資金，差額以自有資金補足。上海標的坐落張江科學城金色中環核心板塊，毗鄰地鐵2號線張江高科站，為片區專屬芯片、AI企業總部獨棟載體，周邊集聚微電子港、人工智能島等科創集羣。
購置核心動因系現有租賃場地無法滿足研發團隊擴張，希望鎖定長期辦公場地、適配芯片研發機房等特殊空間改造需求，同時強化對高端技術人才的吸引。
繼上期拼多多、新浪微博等企業之後，本期半導體賽道上市公司繼續壯大產業自用買家陣營，且標的優先選擇科創園區、產業研發載體，而並非傳統的城市核心CBD寫字樓。
隨着國內新質生產力產業的持續壯大，具備穩定經營性現金流的實體科技企業將持續成為大宗商辦核心買家，產業自用主導的市場格局將長期維持。
期內第二筆交易為武漢鈺龍金融廣場被武漢市屬國資武漢金控集團6.5億元接盤。該項目為武漢江漢區建設大道金融帶內爛尾超高層綜合體，總建築面積約15.36萬平方米，規劃為辦公+商業+住宅綜合體，因原開發企業福星股份資金問題長期停工。本次交易對價6.5億元，資金主要用於清償項目對應的銀行及AMC債權，資金並不直接支付給開發企業。
出險房企遺留下大量停工、債務纏身的商辦項目，但市場化接盤力量明顯不足，當前主要依靠地方國資介入以完成風險出清。
展望後續，預計大宗市場依舊維持“中小單為主、大標的稀缺”的格局。其中，新質生產力賽道科創企業的自用購置需求將持續釋放，但以數億級中小項目為多；風險存量項目處置則將持續依賴地方國資與AMC參與，市場化財務資金依舊謹慎觀望。