觀點指數(GDIRI) 近日，金科股份旗下重慶中頂志科城市更新建設發展有限責任公司與上海千城集團共同發起設立上海中頂德鄰城市更新發展有限公司（下稱“中頂德鄰”）。

該合資公司將立足上海、深耕長三角，聚焦城市更新、商業綜合體及非居住物業的運營管理，以項目導入和經營提升為抓手，推動存量資產盤活與區域業務拓展。

七個月前的2026年7月2日，金科股份剛剛撤銷退市風險警示，從“ST金科”變回“金科股份”。再往前推九個月，2025年12月15日，公司及重慶金科的重整計劃才剛剛執行完畢。這是一家在破產重整線上走過一遭、靠約726億元債務重組收益才把賬面淨資產拉回正數的企業。

在重整落地不到一年、摘帽剛滿兩個月的節點，金科用一個城市更新合資公司開拓業務。

這不僅是一次普通的業務擴張，更是其對戰略規劃的執行。

九年的時間，關於城市更新，金科更新了三次解讀。2017年，其第一次提及“介入舊城改造、棚戶區改造”時，城市更新是拿地手段。2021年，把它寫進年報時，它是地產主業下的一個補充。

而2026年4月的新戰略裏，它成了“向不動產綜合運營商轉型的核心戰略入口”。

城市更新打開業務窗口

要理解金科股份的這步棋，需要以點帶面進行解讀。

工商信息顯示，其旗下的重慶中頂志科城市更新建設發展有限責任公司成立於2026年3月6日，註冊資本1000萬元，法定代表人祝文俊。股權結構上，重慶博隆企業管理有限公司持股65%，並非金科股份直接全資控股。說明金科股份走的不是總部直管和重注投入的老路，而是搭建一個輕量平臺、用品牌和資源換合作的新路。

根據重整計劃，金科股份將大部分子公司置入信託持股平臺並出表，傳統房地產開發業務的資產負債和經營規模被大幅壓降。到2025年末，公司可動用貨幣資金僅10.95億元，其中母公司層面只有7.36億元。

金科股份當前稀缺的是錢，因此不會像巔峯時期那樣重資產拿地、重注開發。其拿出來置換的，是重整之後留下來的品牌、體系、上市公司平臺，以及一套數字化資管能力。

按照披露，雙方的專業互補被描述得很清晰。中頂志科發揮資本運作、品牌賦能、管理和數字化資管平臺的優勢。千城集團發揮項目資源獲取、前期談判、屬地商業資源導入及運營執行的優勢。

千城集團2014年於上海成立，以“資管、運營、品牌”為核心業務，已進駐全國10個省份、35個城市，累計服務近151個項目，管理面積超過160萬平方米，管理資產規模超過400億元。

千城集團具有辨識度的案例是上海城隍廟對面沉寂十餘年的核心商業地塊，曾經的豫城時尚，在千城等多方資本和專業力量介入後，被重新定位為幸匯城隍/LUCKYHUB，試圖以“世界東方美學與海派精神表達平臺”的面貌重生。

雙方成立中頂德鄰，不能簡單地解讀成一次普通的區域合作，而要把它放進金科股份重整後的版圖中重新審視。於是，會發現這是一張正在籌謀的“藍圖”。

在金科股份2026年4月披露的《發展戰略規劃綱要（2026—2030年）》中，城市更新被明確定位為“向不動產綜合運營商轉型的核心戰略入口”。綱要提出，聚焦一線及強二線核心城市，大力發展存量資產改造運營和輕資產代建業務，打造“投融改建管退”全週期大資管模式。

把時間線拉長，觀察“城市更新”在其內部的地位變化。

2017年的那版戰略裏，其實沒有確切的“城市更新”四個字，當時的提法是“積極開展一二級聯動開發，介入舊城改造、棚戶區改造”。那一年，金科股份的核心詞是“高週轉”——低成本、快開盤、快回款。舊城改造在這個語境裏，就是繞過招拍掛拿地的一條路徑，和產業地產、商業地產並列，都是住宅開發的輔助。

2021年，城市更新在戰略中第一次有了名字。這一版叫“四位一體、生態協同”。城市更新被放在地產主業下面，原文寫的是“培育後城市化進程中的獲地與開發能力，由社區運營升級到城市運營”。側重點還是在於“獲地”。同一年，金科年報裏第一次出現“通過產商融合參與城市更新綜合業務”，但它的角色是給商業和產業地產導流。

真正的轉折發生在2023到2025這三年。2023年，金科一邊重整，一邊提前謀劃“重整後新的業務增長點”。到2025年報，城市更新事業部第一次作為獨立事業部被單列出來，和資產管理事業部、基金管理事業部、數字科技事業部並列。同年4月的新戰略文件，把它直接提升為“核心戰略入口”。

九年的時間，關於城市更新，金科更新了三次解讀。

用服務換現金

目前來看，金科股份最現實的問題是自己賬上只有不到10億現金，怎麼撬動動輒幾億、十幾億投入的城市更新？

答案寫在戰略文件裏，寫在合資結構裏——金科股份幾乎不打算自己掏錢。

第一層是合作方。金科股份旗下重慶中頂志科城市更新建設發展有限責任公司與四川寶杉錦泰企業管理有限公司共同設立的合資公司正式成立。寶杉錦泰發揮項目資源、本地協調與運營執行優勢。寶杉錦泰深耕西南地區酒店及商業不動產存量資產運營，核心團隊擁有26年從業積澱和180餘個不動產項目操盤經驗，累計運營238萬平方米商業綜合體。

寶杉錦泰帶來的不只是項目線索，還有一線團隊和屬地關係，本質上是一種“資源入股”。

第二層是基金。今年6月，金科股份與騰雲築科合作成立城市更新及不動產科技產業基金。不排除基金大頭來自外部LP，如金融機構、地方國企募優先級資金。金科股份輸出的是管理服務和少量投入。

第三層是股東方和AMC。重整投資人上海品器聯合體、中國長城資產、四川發展證券基金，合計投資26.28億元，國有背景佔37%。這些股東不是隻等分紅，它們手裏本來就壓着大量存量資產，金科股份可以作為運營方介入，天然有項目源和融資通道。

第四層是金科股份。以品牌、服務、數字化系統和管理團隊等輸出換取資源，其明確表示，中頂志科是金科城市更新業務的重要實施平臺。

這套結構在行業裏不算新鮮。其他企業亦有聯合金融機構成立住房租賃基金。金科股份和這些玩家的區別在於，它很“輕”。或許金科股份不是基金的主要出資人，而是基金的管理人、項目的操盤手和資產的運營商。企業賺的是管理費、超額收益和管理輸出費。

這也反過來決定了金科怎麼挑項目。

戰略文件把標準寫得很剋制：存量改造鎖定“既有建築更新、老舊街區及廠房改造等高投資價值、低整合複雜度”的賽道。只有“高能級城市核心地段、具備長期增值潛力的資產”才考慮重資產投入。

可見，金科股份絕大多數項目走輕資產服務，只有極少數核心地段才考慮持有。金科選項目不挑最大的，而是挑“算得過賬”，如能低成本拿到、能快速改造、能三五年做出穩定租金、能找通道退出的。

真正給這套打法裝上想像空間的，是2025年12月發改委那份2025版基礎設施REITs申報推薦清單。這一次，“城市更新設施”第一次被寫進去，老舊街區、老舊廠區更新改造項目以及涵蓋多種資產類型的城市更新綜合設施項目都可以申報。8月28日，證監會明確支持城市更新項目發行REITs或作為擴募資產。

這意味着城市更新資產第一次拿到了公募REITs的入場券。對金科股份，乃至城市更新企業都具有重大意義。

積極來看，城市更新項目資金閉環終於能合上。如金科股份改造、培育成熟一個存量商辦，租金穩定，可以走REITs退出，錢回籠後再投下一個項目。這就是金科股份戰略裏反覆講的“以退定投”。

但現實約束也不能繞開。

第一，REITs對底層資產的現金流要求極高。上交所披露過，保租房板塊能維持95%以上的出租率、接近100%的租金收繳率，這才是被市場認可的“穩定器”。

城市更新項目，尤其是老舊街區和廠房改造，通常要三五年培育期，租金爬坡慢、租戶調整頻繁，短期內很難達到REITs要求的派息水平。

第二，金科股份目前的運營體量離REITs門檻還遠。2026年上半年資產運營管理收入只有4641.59萬元，雖然毛利率約67%，但半年不到5000萬的盤子，距離一單消費基礎設施REITs通常要求的年租金數億、評估值十幾億的規模，存在一定的量級差距。

所以更可能的劇本是，金科股份短期也許不會成為城市更新REITs的原始權益人，而是“資產管家”、“運營外包方”等提供管理服務的角色。金科股份在這條鏈上賺的是管理費，而不是資產增值。

要真正實現戰略文件裏寫的“自身造血”，金科股份必須找到一門不需要依賴大量自有資金、又能把剩餘的品牌、體系和管理能力變現的“生意”。城市更新中衍生出的輕資產業務，或許正是這樣的機會。