北京，2026年7月9日——近日，全球數字經濟大會在京舉辦，標誌着全球加速邁入數字文明時代。北京作為數字技術革新的前沿陣地，擁有龐大的人工智能企業集羣和巨大的數字經濟規模，正致力於打造成為全國乃至全球數字經濟發展的引領者和示範者。

隨着宏觀戰略願景的快速推進，北京商業地產市場也正經歷着深刻的結構性變革。“當前北京辦公樓市場並非處於簡單的週期性調整，而是邁入了系統性的市場重構階段。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示：“面對市場重新定價的新常態，業主與租戶需共同重塑策略邏輯，從單一的價格博弈轉向長期的價值創造與成本效益優化。”

2026年第二季度，北京辦公樓市場延續需求走弱的態勢，中關村區域憑藉強產業屬性展現韌性。投資市場延續分化態勢，核心區位與高品質資產持續吸引內資買家關注。零售地產核心商圈面臨顯著的租金調整壓力，餐飲業態持續領跑，3C數碼品牌強勢入局，為市場注入嶄新活力。工業物流市場中，成本驅動型搬遷主導市場需求，平谷的去化量領跑全市。

甲級辦公樓

備註：空置率統計口徑不包含全市自用項目。

2026年二季度，北京辦公樓租賃市場延續年初以來的溫和態勢，需求端動力不足仍是導致去化放緩的主要原因。租戶需求主要集中在300至500平方米的小面積區間，普遍對“精裝交付、拎包入駐”的辦公面積選擇表現出明顯偏好。儘管整體市場需求放緩，中關村仍因強產業屬性展現出區域市場韌性，持續吸引量化基金以及人工智能、人形機器人等新興前沿科技企業的租賃需求，成為二季度市場亮點。

在供應方面，未來入市項目對部分周邊存量項目產生點狀競爭壓力。二季度，全市甲級辦公樓整體空置率保持平穩，環比微降0.2個百分點錄得14.7%。來自CBD、麗澤及奧林匹克區域的大面積成交對淨吸納量產生正向影響。2026年作為北京辦公樓市場的供應高峯年，預計將迎來約70萬平方米的新增面積入市。下半年即將竣備入市的新項目已積極開啓預租招商工作，主要吸引即將到期的大型租戶的整合性需求，對部分存量樓宇帶來直接競爭壓力，預計將推高周邊市場空置水平。

二季度全市甲級辦公樓平均租金降幅呈現收窄趨勢。北京甲級辦公樓平均租金環比下跌1.9%，主要受到CBD周邊的第三使館區、東長安街及東二環子市場相對激烈的價格競爭影響。上述區域內，樓齡較高、硬件設施待升級的項目，在當前市場競爭中面臨持續壓力。“年初至今，全市甲級辦公樓平均租金降幅已有所收窄，然而對於擁有大面積租賃需求的租戶而言，多數業主仍保有一定的租金靈活空間。預計2026年全年平均租金同比下降9.7%。”仲量聯行華北區商業地產部資深董事張斯亮表示：“目前，即將入市的新項目預租進展相對平緩，這意味着2026年下半年將有較大體量的空置面積為市場帶來一定壓力。”

投資

2026年第二季度，北京投資市場延續分化態勢。雖然整體辦公樓市場表現相對低迷，但核心區位與高品質資產仍受內資買家關注。據悉，二季度市場錄得的最大宗交易為鼎好DH3項目，由啟城投資及多家內資險資機構聯合設立的基金接手，出資方包括友邦人壽、大家人壽、中宏人壽。該交易凸顯了險資等長線資金對核心地段、經升級改造且已成熟運營的辦公樓資產的配置偏好。此外，自用型買家保持相對活躍，人工智能企業智譜宣佈以約3.6億元總價收購位於上地區域中關村軟件園的鑽石大廈，計劃將其作為公司總部。

與此同時，零售地產持續受到投資者青睞。得益於國內公募REITs市場的穩步推進，具備優質區位與穩定現金流的零售資產包成為資金配置熱點。其中，奧特萊斯類資產也保持較強吸引力；近期已上市商業不動產REITs中，奧萊相關產品的優異表現進一步提振了市場信心。仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“具備穩健現金流、運營成熟的優質零售資產包持續獲得投資機構的關注。在當前市場環境下，投資者更加看重收益的確定性與資產的流動性，優質零售資產及稀缺型優質甲級辦公樓仍將是多數機構資本配置的重要方向。”

優質零售地產

備註：優質零售地產指市區市場。

餐飲業態領跑市場需求，3C數碼等細分領域積極擴張。宏觀消費環境仍面臨挑戰，2026年1至5月，北京社會消費品零售總額累計同比下降2.5%，但餐飲收入始終保持小幅正增長，表現出一定復甦態勢。市場需求中餐飲業態依然是推動市場活躍度的主要引擎，占上半年新開店鋪面積的38%。3C數碼品牌表現搶眼，正逐步取代傳統主力店，佔據購物中心首層的核心位置。例如，全球領先的3D打印品牌拓竹科技在北京開設首家門店，併入駐國貿商城北區首層。

租金走勢延續下行趨勢，核心商圈面臨前所未有的租金調整壓力。部分商場正在根據市場形勢進行價格體系的調整與重新定位。仲量聯行華北區研究部資深董事紀明表示：“儘管宏觀需求仍在修復，新興業態的積極擴張為市場注入了新活力。關注科技、文化，且具備高‘情價比’的細分領域正成為市場需求的新動能，精準迎合消費偏好的迭代升級。”

工業物流地產

成交規模邊際回升，但企業不動產決策仍高度聚焦成本管控。成本驅動型搬遷依然是市場主旋律，需求從租金較高的核心成熟子市場向具備顯著成本優勢的外圍新興子市場外溢的趨勢未變。二季度，平谷子市場憑藉極具競爭力的租金水平與優質的倉儲硬件，持續承接外溢需求，去化表現顯著領跑全市。同時，部分原使用非高標倉的租戶精準把握當前“租戶市場”窗口期，以可控成本升級搬遷至高標倉。此舉不僅有效提升倉儲運營與物流分撥效率，更規避了老舊倉庫在消防合規及ESG標準方面的潛在風險。此類升級需求雖單體租賃面積多在3,000平方米及以下，但長尾效應顯著，是市場寶貴的增量需求來源之一。

北京非保稅高標倉新增供應節奏呈現階段性放緩，但去化壓力依然顯著。供應端方面，北京非保稅高標倉新增供應節奏呈現階段性放緩。二季度市場錄得零新增供應，在存量項目穩步去化的帶動下，全市空置率環比下降2.6個百分點至31.6%。儘管空置率邊際改善，其絕對水平仍處歷史相對高位。在此背景下，業主方普遍延續“以價換量”策略，通過強化價格優勢與提供靈活租賃條款來吸引租戶。二季度全市平均租金環比下跌5.9%，跌幅與一季度基本持平，租金下行通道尚未有實質性扭轉。

展望未來，北京非保稅高標倉市場將延續漸進式修復態勢。一方面，儘管宏觀消費復甦節奏趨緩，但智能穿戴設備、高能效家電等品類的快速增長有望提振電商平臺業務表現，進而帶動服務此類平臺的頭部第三方物流（3PL）企業的倉儲租賃需求擴張；另一方面，3PL行業整合加速，市場集中度持續提升，頭部企業為優化供應鏈節點效率，更傾向於租賃具備高承重地坪等優質硬件條件的高標倉，以支持智能倉儲系統的部署，從而結構性推升整體租賃需求。紀明表示：“中長期來看，隨着供需關係逐步改善，特別是高端製造業釋放可觀增量需求，市場基本面有望於2028年後迎來實質性築底與回穩。”