2026年6月30日，廣東省房地產企業綜合競爭力研究課題組於線上發佈《2026廣東省房地產企業綜合競爭力研究報告》。發佈會由廣東房協視頻號、鳳凰網房產、樂居、安居客、房天下、好好安家、搜狐同步直播，同時研究報告核心內容在主流媒體發佈。
這是廣東省房地產企業綜合競爭力研究課題組自2020年成立以來，連續第七年發佈研究報告，廣東省房地產行業協會黨支部書記、副會長兼祕書長常可，廣東省房協專家委委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉出席發佈會。
廣東省房地產企業綜合競爭力研究回顧
常可介紹，2020年廣東省房協牽頭成立“廣東省房地產企業綜合競爭力研究課題組”，並連續多年發佈《廣東省房地產企業綜合競爭力研究報告》。今年的報告，課題組提出了“四重分化”分析框架，梳理了行業深度轉型和高質量發展的實踐案例，並對廣東房地產行業“十五五”時期發展做出了“總量趨穩、結構分化、品質驅動”的判斷，從行業定位、融入國家重大戰略的路徑、風險應對方案、不同能級城市發展方向、中小房企發展策略等多個維度，提出了針對性發展建議。
常可表示，近年來中央和廣東省各項政策深入推進，不斷降低購房成本，持續釋放消費需求，雖然市場還處於持續調整階段，但企業在向高質量發展的轉型過程中積極探索、不斷向前，行業和市場變化顯著。建議企業從“民生”、“產業”、“城市”三個維度重新認識新時代行業使命，不斷提升產品力、服務力和運營力，實現從“開發商”向“城市空間服務商”的全面轉型，持續推動行業可持續、高質量發展。
報告解讀：2026廣東省房地產企業綜合競爭力研究報告
在發佈會上，廣東省房協專家委委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉對《2026廣東省房地產企業綜合競爭力研究報告》進行了全面解讀，並發表了自己對當前房地產市場形勢的最新看法。
（一）研究背景和目的
廣東省房地產企業綜合競爭力研究課題組成立於2020年。課題組成立7年來，持續開展廣東省房地產企業綜合競爭力相關研究，實時監測行業動態、完善研究模型、總結典型企業的發展經驗，並深入剖析行業內的優秀實踐案例。
2026年中央和廣東省着力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，系統推進好房子、好小區、好社區、好城區建設。在此背景下，課題組啓動2026廣東省房地產企業綜合競爭力研究，以發掘綜合競爭力強、經營穩健以及具備較強社會責任感的優秀企業羣體，為在粵經營房企擦亮品牌、提升知名度和影響力提供支持，發揮優秀企業的行業示範效應，推動廣東省房地產高質量發展。
（二）研究方法體系
課題組堅持以數據為基礎，嚴格遵循客觀、公正、準確、全面的研究準則。研究體系與往年保持相對一致，涵蓋規模性、成長性、穩健性、社會責任與榮譽以及品牌影響力五大一級指標、26個二級指標。研究體系設計主要遵循4個原則——企業規模與運營效率相結合、成長潛力與經營穩健相結合、盈利能力與社會責任相結合、融資能力與綜合實力相結合，旨在促進企業持續優化發展路徑和經營模式，全面提升綜合競爭力。
（三）主要研究成果
1. “四重分化”正在重塑廣東房地產市場的競爭格局
（1）區域分化
區域分化特徵顯著，珠三角核心區集聚效應持續強化。珠三角九市房地產投資佔全省比重超過85%，商品房銷售面積佔全省比重約為78%；而粵東、粵西、粵北地區合計僅佔約22%。這種區域間的不平衡，或將在“十五五”期間進一步加劇，房企需根據區域特徵制定差異化的佈局策略。
（2）城市分化
城市間的“馬太效應”趨於顯性：資源、人口、資本加速向核心城市匯聚，而三、四線城市的房地產市場正在經歷結構性收縮。廣深“虹吸效應”與三、四線“收縮效應”並存。從商品房銷售金額看，廣州、深圳兩市合計佔全省比重從“十三五”期間的約38%升至“十四五”期間的超47%，集中度持續提升。
（3）企業分化
央國企份額持續提升，民企加速出清。從銷售金額佔比看，央企在粵銷售佔比從2023年的32.3%升至2025年的40.4%，地方國資和城投企業穩定在27%-28%；民企和外企佔比則從32.3%下降至26.4%，混合所有制房企從8%下降至5.6%。企業分化的背後，是融資能力、土地資源、品牌信任的綜合競爭力分化，這一趨勢在“十五五”期間或將進一步強化。
（4）項目分化
好房子熱銷與普通項目滯銷並存。新規產品與舊規產品的去化速度差距持續拉大，改善型項目與剛需項目的價差也在擴大。這種項目分化反映了市場需求從“有房住”向“住好房”的加速轉變，產品力已成為決定項目成敗的核心因子。
2. 頭部外來房企和國資數量增加，典型房企廣州深圳聚集度高
從100家典型房地產企業（以下簡稱“典型房企”）總部的屬地分佈觀察，廣東本土房企69家，較上年增加1家；外來房企31家，較上年減少1家。前20房企中有4家為外來房企，較去年增加2家。
圖：100家典型房企中本土、外來典型房企數量結構
從典型房企所有制觀察，央企共22家，地方國企/城投企業共31家，國資背景合計53家，較上年增加7家，已連續4年增加，其中前20房企中，央國企房企數量達14家，反映國資背景房企憑藉穩健的經營、暢通的融資優勢和政府背書備受購房者信賴；民營房企及混合所有制房企共43家，較上年減少10家，以中小型房企為主；外資房企4家，較上年減少1家。
圖：典型房企所有制結構情況
從本土典型房企總部所在城市分佈觀察，主要位於廣州及深圳，共計49家。其中，深圳最多，共計28家，較上年增加2家；廣州21家，較上年減少4家。其餘城市中，佛山5家，東莞、汕頭各3家、珠海和惠州各2家，江門、湛江、潮州、雲浮各1家。
3. 銷售繼續承壓，市場集中度不斷提升，頭部企業聚集效應愈加明顯
2025年，典型房企在粵總銷售額約6492億元，同比下降25.2%，降幅同比擴大9.6個百分點。
圖：近5年廣東省房地產銷售額以及典型房企銷售額同比變化
2025年，100家典型房企成交額佔全省比重為77.5%，同比上升4.4個百分點，連續兩年回升。頭部企業聚集效應更為明顯，銷售額前十位房企佔比為38.9%，同比上升1.4個百分點，連續兩年保持上升。
圖：銷售額前10名的典型企業及典型企業市場份額對比
4. 不同所有制業績分化明顯，央企市佔率快速提升
近3年來，央企在粵銷售金額佔比穩步提升，由2023年的32.3%上升至40.4%；地方國資和城投企業相對平穩，佔比維持在27-28%之間；民企和外企銷售金額佔比下降，由32.3%下降至26.4%；混合所有制房企佔比也從8%下降至5.6%。
圖：2023-2025年不同所有制房企在粵銷售金額佔比
5. 主力面積段、總價段整體上移，高端需求迎來爆發式增長
從典型房企重點項目各面積段產品的銷售套數佔比來看，120㎡以下面積段戶型成交佔比收縮，120㎡以上面積段佔比擴大。從成交總價段佔比來看，總價300萬以下佔比收縮，300萬以上成交佔比有不同程度的擴大。
圖：2023-2025年典型企業不同面積段商品住宅在粵銷售套數佔比
值得關注的是，高端需求在2025年迎來爆發式增長，面積200m?和總價800萬以上戶型成交佔比分別提高1.4和0.3個百分點，但這類需求規模整體有限，短期或存在透支壓力。
6. 新增土儲繼續減少，非國資拿地意願有所回升
2025年典型房企總拿地金額1060億元，同比下降26.3%，降幅較上年擴大8.7個百分點。
圖：典型代表性房企2021-2025年拿地總量變化情況
其中，地方國企/城投企業佔比為34.3%，同比降低0.9個百分點；民企/混合所有制企業佔比為8.6%，同比上升2.9個百分點。
圖：2023-2025年不同所有制典型房企拿地金額佔比
7. 營收淨利邊際改善，負債率出現下降
2025年廣東省典型上市房企營業收入均值為723.7億元，同比下降6.5%，降幅較2024年縮窄6.1個百分點。
圖：近5年典型上市房企營收均值及毛利率均值變化
2025年，典型上市房企虧損額較2024年明顯收窄，若剔除個別虧損較大的企業，則典型上市房企平均淨利潤6.5億元。
圖：廣東省典型上市房企淨利潤均值變化
2025年，典型上市房企剔除預收賬款的資產負債率均值為73.7%，同比下降0.5個百分點。
圖：近5年典型上市企業剔除預收賬款資產負債率均值變化
8. “三好”協同，典型房企構築房企核心競爭力
加速推進“好房子”建設，是推動房地產發展模式轉變以及促進行業高質量發展的時代必然。2025年，廣東省房協深入貫徹落實國家及廣東省關於“好房子”建設的相關部署，舉辦了首屆“好房子”方案設計大賽，吸引了省內眾多房地產項目積極參加。多家典型房企精準踐行政策導向，將政策要求轉化為實景品質，形成兼具規範與多樣性的“好房子”發展格局。
隨着居民消費需求從“有房住”向“住得好”深度迭代，好服務正從傳統物業服務向增值服務+社羣運營升級。依託社區信任壁壘，深耕社區房屋託管、二手房代辦、居家煥新、車位流轉等社區增值服務，依託現有人員場地降低運營成本，毛利率遠超傳統物業服務，成為房企第二增長曲線。
社羣運營成為典型房企提升項目服務能力和去化水平的關鍵抓手。廣東省房地產行業協會組織編制了全國首部《住宅小區社羣運營與服務指引》，並聯合相關機構制定了全國首部《高品質服務住區評價標準》，將社羣運營質量納入住區服務評價的核心指標，推動社羣運營從企業自發實踐走向行業標準化，引領行業從“空間營造”邁向“美好生活共創”轉型升級。
在房地產行業從“增量開發”向“存量運營”深度轉型的時代浪潮中，廣東省房地產企業正經歷一場深刻的角色重塑--從傳統的“開發商”向“城市空間服務商”跨越。典型房企不再滿足於“蓋房子、賣房子”的單一開發模式，而是將能力邊界延伸至產業園區運營、商業運營與數字化賦能等輕資產服務領域，通過精細化運營能力構建可持續發展的新增長極。
9. 代建和城市更新，為房企轉型提供了廣闊的空間和逆週期增長引擎。
代建業務是房地產企業實現輕資產轉型的重要路徑，也是從“重資產開發商”向“管理服務輸出者”跨越的關鍵賽道。作為全國樓市的風向標，廣東憑藉龐大的政府投資、密集的城投托底拿地以及活躍的不良資產處置需求，推動了代建市場的持續擴容與模式迭代。近年來，廣東省代建市場呈現“百家爭鳴”的競爭格局，頭部代建企業通過差異化定位與專業化深耕，形成了各具特色的代建模式。
城市更新是廣東省推動城市高質量發展的重要抓手，也是房企從“開發商”向“城市運營商”轉型的核心戰場。廣東城市更新已從“大拆大建”的單一路徑走向 “因地制宜、多元並舉” 的複合模式。這一轉變不僅適應了當前房地產市場從“增量擴張”到“存量提質”的深刻調整，更激活了房企從“空間建造者”向“城市運營商”轉型的內生動力。
10. 房企需順應行業大勢，尋找適合自己的轉型與破局之路
中國式現代化要求住房發展從“有沒有”轉向“好不好”，從“規模擴張”轉向“品質提升”。國家“十五五”規劃綱要明確“推動高質量發展、構建發展新模式”的核心方向，廣東省提出“穩市場、促轉型、優供給、防風險”總體思路。
在全面化解企業經營風險，守住生存底線的基礎上，課題組建議房企應主動對標，將戰略視野從“蓋房子”延伸至“經營城市空間”，建立“因城施策、一城一策”的差異化戰略思維，根據不同能級城市的市場邏輯和競爭格局制定針對性策略。從產品力、服務力和運營力全面提升企業綜合競爭力。對於中小企業，要充分發揮在區域深耕、產品創新、服務運營方面的靈活優勢，走差異化發展之路，將“做精、做深、做久”作為首要戰略選擇，而非盲目“做大”。
附表：2026廣東省房地產綜合競爭力研究典型企業名單
