觀點指數 在8月31日觀點指數研究院發佈的《2026年8月房地產市場分析報告》中指出，8月房地產政策迎來央地協同發力窗口期，中央層面將穩定房地產市場納入安全屏障整體框架統籌部署，同步完成《住房公積金管理條例》頂層制度修訂，從制度層面拓寬使用場景、釋放政策空間。地方層面北京、上海等核心城市接連出臺優化新政，限購門檻下調、公積金額度擴容、“以舊換新”補貼、房票安置等多維度措施落地，持續為市場信心修復提供堅實支撐。
一線城市新政密集落地穩定市場，央地協同加碼激活住房消費潛力
近期中央與地方房地產政策協同發力，調控邏輯從被動防風險轉向主動穩市，新政趕在“金九銀十”時間窗口前落地，有利於政策效力的發揮。
中央層面，戰略定位與制度建設同步推進，奠定下半年政策總基調。7月30日中央政治局會議將“穩定房地產市場”納入“切實築牢安全屏障”的整體框架統籌部署，標誌着房地產調控完成從“風險處置”的被動應對到“屏障構建”的主動佈局的轉向，地產穩增長、防風險的戰略權重進一步提升。制度端同步鬆綁，7月31日國務院常務會議審議通過《住房公積金管理條例》修訂草案，時隔7年重啓頂層制度修訂，明確將裝修、物業費等納入公積金提取範圍，從國家層面拓寬公積金的使用場景，為地方因地制宜創新公積金政策、釋放居民住房消費潛力提供上位法支撐。
地方層面核心城市與中西部省份差異化破局。北京於8月7日出臺新政，統一全市購房社保門檻至1年，將五環內社保要求由2年大幅縮短，夫妻雙方繳存家庭首套房公積金最高貸款額度提至240萬元，北京限購政策的實質性放鬆具備較強的行業信號意義。8月20日上海出臺“滬八條”，將外環外二套商貸最低首付比例下調至15%，針對外環外新房設置“以舊換新”貸款補貼與置換補貼，政策利好聚焦外環區域，引導居住需求向五大新城、產業園區承載地佈局，實現房地產市場與城市發展的雙向協同。中西部省份同步加大寬鬆力度，內蒙古將普通繳存職工貸款最高額度由100萬元提升至150萬元，長春投放3300張單張面額1.5萬元的電子購房消費券定向帶動剛需釋放。
整體來看，本輪政策以“安全屏障”為底層框架，以“需求釋放”為核心抓手，形成中央頂層定調、核心城市破局、中西部全面寬鬆、地方配套補貼的央地協同格局，各項政策集中在8月密集落地，為9至10月傳統銷售旺季做好前置鋪墊與需求儲備。
住戶信貸修復動能承壓，貨幣政策延續寬鬆基調
2026年1-7月我國人民幣貸款累計新增10.38萬億元，1-7月住戶貸款累計減少8271億元，其中短期貸款減少9287億元，中長期貸款累計新增1010億元，居民部門加槓桿意願持續低迷。
從單月走勢來看，住戶中長期貸款僅在1月、3月、6月實現正增長，2月、4月、5月、7月均環比轉負，7月環比上月減少1202億元，再度轉入收縮區間，反映出居民住房消費與大宗消費的內生動力依然不足，資產負債表修復進程緩慢，預防性儲蓄傾向較強。由此來看，未來一段時間，零貸款購房將成為居民部門住房消費的重要特徵之一。
8月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。這是LPR自2025年6月起連續15個月保持不變。
當前信貸市場正面臨典型的“供強需弱”的格局。供給端，商業銀行對符合條件的市場主體“應貸盡貸”，銀行體系流動性充裕，貸款供給能力保持在較高水平；需求端則呈現傳統動能收縮、新興動能接續不足的結構性特徵。
一方面，房地產市場深度調整帶動開發貸與個人按揭貸款需求持續萎縮，基礎設施建設投資增速放緩也相應減少了配套融資需求，傳統信貸增長點明顯弱化。另一方面，以科技創新、高端製造為代表的新質生產力具有輕資產、高研發投入的產業屬性，對傳統銀行信貸的依賴度天然較低，且風險收益特徵與銀行信貸風控體系存在適配性差距，短期內難以形成等量的信貸承接能力。這種新舊動能轉換期的信貸需求斷層，是造成當前信貸增速下行的深層原因。
而回顧近期貨幣政策環境，7月30日中央政治局會議明確提出，宏觀政策要發力提效，綜合運用並適時調整貨幣政策工具，優化實施財政金融協同促內需政策。隨後召開的2026年下半年人民銀行工作會議及二季度貨幣政策執行報告，均重申將“繼續實施好適度寬鬆的貨幣政策”，與政治局會議定調一脈相承，由此來看，下半年寬鬆基調不變，增量工具可期。
房價同比降幅持續收窄，環比修復節奏邊際放緩
2026年1-7月，全國70個大中城市商品住宅市場價格運行呈現“同比降幅持續收窄、環比走勢顯著分化”的特徵。城市能級間的修復路徑差異持續擴大，一線城市已率先顯現企穩回升的信號，二三線城市仍處於調整通道；同時新房與二手房市場修復節奏錯位，二手房市場的修復領先性逐步凸顯，市場非均衡運行的格局進一步強化。從月度環比維度看，7月新建商品住宅市場修復有所放緩，不同能級城市表現分化加劇，整體呈現“一線橫盤、二線轉降、三線降幅走平”的態勢。
二手住宅市場修復節奏整體快於新建商品房，7月一線城市二手住宅價格環比上漲0.2%、漲幅較6月收窄0.1個百分點，連續三個月保持環比正增長；二三線城市二手住宅環比分別下降0.3%和0.4%，降幅均與上月持平。70城中二手住宅價格環比上漲或持平城市僅8個，較上月減少2個，修復範圍有所收窄。同比層面一線城市二手住宅價格同比下降3.7%、降幅大幅收窄1.2個百分點，修復力度顯著領先於二三線城市，也快於同期新房同比修復速度。
2026年1至7月全國新建商品房銷售面積45021萬平方米、同比下降11.8%，銷售額42718億元、同比下降13.1%，銷售額降幅較銷售面積高出1.3個百分點，反映出全國新房成交均價仍處於下行通道。7月末全國商品房待售面積75911萬平方米、同比下降0.8%，其中待售3年以下短期庫存面積55559萬平方米、同比下降3.6%，短期庫存連續多月保持同比下行，但廣義庫存規模仍處高位，部分三四線城市結構性庫存壓力依然突出。
區域分化格局持續深化。東部地區前7月銷售面積20346萬平方米、佔全國的45.2%，銷售額25990億元、佔全國60.8%，面積同比下降11.2%，優於全國平均。中部地區銷售面積11915萬平方米、同比下降11.5%，銷售額7915億元、同比下降12.1%，兩項降幅均低於全國平均，運行韌性較強。西部地區銷售面積11318萬平方米、同比下降12.0%，銷售額7829億元、同比下降13.6%，降幅均高於全國平均。東北地區深度調整特徵突出，銷售面積僅1441萬平方米、同比下降21.5%，銷售額984億元、同比下降23.8%，受人口持續外流等因素制約需求，持續收縮。
綜合來看，2026年1至7月房地產市場在政策托底下持續磨底，央地協同發力為市場修復注入政策動能，高能級城市憑藉人口集聚與產業韌性修復動能更為充足。房價同比降幅持續收窄顯示下行動能逐步衰減，但環比修復節奏邊際放緩說明市場修復基礎仍不牢固，住戶信貸修復承壓反映居民端信心恢復仍需時間，廣大低能級城市仍需需求端政策進一步精準發力。