觀點指數 在8月28日觀點指數研究院發佈的《戰略“校準” | 2026年8月產業園區暨基礎設施投資發展報告》中，其指出，近期產業園公募REITs板塊迎來顯著估值波動，多隻產品二級市場價格大幅回撤，頻繁觸發交易所臨時停牌、風險披露等監管機制，板塊交易情緒與底層資產基本面出現明顯割裂。
在二級市場震盪加劇的背景下，國有園區平臺主動調整存量資產盤活策略，打破公募REITs單一盤活路徑，將優質存量不動產轉向持有型ABS渠道落地，形成“公募REIT+機構ABS”雙向互補的資產證券化新格局，為行業存量資產精細化盤活提供全新的發展範式。
從板塊估值基本面來看，當前產業園REITs整體估值低於市場平均水平，具備長期配置價值。數據顯示，產業園REITs平均P/NAV為1.08倍，較全產權類REITs1.12倍的均值存在明顯折價，從底層資產現金流、出租穩定性、長期收益維度來看，板塊估值處於合理偏低區間。
但短期二級市場受市場情緒、資金波動影響較大，交易端波動被持續放大，多隻核心產品價格大幅下行，引發板塊整體性震盪，市場呈現典型的基本面與交易面背離的特徵。
本期產業園REITs價格異動集中爆發，多隻標杆產品相繼觸發監管規則。8月5日，易方達廣州開發區高新產業園REIT價格大幅跳水，收盤價跌至1.285元/份，較發行價2.573元跌幅超50%，觸發深交所臨時停牌機制。
為緩釋市場恐慌，管理人及時披露底層資產核心經營數據，明確園區出租率、租金收繳率等基本面指標穩定，提示二級市場價格非理性波動風險，釐清交易情緒與資產真實價值的差異。
板塊波動持續擴散，8月6日中金亦莊產業園REIT月內累計跌幅達20.40%，觸發上交所異動披露要求；8月7日中信建投瀋陽國際軟件園REIT累計跌幅20.39%，同樣觸發交易風險提示機制。
多隻產品集中出現大幅回撤，並非源於底層園區資產經營惡化，現階段各大產業園REIT底層物業出租穩定、租金收繳有序、產業租戶結構優質，基本面韌性充足，價格波動主要由二級市場資金博弈、短期情緒宣泄導致，板塊估值錯殺特徵顯著。
二級市場的劇烈波動，倒逼國有園區平臺重構存量資產盤活邏輯，資產證券化路徑實現關鍵迭代。以往國有園區存量不動產主要依託公募REITs實現盤活退出，而當前市場環境下，公募REITs嚴苛的資產審核、信息披露、擴募條件，難以適配部分存量資產的盤活需求。
為此，頭部國資平臺主動切換賽道，將存量資產轉向機制更靈活、對接機構投資者的持有型不動產ABS，構建多元化盤活體系。
上海外高橋集團資產置換案例成為行業標誌性範本，企業將原計劃用於華安外高橋倉儲物流REIT擴募的核心資產，包含24.29萬平方米的倉庫、廠房地塊，全部終止公募REIT注入計劃，整體轉入中信建投-外高橋持有型不動產ABS項目。
該ABS項目首輪16億元擴募方案已獲上交所受理，落地節奏高效、運作機制靈活。這一調整充分體現國企存量資產盤活的精細化考量，有效規避公募REITs二級市場波動帶來的估值風險，保障存量資產盤活的穩定性與收益性。
對比兩類證券化路徑可以發現，公募REITs面向公眾投資者，監管要求嚴格、擴募門檻高、二級市場波動大；而持有型不動產ABS聚焦機構投資者，申報流程簡潔、運作靈活、估值穩定性強，能夠適配不同類型、不同資質的存量資產。
在當前產業園REITs板塊情緒偏弱、估值波動加劇的背景下，ABS成為國有園區存量資產盤活的重要補充渠道，有效化解單一路徑依賴風險。
綜合來看，當前產業園REITs行業格局已發生深刻變革，短期二級市場情緒擾動不改底層資產長期價值，板塊估值修復空間充足。同時行業徹底告別公募REITs單一盤活模式，形成公募REITs與機構ABS互補並行的多層次資產證券化體系，為國有產業園區存量資產提質增效、價值兌現提供全新路徑，推動行業存量運營時代高質量發展。