王韶 黨的二十大，舉世矚目，圓滿成功！
新時代、新徵程，二十大報告高瞻遠矚、審時度勢，用大戰略謀劃中國未來5年、10年，甚至更長期的戰略部署、行動綱領、大政方針，意義深遠，如北斗明燈，我們需要認真學習體會、貫徹落實。
不忘初心，方得始終！新時代房地產業面臨一系列深刻調整和升級，讀懂二十大會議精神，有助於準確把握新發展階段，貫徹新發展理念，構建企業和行業高質量新發展格局，創造房地產美好新明天。
一、房地產業對經濟的作用由推動器轉向穩定器
1998年中國實施住房制度改革以來，房地產業發展迅猛，房地產業增加值佔GDP比重穩步提升，對社會經濟起到了推動器的作用。在此過程中，房價總體處於上升期，部分人通過炒房實現了財富積累，以至房地產出現金融化泡沫化傾向。
圖1、1998—2021年中國及廣東房地產業增加值佔GDP比重走勢
數據來源：《中國統計年鑑2021》《廣東統計年鑑2021》，國家及廣東統計網站
過度金融化使房地產佔用的金融資源不斷增長，如，房地產相關貸款在金融機構中佔比由2005年14.2％上升至2020年28.7％，推升居民部門槓桿率由2005年16.9％上升到2020年的62.2％；上市房企的資產負債率於2012年超過70%並持續上升，至2018年約達79%，2019年小幅回落，但2020年再次反彈至79.3%。槓桿率越高，債務主體能承受的資產價格波動能力越弱，債務風險一旦爆發，可能引發系統性金融風險。
隨着2016年底中央經濟工作會議提出“房住不炒”，房地產業的定位和市場屬性已由單純的經濟屬性為主逐漸向社會屬性與民生屬性轉變，住房的投資屬性和資產屬性逐漸向居住屬性和消費屬性，投資性需求逐年減少，加之人口老齡化少子化加重、城鎮化進程放緩等因素影響，住房需求和房價漲幅趨於下降，買地就賺錢、建房就贏利、賣房就發財……都不再現實！這種跡象在近年市場表現中越發明顯，未來將更加突出。
2011-2021年，全國商品住宅年銷售由9.7億平方米增至15.65億平方米，除2014年同比下降9.1%，其他年份同比均有所增長，10年間年均增速為4.9%。2017年以來增速明顯減緩，僅為1.1%-5.3%，住房增量市場基本達到峯值。相比較，廣東商品住宅銷售面積自2017年達到1.35億平方米之後，近年總體呈現逐年回落態勢，意味着增量市場早於全國進入調整期。
圖2、全國及廣東商品住宅銷售面積走勢
數據來源：國家統計局、廣東統計局，下同。
圖3、全國及廣東商品住宅銷售面積同比增速走勢
從房價走勢看，2011年以來全國與廣東商品住宅銷售均價走勢基本一致，均呈現持續上漲態勢，分別由5011元/平方米和7612元/平方米上漲至2021年的10396元/平方米和16453元/平方米，年均增速分別為7.6%和8.0%。其中，自2018年以來，漲幅均呈持續回落。
圖4、全國及廣東商品住宅銷售均價走勢
圖5、全國及廣東商品住宅銷售均價同比走勢
不可否認，房地產市場對經濟的影響勢大力沉，當前房地產穩定就是對防範和化解風險、促進“六穩”“六保”的最大貢獻。
二、圍繞四個方面促進房地產市場平穩健康發展
房地產一頭連着民生，一頭連着發展，鏈條長、牽涉面廣，對上下游相關產業帶動效應強，我國將繼續紮實做好促進房地產市場平穩健康發展各項工作。
1、解決急難愁盼問題，“房住不炒”需長抓不懈
二十大報告指出：要實現好、維護好、發展好最廣大人民根本利益，緊緊抓住人民最關心最直接最現實的利益問題……着力解決好人民羣眾急難愁盼問題。
住房是民生問題，是百姓安身立命之所，家庭最大宗消費、最重要的資產；也是發展問題，關係民生福祉、經濟社會發展全局。自古至今都是普通百姓最純樸的民生追求，直接影響獲得感、幸福感和安全感，自然也是人民羣眾急難愁盼的問題之一。
十八大以來，黨和國家始終把“實現全體人民住有所居”作為一項重要改革和民生任務全面部署、大力推進。
二十大關於住房制度的提法與十九大一致。儘管2021年下半年樓市進入深度調整期，但“房住不炒”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策基調始終不動搖。二十大再次重申，這顯示 “房住不炒”作為我國房地產業長期堅持的基本定位不會變。
可以預見，在“房住不炒”的總基調之下，期望一線核心城市全面放鬆限購不現實；強二線城市可適當優化非核心區域限購；其他城市則可根據實際需要完善限購。
2、租購併舉實現住有所居
人人享有適當住房、人人享有基本住房權利是新時代保障和改善民生的重要目標，構建完善的住房供應體系是實現目標的基本保證。
2015年底，中央首次明確租購併舉為我國住房制度改革的主要方向，強調着力發展住房租賃市場。二十大再次強調租購併舉，表明租購併舉是我國推進住房制度改革、住房高質量發展的頂層設計，中央將繼續在住房供應政策端推動住房租賃市場發展，進一步完善租賃、市場與保障並行的住房體系。
過去五年，租購併舉處於摸索起步階段，住房租賃市場受到諸多制約，如：用地和房源的侷限性、融資受抵押物限制、稅收優惠、從業人員素質，以及監管體系不健完等等，相當部分租賃企業舉步維艱。
針對以上問題，為推進租賃住房建設，近年金融、財稅、土地等配套政策頻頻落地，並積極降低新市民落戶門檻、推進落實租售同權。這對於提高企業參與積極性，增加租賃住房供給量，吸引新市民和住房困難階層具有實質性意義。
隨着租購併舉住房制度的逐步建立，“購買＋租賃＋保障”三軌制平穩推進，將形成完善的住房供應體系，既有市場供給的具有完全產權的商品住房,也有政府主導的多層次公共住房，還有企業和個人提供的社會租賃住房，使住房租賃與銷售並重成為住房市場支柱，實現住房供給低端有保障、中端有市場、高端有約束，形成市場自主循環的穩定健康機制，有利“房住不炒”。
3、努力促進穩地價、穩房價、穩預期
二十大報告指出：要完善分配製度……規範收入分配秩序，規範財富積累機制。表明黨和國家鼓勵共同奮鬥創造美好生活，不支持投機炒房，不鼓勵不勞而獲。
隨着住房的民生屬性突顯，房地產市場的量價正向平穩迴歸。堅持“房住不炒”，讓投資需求放棄幻想，有利於保持調控政策的連續性、穩定性和協調性，也有利於穩定預期，最終實現穩地價、穩房價。
另一方面，房地產稅是房地產調控長效機制的重要環節。房地產由增量市場轉向存量市場，土地出讓金必然大幅減少，通過徵收房地產稅，拓展地方政府財政收入，減少對土地出讓金依賴，進而降低土地價格；通過累進稅率和差別化稅率，對持有多套住房徵收高額房地產稅有其合理性，既抑制投資性需求，防止房價過快增長，還是調節社會收入分配的重要手段。
2021年10月23日，全國人大常委會會議授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，擴大房地產稅收改革試點已經箭在弦上。2022年3月16日，財政部宣佈今年不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。但房地產稅緩收不是不收，只要條件允許，勢必加快推進。
4、人房地錢聯動機制推動長效機制不斷完善
長效機制是一項系統性工程，調控政策需以“穩”為核心，在平穩基礎上把握好政策節奏和力度，建立以“人、房、地、錢”四項要素的聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。
中國住房總體短缺的問題已得到根本性解決，但仍存在結構性不平衡和住房資源分配不均問題，部分人口流入、產業發達的熱點城市相應供求矛盾依舊突出。
以人定房、以房定地，即以常住人口增量作為住房需求依據，又以住房需求為土地供應依據，建立土地市場多元供給競爭機制，有機平衡居住、產業和社會公共服務等的發展關係，減少錯配和浪費，促進土地資源效能的更大釋放。
以房定錢，即準確把握和執行房地產金融審慎管理制度，實施穩健的金融政策，保持信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求。穩妥有序推進房地產併購貸款業務，重點支持優質房企併購困難房企的優質項目，以市場化方式支持化解房地產風險，有利市場預期穩定。
三、提高人民生活品質，住房消費升級潛力大
二十大報告關於住房制度的內容被放在“增進民生福祉，提高人民生活品質”體系下論述，這與“我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”是一致的。
在實現保障和改善民生水平的基礎上，“品質”被提到更高層面，意味着我國住房制度既要保民生，更要提品質。
據第七次全國人口普查，2020年我國城鎮家庭戶住房294.6億平方米，8.1億間，人均住房1.06間，與城鎮家庭戶人口占比大致相當，其中2000年前建成的住房達80%。
過去住房的建築風格、房屋質量、園林綠化、戶型功能及配套設施等都參差不齊，居住體驗感、舒適度都不高，換房漸成市場主體。住房消費從“居者有其屋”到“居者優其屋”，人們對住房功能要求從滿足基本居住轉為滿足高品質生活需要，尤其經歷新冠疫情洗禮後，更要求有文化娛樂、運動休閒、居家辦公、健康養老等精神性、改善性配套，期盼住房環境更生態優美、居住空間更寬敞舒適、配套設施更齊全便捷、住宅功能更安全智能、生活方式更環保健康、社區文化更活躍豐富。
順應新科技和新消費發展趨勢，由關注產品轉向產品和服務並重，潛心提升產品力、服務力以及運營力，加強體驗感和互動感，把產品和服務做到極致，為居民生活注入更多“生態+生活+產業+科技+文化”等高質量的場景和空間，唯此才能滿足提高人民生活品質的需要，引領房地產業走向高質量。
四、熱點城市量價有支撐，新發展模式有探索
二十大報告明確：深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略。
房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口。京津冀、長三角、粵港澳大灣區等城市羣、都市圈持續深入發展，區域內部分經濟韌性強、產業底蘊厚重、交通基礎設施發達的熱點城市，對人口和產業的集聚效應進一步擴大，發展更快速全面，房地產發展機遇並不僅侷限於商品住宅開發,長租公寓、商業綜合體、辦公寫字樓、倉儲物流、工業用房等複合型、多業態互聯的新模式發展同樣面臨機遇。
城市羣、都市圈虹吸效應產生的顯性優勢使房地產量價都得到有力支撐，但也對周邊中小城市市場產生“降維打擊”影響，加劇區域市場的強弱分化。
“虹吸效應”之下，中小城市商業住宅、大型商業綜合體、辦公寫字樓等業態將日漸式微！但區域協調發展、鄉村振興、新型城鎮化卻為地理區位、資源稟賦優越的中小城市發展休閒旅遊地產、養生養老大健康地產、分時度假和民宿等打開了另一扇窗，有利房地產業開展新發展模式探索。
未來房地產企業需要穩健發展，選準城市和賽道尤顯重要！
五、綠色低碳，新時代賦予房地產業的神聖使命
“高週轉、高槓杆、高負債”粗放式開發不僅浪費自然資源和社會資源，還加大經濟轉型升級難度、阻礙國家高質量發展和共同富裕的實現。近年部分企業出現的危機已經證明，房地產探索新發展模式、轉變增長方式迫在眉睫！
二十大報告要求：推動綠色發展，促進人與自然和諧共生。牢固樹立和踐行綠水青山就是金山銀山的理念，站在人與自然和諧共生的高度謀劃發展。
過去40多年，中國經濟持續快速增長取得了令人歡欣鼓舞的成就，但“三高一低”的粗放型模式已嚴重製約着國民經濟高質量發展。
黨和國家深刻意識到建設綠色生態文明是關係人民福祉、關乎民族未來的長遠大計。二十大把推動綠色發展作為重要戰略舉措，融入經濟、政治、文化、社會建設各方面全過程，體現了人與自然和諧共生的理念。
中國房地產業和建築業整體碳排放約佔全國40%，是能耗大戶。“加快發展方式綠色轉型，實施全面節約戰略”是各行各業的共同責任，房地產業向綠色低碳轉型勢在必行。二十大報告為中國社會經濟和房地產業提質增效，邁向高質量發展指明瞭方向。
綠色低碳已從企業自選項轉為必選項，以綠色、健康和文化為主導的高品質人居正在改變房地產市場格局。
綠色生態發展，不單是對產品的要求，更是滲透企業經營和管理行為的理念。在項目運營全壽命週期融入綠色理念，積極踐行節能減排降耗，通過數字化、智能化等提升生產效率，推動能耗、碳排雙控，引領全產業鏈實現綠色生態，有效降低建造及使用全過程對資源的消耗和對生態環境的影響。
結合人們對美好生活的精神需求，住區建設管理“軟、硬件”兩手抓。以社會主義核心價值觀為引領，開展多樣化的社區體驗活動，讓傳統文化、紅色文化走進社區，豐富居民精神生活，增強文化自信，倡導綠色消費，營造良好的文化氛圍，潛移默化樹立居民積極向上的歷史觀、民族觀、國家觀和文化觀。
我國經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段，轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力成為中國經濟的內在要求，經濟增長質量更注重勞動生產率和科技創新，房地產從國民經濟的推動器轉為經濟社會穩定器……新時代房地產發展邏輯發生了質的變化，深度調整的房地產讓人猝不及防……看似偶然，實則是行業發展的必然。
中國不缺房，缺少的是“品質好房”。二十大一錘定音，明確了未來房地產發展方向——平穩、高質、創新。順應國家發展大勢和行業發展趨勢，大破大立——破除舊的思維和模式，樹立提質增效，符合國家社會安全發展、人民羣眾對美好生活追求、國家高質量發展等需要的新發展方式，同心同德、堅定信心、排除萬難，中國房地產10萬億+的市場將屬於“信用好、產品好、服務好”式的“三好學生”！
王韶 廣東省房地產行業協會會長 觀點新媒體專欄作者