觀點指數 在9月16日觀點指數研究院發佈的《新動能進場 | 2026年9月住房租賃發展報告》中，其指出，企業的競爭焦點正從“把房子租出去”轉向“讓租客留下來”。
住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在內），監測其住宅平均租金走勢情況。
數據來源：Wind，觀點指數整理
據觀點指數監測，2026年8月，重點50城住宅租金均值收於31.42元/平方米/月，環比由漲轉跌，單月跌幅為0.85%，同比跌幅較7月（‑5.01%）進一步加深。經歷畢業季租賃需求釋放的7月之後，8月市場需求邊際轉弱，多數城市租金承壓，一線、強二線、普通二線城市表現為明顯的分化格局。
從漲跌分佈來看，8月50城租金漲跌區間為-5.95%到6.21%，樣本內68%的城市租金出現環比下跌，較上月範圍明顯擴大。同比方面壓力更為突出，86%的城市租金不及去年同期，佔比繼續走高，市場整體處於偏弱格局。
綜合來看，8月住宅租賃市場告別畢業季階段性行情，租金整體回調。保租房持續擴容對市場化租金形成中長期對沖，而產業導入帶來的青年人口流入，則是當前能支撐城市租金韌性的少數核心變量之一。隨着傳統淡季延續，後續若無新增政策刺激，多數城市租金或將維持偏弱運行的態勢。
企業經營層面，8月末，多家上市主體披露了2026年中期業績，其中旗下長租公寓品牌營收出現明顯分化、出租率運營保持穩健。
數據來源：企業業績，觀點指數整理
萬科泊寓及龍湖冠寓半年度收入居前，兩者2026年上半年收入分別錄得14.64億元及10.6億元，同比分別下滑18.67%、14.52%，營收端承壓。收入下滑主要是市場租金承壓、存量項目結構優化、低效房源出清等因素影響，行業不再依靠規模擴張實現收入增長。
具體來看，泊寓收入下滑的最直接原因是主動清退虧損房源。自2025年下半年起，泊寓開始清退深圳城中村部分虧損房源，大規模清退虧損房源雖然優化了資產質量，但也直接削減了收入規模。截至6月末，泊寓累計運營管理長租公寓22萬間，已開業17.4萬間，已開業房量對比2025年末減少約2.38萬間。
龍湖集團在中期業績中明確將冠寓的表現概括為“主動換倉、產品煥新、運營提質提效”。“主動換倉”意味着冠寓正在有意識地調整資產組合，退出部分租期臨近結束或運營效率偏低的存量項目，同時將資源集中投向競爭力更強的全新重資產項目。這種“換倉”操作在短期內必然導致可出租房源總量下降或收入確認節奏放緩，從而壓制表觀收入。
同期分散式企業相寓收入同步承壓，半年度收入約21.15億元，同比下滑約21.74%，截至6月末，相寓在管房源規模同比增長12%至35.8萬套，出租率約95%。
與之對比，華潤有巢、招商蛇口壹間公寓、中海長租公寓、陸家嘴樂居等上半年收入均實現同比正向增長。據觀點指數監測，招商蛇口壹間公寓半年度收入同比增長約23.08%，華潤有巢同比增長13.25%，陸家嘴樂居同比提升34.00%，這類品牌增長主要依託保租房項目落地、存量資產運營提質，部分受益於重資產項目的並表貢獻。樣本企業收入分化在一定程度上反映了國央企在資源獲取、資金成本、政策支持等方面的相對優勢。
雅詩閣作為外資服務公寓代表，上半年收入基本持平，增長動能偏弱。嘉里公寓上半年收入小幅下滑4.76%。
出租率是衡量租賃住房運營效率的核心指標。從已披露數據來看，2026年上半年，各企業整體出租率普遍維持在93%至96%的高位區間，保租房和市場化集中式公寓的需求剛性在宏觀經濟波動中得到驗證，行業整體運營質量處於健康水平。
當樣本企業出租率普遍觸及高位，進一步提升的空間已十分有限。在此背景下，企業的競爭焦點正從“把房子租出去”轉向“讓租客留下來”，續約率、客戶滿意度、平均租期等指標的重要性日益凸顯。據企業業績披露，期內中海長租公寓續約率約60.5%，泊寓客戶滿意度為96.5%，續租率提升至63.4%。
數據來源：觀點指數不完全統計
中小品牌/新品牌維度，據觀點指數監測，本期中小及新晉租賃品牌動作密集，參與主體覆蓋地方國資平臺、綜合房企、酒店集團、上市房企子板塊，項目以存量物業改造為主，產品進一步向產業人才公寓、企業員工公寓、城市青年租住細分賽道傾斜，行業供給主體持續多元化。
國資平臺持續放大保租房供給規模，政企合作模式、存量改造模式並行落地。北京保障房中心與首創集團簽署戰略合作框架協議，合力打造首創和園·繁星社區。
綜合房企與上市房企旗下租賃板塊的發展，可以看到其以存量物業承租改造、輕重資產結合的模式拓展業務。
其中，上實城開旗下阡集上海擬承租上藥新亞大廈部分樓層，改造為中端白領公寓，項目位於上海長寧，面向中山公園商圈白領客羣，15年租期總租金約1.09億元。
南國置業、星河控股等企業持續推進長租公寓業務，前者佈局成都、上海、杭州、武漢等城市，累計運營9個項目，管理規模突破4000間，項目GOP率維持80%以上，出租率穩定在93%以上，企業明確堅持輕資產賽道，依託與地方國資的合作拓展增量。後者旗下星河公寓構建星河盟客、星河郡寓雙產品線，在深圳、廣州、上海、常州四城佈局超20個項目，管理房源超7000間，出租率保持在95%以上，採用重資產自持+品牌輸出並行的模式。
酒店集團跨界入局長租賽道，成為行業新晉力量。錦江酒店（中國區）正式發佈途羚公寓、羚居公寓雙品牌矩陣，重點佈局核心城市產業園區、物流節點、地鐵沿線，優先改造閒置酒店、獨棟樓宇。其中途羚公寓定位企業員工公寓，主打“一張牀”供給，已簽約順豐、美團、中青旅等企業客戶，採用委託管理、品牌加盟輕資產模式，複用酒店體系消防安防、模塊化設計、供應鏈及企業客戶資源，切入企業集體租住細分市場。
本期聚焦宿遷宿豫區相豫·漫柏未來人才社區，該項目是三四線城市人才保障性租賃住房的典型實踐。
項目採用“企業定向配租+市場化面向人才開放”的雙路徑運營，其中兩棟樓宇定向簽約京東企業員工宿舍，剩餘470套房源面向周邊數字經濟、電商產業園青年人才對外開放，項目開放租賃僅60天即實現滿租，租客平均年齡26歲，市外流入人才佔比達到62%。企業長租佔比高，租約結構穩定，租金現金流具備較強的可預測性。
在模式分工上，地方國資主導資產建設與政策落地，市場化運營主體負責社區精細化管理、社羣運營與企業客戶對接，有效降低人才公寓運營試錯成本。
在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業新增開業項目共錄得10個，覆蓋合肥、鄭州、天津、上海、香港、成都、長春、深圳、蘇州九城，可統計房源合計約1.06萬套/間，項目總數較上期出現下滑，企業推盤節奏有所收斂，但單體體量明顯抬升。
數據來源：觀點指數不完全統計
從企業維度看，承寓與金地草莓社區各開業2個項目，為本期開業最活躍的樣本企業；萬科泊寓、美寓、招商蛇口壹間公寓、華潤有巢、保利和寓、恆泰星寓各開業1個項目。
從城市維度看，合肥以2個項目居首，其餘重點城市如上海、深圳、鄭州、成都等均有新項目落地，企業佈局仍以一線及強二線城市為主。
新開體量分化明顯。2000套/間以上大型項目3個，包括金地草莓社區深圳國際會展店2650間、保利和寓長春國際汽車城青年人才服務園2205戶及恆泰星寓蘇州江韻四季公寓2157套，均位於產業基礎紮實、人口流入規模較大的城市，且多與會展經濟、汽車產業等特定需求場景綁定。
國資平臺持續擔當市場供給核心壓艙石，依託屬地資源實現大體量項目集中落地。如承寓兩項目先後落地，承寓·熙和裏、承寓·濱語聽湖8#合計新增2048套房源，持續夯實合肥保障性租賃住房市場底盤；蘇州恆泰星寓推出江韻四季公寓，單項目房源規模達2157套；鄭州城發美寓落地221套人才公寓，精準對接城市青年與產業人才居住需求。
輕資產模式是本期市場的突出特徵。如華潤有巢在成都落地的錦安居·觀東店，是繼陸肖店、新川店之後，與成都公交集團合作的第三座TOD保租房項目，延續了國資出資產、品牌管運營的政策性輕資產路徑。長春國際汽車城青年人才服務園項目的運營服務由長春和寓公寓管理有限公司中標承接，是保利發展控股旗下的保利和寓品牌在長春設立的本地子公司，項目總體量約2205套青年人才租賃房源，覆蓋43㎡-71㎡主力戶型。
與此同時，頭部品牌在核心城市的佈局更趨精細化與差異化。金地草莓社區本期表現最為活躍，上海楊浦濱江店700套房源瞄準濱江商務區白領，而深圳國際會展店則以2650間的規模成為本期單項目體量冠軍。頭部品牌持續迭代產品矩陣、拓寬佈局邊界。萬科泊寓持續複製高端細分產品線，CASA嘉舍繼深圳首店後落地天津華苑奧體店，持續完善跨區域品質租住佈局；招商蛇口壹間公寓進駐香港尖沙咀落地高端服務式公寓，推出超200個優質宿位，補齊境外高端租住賽道佈局。
綜合來看，國資保租房的低成本供給仍將持續分流市場化客源，品牌商粗放式規模擴張的空間已十分有限。輕資產運營能力與產業資源綁定能力，將成為樣本企業突圍的核心競爭力。