2026年7月1日，廣——2026年上半年，廣州甲級辦公樓市場需求持續修復，租賃型淨吸納量同比大幅增長超300%。需求側結構性分化加深：傳統行業雖貢獻較多成交面積，但多受成本驅動進行搬遷整合；而在中企出海與人工智能（AI）技術賦能的雙重利好下，新興行業加速擴張，成為拉動增量需求的主力。價格方面，儘管全市租金下行趨勢未改，但跌幅持續收窄，市場展現積極信號。高端酒店市場表現亮眼，每間可售客房收入同比增長5.9%至754元，位列全國第四。

廣州甲級辦公樓市場

市場需求表現

上半年，租戶決策延續理性務實基調，租賃成交主要受“降本搬遷整合”與“以可控成本升級辦公環境”雙重訴求驅動。在1,000平方米及以上的大面積成交中，金融機構、律所、零售等傳統行業貢獻約三分之一份額，為市場活躍度提供基礎支撐。

值得注意的是，遊戲、美妝、跨境電商等新興行業在擴張型及升級型成交中的佔比高達65%。這一數據表明，新興行業成為辦公租賃市場增量需求的核心動力。

一方面，廣州新興行業的出海勢頭強勁，2025年跨境電商進出口額、美妝出口及遊戲出海營收均實現兩位數高增長。全球化版圖的擴張促使企業總部加速完善中後臺支撐體系，增設相關職能崗位，直接催生了對辦公空間的擴容需求。

另一方面， 得益於AI技術的加持，廣州互聯網廣告和搜索服務等數字服務商的營銷與運營效率大幅提升，有效降低了新興行業的獲客成本，進一步推動腰部企業及“隱形冠軍”實現業績躍升。隨着規模壯大，此類企業加速向核心商務區集聚，通過緊鄰行業龍頭實現人才共享、信息互通與產業鏈協同，將區位集聚效應轉化為效率優勢與創新動能，從而帶動了對甲級辦公物業的升級需求。

談及新興行業租戶的活躍態勢，仲量聯行廣州商業地產部負責人江婧麗指出：“這類企業在選址上偏好鮮明，既青睞充滿活力的辦公氛圍與便捷的通勤條件，又追求樓宇運營服務能力。為適應全天候、高強度的業務運轉需求，加時空調、24小時商業配套等增值服務以及完善的綜合運營保障能力，已成為其租賃決策的關鍵考量。”

實際成交數據顯示，琶洲、廣州國際金融城等新興商務區憑藉靈活的運營策略精準匹配新興行業租戶需求，產業集聚效應持續增強。上半年，該類租戶佔新興商務區新成交筆數的45%，遠高於傳統成熟商務區的25%。

市場供應與租金

在供應端，廣州甲級辦公樓市場新增供應節奏有所放緩。繼2025年全市錄得約74萬平方米的新增供應後，2026年上半年新增供應量約為20萬平方米。儘管整體供應規模依然可觀，但供應節奏的放緩為市場去化贏得了緩衝期。受新增供應帶來的空置面積影響，全市空置率收窄幅度相對溫和，由2025年四季度的22.9%微降至2026年上半年末的22.6%。

儘管整體空置率受新供應稀釋，但存量項目的去化表現依然穩健。數據顯示，自2025年四季度至2026年二季度，2026年之前入市的存量項目空置率穩步下降了2.0個百分點。其中，新興商務區的去化成效尤為顯著，琶洲與廣州國際金融城的存量項目空置率分別大幅收窄3.9個百分點和7.8個百分點至19.0%和40.6%，展現出強勁的租賃動能。

存量項目空置的有效去化提振了市場信心。2026年第一季度和第二季度，全市租金環比降幅分別收窄至1.5%和1.2%。

分區域來看，琶洲與廣州國際金融城是租金跌幅收窄最為明顯的片區。得益於租賃增量需求的強勁支撐，上述區域業主的定價信心更為穩健。此外，面對市場供需格局的變化，部分存量及擬入市項目主動優化業態規劃，將部分辦公面積調整為酒店等非辦公業態。此舉在增強項目現金流穩定性的同時，也有效緩解了片區的辦公供應壓力。

總體而言，在歷經長達五年的下行週期後，隨着去化策略的日益多元化與市場理性的逐步迴歸，廣州部分重點子市場的租金下行壓力正逐步得到緩解。

市場展望

展望下半年，廣州辦公樓市場需求預計將呈現韌性增長態勢。增量需求主要源自兩大驅動力：首先，遊戲、美妝、跨境電商等新興行業保持較高活躍度，海外市場的拓展推動總部職能擴容，持續轉化為對高品質辦公空間的租賃需求；其次，伴隨科技發展與業務版圖擴張，直播MCN、海外投流、AI SaaS等數字服務行業加速規模化發展，帶動腰部企業從非甲級物業搬遷至甲級辦公樓。

仲量聯行研究部資深董事、華南區研究負責人曾麗表示：“中企出海與AI科技賦能正在深刻重塑廣州產業生態。新興行業的辦公需求已超越基礎職能承載，更緊密地與人才策略、業務協同及品牌全球化深度融合。對樓宇業主而言，核心命題在於精準捕捉這些新興產業客羣的增量需求：一方面，通過空間的靈活適配和精細化服務回應企業與人才的多元期待；另一方面，以全週期運營思維激活資產潛能，構建產業與人才共生的樓宇生態，推動資產從單一的物理載體向綜合服務平臺轉型升級。”

供應方面，大量待入市項目仍是廣州甲級辦公樓市場短期面臨的主要挑戰。下半年，市場預計將迎來近60萬平方米的新增供應，全市空置率料將承壓。儘管租金下行趨勢短期內難以逆轉，但受益於需求端的持續修復，預計全年租金同比跌幅將較2025年有所收窄。

廣州酒店市場

回顧2026年1-5月，廣州入境及國內客流持續回暖，為酒店市場提供堅實底座。白雲機場旅客吞吐量達4,003萬人次，同比增長9.2%，其中一季度入境客流同比大幅增長23.3%；廣深港高鐵客運量亦提升14.5 %，城市整體客流量獲得有力支撐。在此驅動下，廣州高端酒店市場表現亮眼：前五個月平均房價同比增長2.2%、出租率提升2.7%，帶動每間可售客房收入（RevPAR）同比增長5.9%至754元，位列全國第四，僅次於三亞、深圳、上海。

這一增長動能主要來自入境高淨值客羣佔比的提升。春季廣交會期間，核心城區酒店實現量價齊升，傳統東南亞及歐美地區的客源穩定復甦，來自中東、中亞及拉美等新興市場的高淨值客羣顯著增多。這一客源結構的改變，推動市場由去年的“以量換價”成功切換至“以價驅動”模式，展會期間周邊高檔酒店RevPAR普遍實現了13%-18%的增幅。此外，酒店各部門收入呈現分化：客房收入增勢強勁，但餐飲和宴會受企業預算縮減衝擊表現疲軟。鑑於此趨勢短期內難以逆轉，酒店需重點審視非房營收邏輯，提振整體收入。

供給端，2026上半年中高端及以上新增客房1884間，下半年預計再增2,145間，其中中高檔產品佔比57%，該細分市場競爭將進一步加劇。

市場供給在擴張的同時，資本層面的資產證券化進程也在提速。隨着商業不動產公募REITs試點落地，華安錦江、華住安住、復星旅文（亞特蘭蒂斯）及中金開元旅業四單項目相繼申報，初步形成了涵蓋商務及度假業態的多元底層資產格局。仲量聯行酒店及旅遊地產事業部大中華區副總裁杜依認為，儘管當前在產權合規、治理結構及估值體系等方面仍需進一步磨合與優化，但這標誌着酒店資產正逐步打通通往公開資本市場的關鍵路徑。隨着試點經驗的積累和政策配套的完善，公募REITs有望成為推動酒店行業存量資產盤活、實現價值重估的重要引擎，為市場注入長期的流動性活力。

注：廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基於建築面積。