王韶 長風破浪會有時，直掛雲帆濟滄海！

10月16日，黨的二十大將在北京勝利召開，大會是在脫貧攻堅取得全面勝利，全面邁上社會主義現代化國家新徵程、向第二個百年奮鬥目標進軍的關鍵時刻召開，這將又是黨和國家的一個重要里程碑。

以此同時，房地產業正經歷前所未有的深度調整，可以預見新規則、新模式、新市場將如雨後春筍，房地產企業該如何把握新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局？值得我們認真研究。

一、從“兩個大局”看國內外形勢

習近平總書記曾強調“兩個大局”：一個是當今世界正經歷百年未有之大變局；一個是中華民族偉大復興戰略全局。這是我們觀察和分析國內外形勢必須牢牢把握的重大戰略判斷。

國際環境空前複雜，全球疫情仍在持續；世界經濟復甦動力減弱，全球產業鏈供應鏈面臨較大沖擊，國際貿易和投資遭遇新困難；俄烏衝突等地緣性矛盾帶來國際政治、經濟、安全等格局深刻調整。

國內經濟形勢也不容樂觀，經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力，困難和風險增多。疫情反覆，影響企業正常生產經營，影響居民就業、收入和消費。

防範化解重大風險是我們必須堅決打好的一場攻堅戰！

二、新時代房地產發展邏輯和模式

房地產業規模大、鏈條長、涉及面廣，其持續穩定發展對國民經濟發揮着舉足輕重的作用。

（一）服務國家安全、社會穩定和高質量發展是房地產業的底層邏輯

2016年，習近平總書記在省部級主要領導幹部專題研討班上講話指出：推動創新發展、協調發展、綠色發展、開放發展、共享發展，前提都是國家安全、社會穩定。

沒有安全和穩定，一切都無從談起！

經濟上的國家安全，既要高度警惕“黑天鵝”事件，也要防範“灰犀牛”事件。而社會穩定則集中體現在“六穩”和“六保”：穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期。保居民就業、保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保產業鏈供應鏈穩定、保基層運轉。

房地產業的穩定則體現在穩地價、穩房價、穩預期，防範因房地產而產生系統性金融風險。

因此，能不能滿足國家安全？能不能服務社會穩定？能不能服從國家高質量發展？這是中國房地產業的底層邏輯。

（二）新時代房地產政策邏輯和趨勢

1、“房住不炒”的基調始終未變、也不會改變

自2016年年底中央經濟工作會議提出，堅持房住不炒、不將房地產作為短期刺激經濟的手段的政策基調始終未變。“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要也非常明確，堅持房住不炒，促進房地產與實體經濟均衡發展，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。

2、防範房地產風險向金融體系傳導是底線

防範房地產風險向金融體系傳導不僅需要降低房地產企業風險，更重要的是要降低房地產和金融體系的深度關聯。2020年以來，約束房地產企業加槓桿，合理規範金融體系資金流向房地產業一直是金融監管的主要工作。“三道紅線”從企業自身角度，直接限制其加槓桿的能力。而貸款集中度管理，不僅限制了企業的融資渠道和規模，更重要的是減弱銀行體系對房地產的依賴，防範房地產風險向金融體系傳染。

3、穩發展和防風險動態平衡

2021年下半年以來，央行等再三強調“維護房地產市場平穩發展，維護住房消費者權益”，這也是底線思維的體現。房地產調控政策的邊際改善不僅有利於平穩釋放房地產市場風險，也是穩發展和防風險動態平衡的需要。

4、長效機制不斷完善

（1）“人、房、地、錢”為核心的調控新聯動機制不斷完善

“人”，對應的是住房需求。既要保護合理住房需求，緩解特定羣體的住房困難，也要抑制不合理的投資和投機需求。

“房”，對應的是住房供給。完善住房保障體系和支持剛需、改善型需求的住房供應。

“地”，則是穩地價。房價過快上漲與高地價密不可分，穩地價是穩房價的重要前提。

“錢”，進一步規範加強房地產金融管理。房地產金融管理是抑制房價過快上漲，避免風險持續累積，降低房地產金融風險的關鍵舉措。

房地產長效機制不是短期手段和權宜之策，而是着眼長遠的根本遵循，有利於保持調控政策的連續性、穩定性和協調性。

（2）房地產稅是長效機制的重中之重

房地產稅緩收，不是不收。通過徵收房地產稅，可以拓展地方政府的財政收入，減少對土地出讓金的依賴，進而降低土地價格；通過累進稅率和差別化稅率，起到抑制投資性需求，防止房價過快增長。同時也是調節收入分配的重要手段。

房地產稅是一項系統性工程，影響面廣，不可能一蹴而就，需從長計議。短期看，將進一步強化“房住不炒”的調控預期，長期將帶來“人、房、地、錢”四位一體聯動新機制的深刻調整。

（3）房地產金融支持迴歸理性

一方面商業銀行應準確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求；另方面應穩妥有序推進房地產併購貸款業務，重點支持優質房企併購困難的大型房企的優質項目，以市場化方式支持化解房地產風險。

（三）順勢而為，構建房地產新發展模式

過去30年，中國房地產業順應了住房嚴重短缺的時代大勢而蓬勃發展。未來30年，中國房地產業的機會在於順應美好生活需求不斷增加和中國經濟、社會及產業不斷升級轉型之勢。

1、構建房地產新發展模式，首要是正確理解房地產的概念

當前，房地產調控政策主要都是圍繞商品住宅展開。但從本質上講，房地產是為國民經濟各行各業發展，以及人民羣眾生活居住提供空間場所和服務的行業。

構建新發展模式，政府和企業都應當全面深刻理解房地產業內涵，打破“住宅等同於房地產”，“房地產就是指住宅”的思想桎梏、制度桎梏。

2、構建房地產新發展模式，必須建立新發展業態的制度體系

房地產各業態有各自特點和規律，如果僅沿用，或複製傳統住宅開發思維、政策、金融支持等模式去發展新業態，必然導致種種問題和困難的出現，無法有效支撐國民經濟發展對空間場所和服務的需求。

建立適應不同業態的土地供應、金融支持與經營監管、銷售或租賃、運營服務、質量保障等體系，是房地產從業態維度創新發展模式的關鍵。

3、構建房地產新發展模式，必須服務好人民羣眾美好生活需要和國民經濟生產、經營、發展的需求

以滿足人民羣眾基本居住需求、改善型需求為導向，構建起多層次住房供給體系；以科技創新推動服務和運營創新；以“雙碳”為指引，推動綠色發展；以服務國家產業轉型升級為導向，為工業、農業、第三產業提供新的優質空間和場景……唯此才能構建和推動房地產新模式發展！

4、構建房地產發展新模式，需要實現行業升級

建立和完善“綠色、責任、信用、科技”四位一體的發展體系，為房地產產品力、運營力、服務力的提升提供有力支撐，從產品和企業行為上實現可持續發展、實現企業和行業的發展升級。

5、構建房地產發展新模式，需要繼續關注縣域和縣城

以縣城為載體的新型城鎮化和鄉村振興是國家戰略，近年來取得了顯著發展，但從整體來看縣城人口依然剛過縣域人口的20%，擁有巨大的空間。

縣域房地產新發展模式，不再是以往單一的商品住宅開發，而是發揮縣域的比較優勢，聚焦產業、產品、服務，帶動城鄉融合發展。

三、新時代房地產企業社會責任的新內涵

（一）新時代房地產企業社會責任新要求

1、堅定政治站位。堅持黨的領導，將黨建貫穿企業發展全過程、各方面,引領企業保持正確的方向。

2、與時俱進，順應國家發展大勢、行業發展趨勢和地方發展優勢。

3、保障企業安全，更好履行社會責任。

企業自身的安全是企業發展和履行社會責任的前提。只有企業能夠持續穩定的發展，才能保障股東和債權人的合法權益，才能為社會創造更多的就業崗位並保障員工的權益，才能按質、如期的保交樓、保穩定、保民生。

（二）新時代房地產企業社會責任新內涵

新時代新要求，為企業社會責任注入了新的內涵。扮演好“中國經濟高質量發展的建設者、慈善公益事業的參與者、鄉村振興的推動者、人民羣眾美好生活的營造者和綠色低碳發展的踐行者”五大角色，這既是新時代履行企業社會責任的體現，更是提升企業市場核心競爭力的重要載體。

黨的二十大即將勝利召開，新時代、新徵程的號角即將吹響。黨和國家事業發展將有新要求、人民羣眾將有新期待，我們的行動將有新綱領、新方針。我始終堅信，正確理解和落實新時代賦予房地產業的使命和任務，堅定政治站位，以實際行動踐行新時代社會責任新內涵，克服短期困難，不斷提升產品力、運營力和服務力，中國房地產10萬億+的市場依然充滿無限機遇！

王韶 廣東省房地產行業協會會長 觀點新媒體專欄作者