觀點指數(GDIRI) 2026年9月4日，杭州乃至浙江的保障性住房投融資史翻開了嶄新的一頁。中金杭州安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金杭州安居寧巢REIT”）正式獲得中國證監會准予註冊批覆及深圳證券交易所無異議函，成為浙江省首單保障性租賃住房REIT，實現了省內該領域“零的突破”。

這不僅是杭州安居集團旗下杭州市安居寧巢投資有限公司的一次資本首秀，更是杭州市保障性住房投融資模式創新的關鍵落子，為地方國資平臺探索存量資產盤活、撬動增量投資提供了可複製的“杭州樣本”。

作為杭州保障性租賃住房運營的主力軍，杭州市安居寧巢投資有限公司自2024年1月成立以來，在杭州租賃住房市場迅速落子佈局，構建起覆蓋全城、多層次、多維度的住房保障供給體系。

截至目前，安居寧巢運營的房源總量已突破20000套（間），業務佈局覆蓋杭州上城、拱墅、蕭山、臨平、錢塘、富陽、臨安等主要城區，並拓展運營至嘉興市。同時，公司投資建設的九堡單元SC120302-36地塊等6個公交場站及地鐵TOD複合型保障性租賃住房項目，建成後將為杭州新增超2800套（間）保障性房源，持續補齊城市安居配套。

底層資產解碼：1469套“青年第一站”

REITs產品的生命力，根植於底層資產的現金流質量。中金杭州安居寧巢REIT的底層資產為寧巢·明石公寓，位於杭州市上城區筧橋街道同德路206號，是浙江省首宗成建制開發的人才專項租賃住房項目。

項目自2018年開工、2021年6月竣工，2021年9月16日正式投入運營，並於2022年1月27日，依據杭州市“人才專項租賃住房項目可直接轉化為保障性租賃住房”政策，被直接認定為保租房項目並取得認定書。

項目建築面積合計約8.75萬平方米，其中租賃住房部分約8.22萬平方米（1469套，戶型為一居室、兩居室、三居室），配套公建5371.13平方米，商業可租賃面積4721.91平方米。

運營質量維度，截至2026年一季度末，項目租賃住房部分出租率98.84%（1469套中已出租1453套，其中企業租戶租賃396套、個人租戶租賃1057套），平均租金46.14元/平方米/月，備案租金水平66.48元/平方米/月；租賃住房部分出租率持續處於95%以上的水平，租戶退租後去化平均天數僅3.6天，處於飽和運營狀態。

與之相對，商業部分出租率73.34%、租金65.69元/平方米/月，2023年至2025年商業出租率從23.58%爬坡至73.52%，租金水平有所回調，以價換量撬動出租率修復。

財務表現上，項目公司2023年至2025年營業收入分別為3484.54萬元、4481.08萬元、4910.97萬元，息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）從1352.10萬元增至4140.60萬元；淨利潤於2023年（爬坡期）虧損2113.97萬元後，2024年、2025年分別實現245.65萬元、616.84萬元，盈利能力隨穩定運營持續增強。

估值與集團內地位層面，截至2026年3月31日，項目收益法評估市場價值8.33億元，摺合總建築面積單價9516元/平方米（其中租賃住房約9797元/平方米）。在杭州安居集團持有的租賃住房資產中，明石公寓資產規模（建築面積口徑）排名2/12、收入規模（2025年度）排名2/6、利潤規模（2025年度運營淨利潤口徑）排名1/6。從數據來看，該資產現金流表現穩居集團租賃資產首位，被選定為首發資產實屬必然。

從更宏觀的視角來看，寧巢·明石公寓以高品質租賃住房有效承接了杭州城東新城及周邊區域新市民和青年人才的住房需求，為杭州“引才留才”戰略提供了堅實的居住保障。

然而，資產上市從來不是一帆風順。2026年8月7日，深交所披露審核問詢函回覆，全文155頁，涉及原始權益人持續經營能力、不動產合規、項目運營、估值合理性、基金治理五大類問題。

本次審核最大調整在於資產估值優化，項目評估值從8.52億元下調至8.33億元，降幅2.23%，折現率從6%降到5.5%，出租率、租金增長率、運營管理費等關鍵假設同步收緊。

同時，交易所重點關注租約集中到期風險，申報材料顯示2026年到期面積佔71.67%，交易所專門要求就續約率、換籤速度等做壓力測試。

截至2026年一季度末，隨着部分租戶提前續簽，2026年內到期面積佔比已降至63.47%。

安居寧巢：年輕國企的答卷

比起1469套的單隻產品，原始權益人的資產底牌更值得關注。

原始權益人杭州市安居寧巢投資有限公司，系杭州市安居集團有限公司全資子公司，實際控制人為杭州市人民政府。其中杭州市安居集團2022年12月才正式組建，成立的核心目標，就是破解過往保障性住房領域長期存在的“建管分離、重建設、輕運營”的行業痛點。

寧巢投資成立於2024年1月3日，註冊資本30億元（由杭州安居集團100%實繳），主營保障性住房投資、融資、開發建設與運營管理，以及存量資產的整合及盤活。

不到3年時間，這家年輕的國企就已經從行業新兵成長為杭州保障性租賃住房領域的核心投資運營主體。

運營端由專業機構寧巢運營（杭州寧巢公寓運營管理有限公司）承接。寧巢運營成立於2018年5月，其前身可追溯至2017年，當年7月杭州列入全國首批住房租賃試點城市，市屬國企錢江新城投資集團推出杭州首個市屬國企自主租賃住房運營品牌“寧巢公寓”。

截至2026年一季度末，寧巢運營在運營保租房項目23個、在營房源超2萬套（間）、管理總建築面積超140萬平方米，業態涵蓋人才專項租賃住房、保租房、藍領公寓等多種類型。

招募說明書和問詢回覆中，原始權益人安居寧巢的財務狀況引發了市場關注。這家2024年1月才成立的公司，2024年淨利潤虧損5273.91萬元，2025年扭虧，為527.20萬元，2026年一季度又虧損370.03萬元。經營活動現金流連續兩年為負，2024年為-4807.93萬元，2025年為-1.05億元。

虧損原因並不複雜2024年是公司成立首年，其在管17個項目、1.6萬餘套房源，全年營收僅1.02億元，高額國開行貸款產生3633.40萬元財務費用，直接壓制利潤表現。2025年經營明顯改善，一方面公司新增9個項目、4700餘套房源，營收同比大增59.97%至1.64億元；另一方面通過股東借款置換存量高息貸款，減少財務費用1304.30萬元，實現年度扭虧。

而經營性現金流持續為負，核心源於大規模在建項目投入。公司6個TOD複合型保租房項目總投資24.12億元，2024至2026年期間集中開工，短期資金投入大、回報週期長。但平臺資金儲備充足，2024年至2026年一季度籌資現金流合計7.94億元，背靠杭州安居集團（AAA評級，杭州城投100%持股），融資渠道通暢。

這是屬於年輕國企規模化擴張的正常陣痛，而非經營危機。隨着在建項目逐步完工並投入運營，預計將形成持續穩定的現金迴流，逐步修復現金流水平。

更關鍵的是擴募儲備與資金去向。

按招募說明書披露，原始權益人承諾將不動產REITs的回收資金主要用於新項目投資建設，包括七堡公交停車場、振華路公交場站、池華街公交站、紫金港公交場站、九堡中心單元JG170203A地塊、九堡單元SC12030236地塊6個保障性租賃住房項目，總投資約24.12億元。

在新建項目之外，存量資產盤活是安居寧巢的核心增長曲線，公司已打通收存量、轉保租的業務閉環，落地多個項目。

2025年5月，公司收購萬科河語光年府75套房源，改造為寧巢Ning+河語光年府店，成為杭州市本級首個“收存轉保”的項目。開業首日簽約率突破80%，歷時半個月即實現滿租。同年末，公司拿下上城區4幢樓宇共1232套房源，打造寧巢Ning+峯閣店，在管面積達4.34萬平方米，是杭州市本級規模最大的“收存轉保”項目。

2026年3月，集中拿下城東新城、錢江新城核心板塊1374套存量安置房，涵蓋一居室到四居室多元戶型，面積從75平方米至138平方米不等。

最近8月開業的寧巢公寓尚閤府店是由市安居集團收購、安居寧巢公司運營的租賃住房項目。該項目是市安居集團的第四宗存量收購項目，總建築面積約9600平方米，可提供140套（間）房源。

同時，公司持續對外進行戰略合作，與杭州文廣集團、臨平城建、杭州城建發展等國企平臺達成合作，累計鎖定近600套存量房源，實現從單點試水到全域佈局、從高端公寓到普惠安居的全覆蓋。

當保租房REITs從試點走向常態化，像杭州安居這樣的地方平臺，正在把安居從民生工程變成一門可循環的資本生意。資產入池只是起點，真正決定這門生意能走多遠的，是入池之後，運營能力能否回應資本的期待。