廣州，2026年7月8日—— 戴德梁行攜手君超中心成功舉辦了商辦市場新徵程暨2026年上半年度廣州商辦市場回顧及展望新聞發佈會。會上發佈數據顯示，2026上半年，廣州甲級寫字樓市場錄得50.5萬平方米新增供應，創造2017年以來的供應高峯。供應放量持續推高寫字樓市場的整體空置率。同時，市場競爭的擴大使得租金仍在低位運行。儘管當前供過於求仍是市場的主要基調，但需求層面的積極信號亦有陸續釋放。優質零售市場方面，近期新開業項目去化表現良好，而存量項目為提升競爭力積極進行調改，使得個別區域短期內空置壓力上漲。整體來看，全市空置率維持平穩，環比微降0.2個百分點至9.3%。全市優質購物中心最優層平均租金環比下跌1.1%，至每月每平方米622.5元。

甲級寫字樓市場

新增供應創新高，區域表現持續分化

2026年上半年，來自琶洲和國際金融城的多個新項目完成交付，全市新增供應量達到50.5萬平方米，創下自2017年以來的供應新高。全市存量攀升至755.0萬平方米。在供應放量的背景之下，全市空置率環比僅微增0.8個百分點至22.9%。區域分化特徵顯著：珠江新城、體育中心、琶洲、越秀保持溫和調整節奏，空置率環比均有不同程度下降，租金環比降幅均低於全市平均租金環比降幅；而國際金融城作為新興商務區，其關鍵指標的波動亦符合新興區域早期發展的階段特徵。

存量項目競爭激烈，非租金條款受到關注

全市平均租金延續下行趨勢，環比下降2.6%至每月每平方米111.8元。租金的深度回調推動了市場整體交易活躍度的提升。上半年全市淨吸納量為23.2萬平方米，同比增長52.2%。戴德梁行廣州企業服務部主管及董事梁振聲表示：“從年內淨吸納量的結構來看，超過八成的淨吸納量來自於入市三年內的新項目及次新項目的去化貢獻。投入運營三年以上的項目僅貢獻不到兩成的淨吸納量，存量市場對於優質租戶的爭奪更加激烈。隨着價格讓利空間的逐步收窄，免租期、裝修方案等非租金條款或將成為市場博弈的重點方向。”

出海業務及數字化發展提供新動能

行業表現來看，TMT、貿易和零售業、專業服務業是租賃成交面積佔比的前三位。除了遊戲公司之外，一些聚焦互聯網數字營銷、第三方支付、電商運營以及SaaS服務等領域的企業，因業務規模擴張而釋放出新的辦公需求。中資企業的出海需求、跨境電商的持續發展以及傳統企業的數字化轉型為市場帶來了新的增長動能。跨境電商如Skintific、瑞妍等年內有較大面積的租賃成交；上半年亦有全球科技巨頭谷歌在珠江新城設立新辦公室，用於向本土跨境電商企業提供技術與服務支持。

未來展望

下半年，全市還將有26.7萬平方米的新增供應計劃入市，市場格局持續向東延伸。戴德梁行廣州公司總經理羅進良總結表示：“總體來看，廣州甲級寫字樓市場已初步形成以珠江新城為核心、琶洲為新興增長極、國際金融城蓄勢待發的多中心發展格局。預計到2030年，廣州甲級寫字樓市場存量規模或將接近1000萬平方米。”

優質零售市場

存量項目持續提質升級

2026年二季度，廣州錄得一個優質購物中心入市，上半年累計新增供應達8.6萬平方米，推動全市總存量上升至633.2萬平方米。存量項目為提升自身競爭力積極進行品牌調改，短期內空置壓力上漲，但得益於近期新開業項目良好的去化表現，全市空置率環比微降0.2個百分點至9.3%，整體維持平穩。租金方面，全市優質購物中心最優層平均租金環比下跌1.1%，至每月每平方米622.5元。

餐飲業態競爭升級，健康理念引領消費趨勢

餐飲業態是上半年市場成交的主力業態，新入駐店鋪佔全市之比超五成。雲貴川菜、江西菜、粵菜等地方特色菜系擴張顯著。咖啡茶飲和烘焙賽道競爭持續升級。品牌端積極尋求差異化，結合空間體驗、在地文化融合和品牌敘事開設各類概念門店。在產品和營銷層面，跨界聯名已成為品牌拓寬客羣、實現破圈的標準動作，例如茉莉奶白與戀與深空推出聯名活動，受到較高的市場關注。

零售業態方面，潮玩文創、運動戶外品類持續活躍。基於健康消費理念的延伸，以短保、現制烘焙為核心的新鮮零食店擴張迅速。代表品牌如樸下隆九、久食山等均積極進駐優質購物中心。同時，普拉提、攀巖、網球、匹克球等小眾或新興的運動空間也在積極佈局。此外，傳統商超業態加速轉型，沃爾瑪、盒馬、美團等積極開設社區折扣超市，探索新的增長路徑。

圖：2026上半年廣州優質零售物業市場新進品牌業態佔比（按數量計算）

數據來源：戴德梁行研究部

未來展望

展望下半年，戴德梁行廣州商業部主管及董事孫斌表示： “廣州預計還將有約57.8 萬平方米的優質購物中心投入使用，市場將迎來供應小高峯。儘管短期內供應端承壓，但依託廣州強勁的商業韌性和紮實的消費基礎，核心區位優質存量資產仍備受青睞”。今年以來，頭部運營商持續加碼佈局廣州，如新鴻基以3.2億元收購廣州IGC 及康萊德酒店剩餘股權；龍湖商業通過輕資產模式獲取番禺白宮項目的商業經營權，持續深化其華南戰略版圖。未來隨着更多頭部運營商的進駐，廣州優質零售物業市場能級有望得到提升。

公募REITs雙輪格局成型，萬億賽道開啓

我國公募REITs已形成基礎設施、商業不動產REITs雙輪驅動格局。2024年以來，商業不動產 REITs發行持續提速，目前，已有4 只上市、6 只獲批待發行、12 只申報審核中，八成項目由戴德梁行承擔評估工作。戴德梁行廣州估價及顧問服務部主管及董事何肇烜表示，美國REITs規模 1.5 萬億美元，佔美股總市值 2.4%、GDP4.8%；澳大利亞、日本、新加坡滲透率同樣處於高位。當前我國REITs 總市值不足美國 1%，未來 5-10 年擴容空間廣闊，隨着商業不動產REITs加速入市，基礎設施及不動產市場而言，一個萬億級的全新賽道正在打開。

當前，REITs估值體系步入新階段，不動產資管行業的專業壁壘日益凸顯。市場不再迷信“流量”與“地段”的光環，而是理性迴歸至淨運營收益（NOI）這一核心指標。這對資產運營的標準化程度、全週期價值洞察乃至土地續期成本的精細化測算提出了極高要求。可以說，專業服務已從幕後走向臺前，成為穿透數據迷霧、精準釋放資產價值的關鍵密鑰。