蔡戈鳴 從事代建也有些年頭了，可時至今日依然覺得，要講清楚什麼是“代建”，並不是一件很容易的事情。

似乎在一百個人的心裏，有一百種對“代建”的理解。其中不乏一些對代建的誤解，比如以為代建單位就是能帶資建設的施工單位。

各家代建企業的推廣用語也是五花八門，除了叫“代建”的、還有“代管”、“代銷”、“銷管服”、“共建”、“開發管理”、“委託管理”……

這種普遍存在的對“代建”概念的模糊而蕪雜的認知，根源在於“代建”二字的字面狹隘性確實容易產生誤導。“代建”，是否“代為建設”？包不包含營銷管理？“建設”又是否指“施工”？

其次，政府項目、住宅項目、商辦項目等不同領域的代建服務模式存在不少差異，這種差異也加大了不同委託方羣體和代建方羣體對“代建”的體感和認知的離散度。

再者，“代建”與“委託管理”、“全過程工程諮詢”之間的邊界不甚清晰，也容易產生混淆。

本文將嘗試梳理一下，到底什麼是“代建”？政府代建和房地產代建有何區別？以及，代建與委託管理、全過程工程諮詢又是什麼關係？

01｜“政府代建”的定義

在政府投資項目代建層面，權威的定義見於2004年7月《國務院關於投資體制改革的決定》的表述：“對非經營性政府投資項目加快推行‘代建制’，即通過招標等方式，選擇專業化的項目管理單位負責建設實施，嚴格控制項目投資、質量和工期，竣工驗收後移交給使用單位。”

但個人更喜歡的是武漢科技大學葉陶的概括，凝練而精準：“政府投資項目的代建制，是指政府委託第三方以建設期法人地位，對所投資工程進行專業化管理的模式。”①

如果再進一步精煉，我的理解是：“代建”方，即是“建”設單位的“代”理人。

02 | “房地產代建”的定義

在中國房地產業協會於2025年9月剛發佈的《代建企業綜合能力評價標準》②中，對“房地產代建”給出了相對“官方”的定義：

“本標準中‘房地產代建’ 是指具有相應資質、管理能力及經驗的企業（代建方），接受項目建設主體或權益主體（委託方）的委託，依據合同約定提供房地產開發全過程或專項階段的開發管理服務模式。服務內容包括但不限於項目策劃與前期諮詢、規劃設計管理、工程建設管理、成本控制管理、招標採購管理、市場營銷管理、品牌運營管理、項目交付管理，及其他合同約定的專業服務等。”

如果嘗試用一句話概括，我會這麼定義：房地產代建，是指房地產項目開發管理工作的外包服務。

03 | 政府代建 Vs 房地產代建

“政府代建”和“房地產代建”兩大範疇，前者指向了以民生公建業態為主的財政投資類項目，後者指向了以住宅、辦公、產業園業態為主的各類企業投資開發的不動產項目，基本涵蓋了代建行業的絕大多數業務。

在“房地產代建”中，又可以細分為住宅代建和非住業態代建。非住業態代建以辦公樓、產業園為主。

以下從不同的維度，比較一下政府代建、住宅代建和非住業態代建的核心差異。

一、業務本質及角色定位

（1）政府代建的業務本質是建設主體身份的承接。代建單位以準業主的身份，充當甲方的“代理人”角色，並承接項目主體法人的法律地位；

（2）非住業態代建的業務本質是建設管理工作的外包。代建單位作為綜合管理服務方，充當業主的“管家”角色；

（3）住宅代建的業務本質是開發管理工作的外包，代建單位作為經營管理服務方，充當東家的“掌櫃”角色。與非住業態的“管家”身份相比，“掌櫃”更主要的責任是經營，而不僅是管理。

二、權責範圍、風險承擔及計費模式

（1）政府代建

給予代建方充分授權，代表業主履行項目法人職責，負責項目投資管理及建設組織的整體工作 通常以代建方的身份進行供應商招標及簽約 通過“交鑰匙工程”方式，實現項目投資目標及建設目標 承擔項目管理風險，並連帶承擔項目的投資風險 計費模式為造價費率法（財建[2016]504號文）

（2）非住業態代建

代建方在合同授權範圍內行使項目管理權，包括但不限於規劃設計管理、工程建設管理、成本控制管理、招標採購管理、項目交付管理 通常由業主直接進行招標、簽約，代建方也可以管理人身份進行三方合同簽署 通過高效管理，實現項目建設目標 承擔項目管理風險 計費模式常見為建面單價法、人工酬金法、總價包乾法

（3）住宅代建

代建方在合同授權範圍內行使項目經營管理權，包括但不限於投資諮詢與融資協助、項目策劃與前期諮詢、規劃設計管理、工程建設管理、成本控制管理、招標採購管理、市場營銷管理、品牌運營管理、項目交付管理、稅務管理 通常由業主直接進行招標、簽約，代建方也可以管理人身份進行三方合同簽署 通過高效管理、有效經營及品牌溢價，實現項目開發投資收益 承擔項目經營風險及管理風險 計費模式常見為貨值費率法、人工酬金法、總價包乾法、混合定價法

表1：政府代建與房地產代建的模式對比

04 | 代建 Vs 委託管理 Vs 全過程工程諮詢

代建，本質就是委託管理，是委託管理的“別稱”。

政府代建，是連帶項目法人身份承接的投資及建設工作的委託管理；住宅代建，是項目開發工作的委託管理；非住業態代建，是項目建設工作的委託管理。

有些企業準備自建總部大樓，在尋找第三方管理團隊時，往往會迷惑於“代建”和“委託管理”有什麼區別，其實，本質上是一回事，只是不同的叫法罷了。

全過程工程諮詢模式，則主要應用於政府投資項目，本質上是項目若干諮詢業務的一體化承接。全過程工程諮詢單位的身份為“1+N 諮詢聯合體”。

全過程工程諮詢單位通常在“招標代理、勘察、設計、監理、造價、項目管理”中承接“1+N”種業務：1種業務自行履約+N種業務在經得業主方同意的情況下可由其轉委託第三方承接，但全過程工程諮詢單位要對“1+N”的一體化諮詢業務負總責。

承接全過程工程諮詢業務的單位類型，通常以工程諮詢顧問公司、設計院、監理單位、造價諮詢單位為主，房地產代建企業較少涉足。

以下就政府投資工程中代建模式與全過程工程諮詢模式的核心差別進行列表對比。

表2：政府代建與全過程工程諮詢的模式對比

代建模式和全過程工程諮詢模式，在政府投資項目的服務模式上互為替代關係，採用了代建模式的項目，一般不再採購全過程工程諮詢服務，反之亦然。

以深圳為例，深圳市工務署所負責的政府投資項目中，部分項目由工務署自行代建管理，部分項目由工務署委託代建單位進行管理，部分項目由工務署採購全過程工程諮詢單位輔助其進行管理。

綜上，“代建”是一種專業化的項目開發建設管理工作的外包服務模式。代建方是委託方在不動產領域的專業能力、管理能力、經營能力和資源整合能力的延伸，是項目開發建設目標的忠實執行者。

代建方通過專業的管理與經營，幫助委託方更好的完成項目開發建設工作。開發管理價值的創造能力，正是代建企業的核心價值和代建行業的生命力所在。

蔡戈鳴 中房協代建分會副會長 金地管理總經理 觀點新媒體專欄作家

[注]:

①葉陶.代建制管理模式在房地產項目開發中的應用研究[D].武漢：武漢科技大學，2012.

②中房協重磅發佈《代建企業綜合能力評價標準》，影響有多深遠？《代建觀察》公眾號