觀點指數(GDIRI) 南寧衡陽西路片區一項涉及房屋面積超400萬平方米的城市更新工程正在推進，保利置業是該片區城市更新項目的重要參與者，負責改造片區首個商品住宅地塊。

衡陽西路片區是南寧市目前覆蓋範圍最廣、開發體量最大、改造體系最完整的連片城市更新工程，改造涉及老舊小區、城中村、低效沿街業態等多重業態，面臨“站城一體化”、路網升級、學校遷建等城市功能更新事項。項目規劃開放式公共活動空間，堅持住宅與商業、公共空間一體化開發，並落地優質教育資源。

當公開市場土地溢價率持續走高、核心地塊爭奪日趨白熱化，城市更新正在成為房企獲取優質土儲的第二通道。

近年來，保利置業累計開發18箇舊改項目，總計容面積809萬平方米，總投資額1074億元，並配建147萬平方米公共建設面積。

連片改造操盤邏輯

南寧衡陽西路片區項目是觀察保利置業城市更新轉型邏輯的樣本。

據瞭解，南寧衡陽西路片區城中村改造項目總用地面積達6283.48畝，涉及徵收房屋總面積425.31萬平方米，改造戶數1.79萬戶，惠及5.33萬人。此前披露的估算總投資額是352.87億元。

項目分成火車站片區、動物園沿江片區、三秀片區，以TOD模式為引領，實現交通、商業、居住等功能的有機融合。此外，採用“拆除新建”模式，重點推進安置房及配套基礎設施建設。

火車站片區的舊改範圍包含中華路沿線商鋪，鐵路地洞口兩側，白蒼嶺和南鐵社區等區域。這片區域以單位廠房、單位職工住宅為主，沒有城中村，拆遷難度較小。

火車站片區可以選擇原地回遷安置和貨幣補償兩種。原地回遷按照1∶1.3的面積拿房。另一種是純貨幣安置政策，直接給予拆遷戶現金補償，補償金額同樣按評估價1∶1.3。

動物園沿江片區主要有陳東、上堯、永和、雅裏4個城中村，均在邕江沿線，有一定的江景資源。三秀片區涉及秀廂村、秀靈村、友愛村等城中村用地，資源不及前兩個片區，並且人口稠密，拆遷補償款高，預計推進難度最大。

保利置業的切入策略體現了滾動開發的邏輯。首先拿下首個商品住宅地塊打造保利·盛棠印，該項目位於衡陽西路片區城中村改造核心板塊，從拿地到首開僅用約半年的時間，2026年7月5日首開即實現2.3億元的銷售額，快速建立市場口碑和實現現金流回正。

這種快開盤、快回現的首發策略，有效對沖舊改項目長週期的資金佔用風險。後續地塊的開發則可以享受片區價值提升帶來的溢價收益。若未來再以配建學校、道路等公共設施換取後續地塊的獲取優先權，保利置業將於衡陽西路片區實現從12.51畝到整片6000餘畝的潛在拓展空間。

這種以小博大、滾動拓展的拿地邏輯，是傳統招拍掛模式無法實現的。

從土儲視角來看，南寧項目不僅是保利置業補充“麪粉”的一個切面，更體現其在城市更新中從單項目開發向片區運營商轉型。項目要求住宅與商業、公共空間一體化開發，落地優質教育資源，並推進站城一體化等複雜城市功能更新。

這要求房企不僅具備開發能力，還需要擁有規劃統籌、公建配建、商業運營、物業服務等複合能力。保利置業統籌開發、物業、商旅的業務組合，正符合這一需求。

當然，南寧項目也面臨挑戰：二線城市舊改的去化容量和購買力約束、超大片區改造的拆遷進度不確定性、長週期下的政策變動風險，均是需要持續觀察的變量。但從首開表現和後續拿地節奏來看，保利置業的“南寧實驗”正在有條不紊地推進。

切換城市更新拿地範式

行業進入存量時代後，房企的土地獲取方式正在發生結構性變化。

傳統招拍掛渠道面臨核心地塊稀缺、溢價率高企的雙重擠壓，而城市更新憑藉低成本、優地段、連片規劃等優勢，成了房企擴儲的戰略目標。以華潤置地、萬科、保利發展等企業為代表，其城市更新儲備持續豐富。

從城市供應端來看，存量用地已成為土地市場的主力。北京明確引導存量建設用地供應占比達到65%左右，並首次單列城市更新計劃指標。深圳提出城市更新和城中村改造渠道供應商品住房用地不少於18公頃。上海有超過20宗為調規地塊，存量盤活已成為一線城市土地供應的核心路徑。

相比公開市場招拍掛，城市更新地塊在土地成本、區位價值、規劃和業態複合度等方面具備顯著優勢，疊加政策層面資金支持、審批簡化和融資創新的集中鬆綁，讓其成為房企的必選項。

公開市場核心地塊往往經過多輪競價，溢價率居高不下。以上海為例，2026年7月保利發展聯合摘得的東外灘商住地塊，成交樓板價突破10萬元/平方米，溢價率達35.83%。深圳福田梅林一宗純住宅用地經過8家房企148輪角逐，溢價率高達65%。

而城市更新項目通過政企合作、一二級聯動等方式，能夠在拆遷階段鎖定土地成本，有效避開公開市場的高溢價競爭。此外，城市更新項目通常位於城市核心區域或發展成熟片區，地段價值遠高於新區招拍掛地塊。

此外，城市更新項目往往具備較大的用地規模，允許房企進行整體規劃、統一開發，避免零散地塊的拼接困境。這種連片統籌模式能夠實現土地利用價值最大化，也為後續商業運營和物業服務提供規模基礎。

業態層面，城市更新地塊通常兼容住宅、商業、辦公、酒店等多元業態。這種組合既能夠分散單一住宅市場波動的風險，又能夠通過持有型物業獲取長期穩定現金流，符合房企從開發銷售向運營轉型的方向。

在城市更新賽道，不同房企基於自身資源稟賦形成差異化的競爭模式。華潤置地以商業運營能力為核心驅動，擅長打造城市級綜合體地標，其萬象城系列商業品牌為城市更新項目提供強大的商業溢價能力；萬科秉持有機更新理念，注重文化傳承與微改造，永慶坊、黃埔新城等項目體現精細化更新路徑；招商蛇口起家於蛇口片區成片開發，產商住一體的片區統籌模式最為成熟，屬於大灣區存量舊改的第一梯隊。

與華潤的商業驅動、萬科的文化微改造、招商的產業統籌相比，保利置業的差異在於構建“地產開發+物業管理+商業酒店運營”的全鏈條體系。

政策鬆綁催化城市更新

長期以來，城市更新面臨週期長、資金沉澱大、審批流程複雜等痛點，這也是許多企業望而卻步的原因。

但2025年以來，從中央到地方密集出臺政策，從資金支持、審批簡化、融資創新等多個維度系統性破解城市更新痛點，有效刺激房企加大城市更新投入。

2025年設立中央預算內投資城市更新專項，2026年安排資金規模達970億元，重點支持城鎮老舊小區改造、城市危舊房改造等項目。同時，允許地方政府專項債券支持符合條件的城市更新項目建設，並可用作項目資本金，大幅緩解地方政府和企業在前期拆遷配套階段的資金壓力。

2026年1月，自然資源部、住房城鄉建設部聯合印發《關於進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，從增強詳細規劃適應性、優化過渡期支持政策、推進存量土地和空間的臨時利用、鼓勵資源資產組合供應整體運營、創新不動產登記服務和妥善處置歷史遺留問題等六個方面提出11項具體措施，直擊城市更新中的規劃調整難、過渡期長、歷史遺留問題多等關鍵堵點。

2026年5月國務院印發的《城市更新“十五五”規劃》首次明確提出，支持符合條件的城市更新項目發行基礎設施REITs（不動產投資信託基金）和資產證券化產品。8月28日證監會明確支持城市更新項目發行REITs或作為擴募資產。

這一舉措推動城市更新模式從拆建賣地一次性獲利轉向長期運營持續造血，為房企提供持有型物業的退出通道，有效縮短資金回收週期。

此外，疊加城市更新相關稅費減免政策的落實，城市更新項目的全週期資金效率得到顯著提升。國家稅務局數據顯示，今年上半年，各項支持城市更新的稅費優惠政策累計減稅降費及退稅4870億元。

河南明確，城市更新中符合條件的公共基礎設施建設、政策性搬遷、棚戶區改造安置、公租房和保障性住房建設等項目，企業可享所得稅“三免三減半”及增值稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產稅等多項減免。安徽、貴州等地也明確落實城市更新稅費減免，並允許通過地方政府專項債券支持符合條件的項目，部分可用作項目資本金。‌‌

地方實踐層面，深圳推出“清退、調整、供應”三段式城市更新項目盤活機制，通過清退原實施主體、調整用地規劃、公開遴選新開發主體的方式，加速停滯項目盤活。

廣州推行“依法徵收、淨地出讓”舊改新模式，要求市場主導的舊改項目原則上在2029年底前完成土地供應。這些地方創新，大幅壓縮舊改項目的前期週期，也降低房企的時間成本和不確定性。

政策紅利的集中釋放，正是保利置業等企業加速佈局城市更新的重要外部催化。

對保利置業而言，在新的政策環境下，其資金週轉效率和項目落地節奏或有望改善。