提到招商積餘，多數人的第一反應是“管房子的物管龍頭”。截至2025年末，其在管項目2473個，管理面積3.77億平方米，是當之無愧的“規模化物業服務龍頭”。但很少有人注意到，這家招商蛇口旗下的輕資產子公司，正在通過REITs這把“鑰匙”，打開一扇通往“資產管理運營商”的門。

“資產管理運營商”： 招商積餘資管業務亮相資本市場

2025年年報中，招商積餘提出了清晰的戰略願景：“以建設成為‘中國領先的物業資產管理運營商’為目標，堅定‘輕型化、規模化、科技化、市場化’發展原則，積極穩妥地推動‘12347’戰略落地”。這裏的定位不是“物業服務商”，而是“資產管理運營商”。“資產管理運營商”，意味着招商積餘要做的不僅是保安、保潔、綠化等基礎服務，更要以資產最大化為核心，參與到不動產全生命週期的運營和變現中去。

2026年5月19日晚間，招商積餘披露了《關於開展商業不動產REITs申報發行工作暨關聯交易及相關授權事項的公告》，擬正式作為原始權益人之一，聯合招商蛇口旗下招商理財，開展招商資管招商蛇口封閉式商業不動產證券投資基金（簡稱“蛇口商業REIT”）的申報發行工作。本輪啓動的商業不動產REITs，是招商積餘打造的首個REITs平臺。作為原始權益人之一，招商積餘擬將旗下全資子公司崑山招航商業管理有限公司持有的崑山招商花園城項目納入底層資產。這座位於崑山市蕭林中路的商業地標，商業面積達11.85萬平方米，附帶約6萬平方米的地下車庫，自2015年開業以來，已在招商商管的運營管理下運營十年，成為招商積餘商業運營板塊的成熟資產。

截至2025年末，招商積餘旗下招商商管在管商業項目73個（含籌備項目），管理面積395萬平方米，其中第三方品牌輸出項目11個。2025年公司資產管理業務實現營收6.66億元，商業運營板塊同比增長6.26%。作為招商商管旗下運營成熟、現金流穩定的項目之一，崑山招商花園城被納入REITs底層資產，既是市場對其運營質量的檢驗，也是招商積餘商業運營能力的一次“亮相”。

REITs重構商業模式：打通“運營-增值-退出”全流程鏈條

如果把招商蛇口的REITs戰略視為一個貫通“投、融、建、管、退”的生態閉環，招商積餘始終以“管”的角色服務其中——而商業不動產REITs的出現，則讓“管”與“退”產生了直接的聯動。

崑山招商花園城裝入REITs後，招商積餘既是原始權益人，獲得資產增值退出的收益；又是持有人，享受穩定分紅；還將繼續受託運營管理，獲取穩定的運營管理費收入。這種“多收益”模式，正是招商積餘始終探索的“在商業不動產全生命週期中分享資產增值與運營收益的資產管理商業模式”。

2025年，招商積餘過硬的運營能力已經得到印證：第三方新籤年度合同額佔比超過90%，非住業務優勢領先，在“中國物業服務企業綜合實力500強”中排名TOP3。這種過硬的專業運營能力完全能夠支撐估值、吸引資本。此次招商積餘入選REITs原始權益人，正是市場對其商業運營能力的一次“認證”。

健康的財務結構為次提供了堅實支撐。招商積餘2025年底貨幣資金56.23億元，有息負債僅5.17億元。在此基礎上，以REITs盤活存量資產，釋放的資金可以進一步投入到輕資產業務擴張、提升服務品質和精細化運營中，形成在管資產“運營提效→資產增值→順暢退出”的全流程鏈條。

行業升維：從物管到“綜合物業資產管理運營”

拉到更長的時間維度，招商積餘做REITs原始權益人，折射的是整個物管行業的“升維”敘事——從勞動密集型的“掃掃擦擦”，到科技賦能的智慧物業，再到如今直接參與資產證券化的資本運作，招商積餘站在了行業進化前沿。

支撐這一切的，是招商積餘在精細化運營方面的“基本功”。2025年，招商積餘在成本端建成了“投前指引、立項核驗、投後監測”全週期管理體系，完成了核心三保、電梯維保、能源消耗等多業態成本標準編制，還主導發佈了行業首部客戶滿意度測評國家標準。這些日復一日的打磨是資產裝入REITs並持續產生穩定現金流的底層保障。

此外，蛇口商業REIT項目擬定招商證券旗下的招商資管為基金管理人和專項計劃管理人，這將成為招商資管的首單REITs項目，也將是招商局集團內部“產融協同”的又一典範。

對招商積餘而言，這單REITs只是一個起點。隨着資產管理能力的持續沉澱、蛇口商業REIT形成的品牌效應以及招商蛇口商業REITs的平臺規劃，未來招商積餘物管、資管兩大核心業務管理規模有望持續擴張，為客戶提供全業態、全價值鏈、全場景的綜合解決方案，而招商積餘也將進一步向“中國領先的物業資產管理運營商”的目標邁進。