觀點網 2026年，中國不動產行業正經歷一場深刻的轉換，一切的產能基因都在從規模擴張走向存量運營。
在這場轉型中，吉寶在中國的城市發展業務領域，積極發揮其在資產管理和運營方面的專長，走出了一條差異化路徑。
吉寶城市發展部中國總裁、吉寶智城新策業務首席執行官黃良傑，作為在中國市場深耕多年的新加坡企業高管，見證了中國不動產行業從增量開發轉向存量提質和精細化運營的完整週期。
黃良傑指出，過去依靠新增供應和快速週轉驅動增長的階段已經發生變化。企業如今不能只回答“建什麼”，還要思考“為誰建、他們現在要什麼、他們未來可能想要什麼、如何持續創造價值。”
這句話說出來簡單，但已然濃縮了吉寶這家總部位於新加坡的企業在中國市場城市發展領域數年戰略鋪排的核心邏輯，也折射出整個中國不動產行業正在經歷的變革。
加速轉型
2023年，吉寶啓動重大戰略重組，從企業集團向“全球另類實體資產管理及運營公司”轉型。
三年後的今天，這家企業交出了一份轉型成績單：截至2026年7月底，吉寶基金管理規模（FUM）達1060億新元，提前完成了原定年底實現的1000億新元的中期FUM目標。
“這標誌着吉寶發展歷程中的一個重要轉折點。”黃良傑說，“我們正在加速成長為一家全球資產管理及運營公司，通過整合資本、運營能力和專有投資機會，為投資者和有限合夥人創造價值。”憑藉更大的規模、更強勁的業績記錄和日益增強的投資者信心，公司已做好充分準備，加速資產管理業務的增長。
黃良傑對中國城市發展的核心判斷也與吉寶的整體願景相呼應：增長邏輯正在從規模擴張轉向資產運營的質量與效率提升。消費、科技創新、先進製造、綠色低碳和新型城鎮化，正在成為新的結構性增長動力。
“中國不動產市場不會簡單回到過去的增長模式，但也不應被理解為沒有機會。”他說，行業正在進入一個更加分化、更加專業化的新階段。
在他看來，城市更新、存量資產改造、產業園區升級、養老社區、綠色低碳資產等領域，仍然存在大量長期需求。
吉寶在城市發展方向的戰略重心隨之調整，聚焦三個方向：片區發展，通過前置規劃和資源整合幫助區域形成長期活力；資產運營效率，通過能源管理、智慧運營和全生命週期管理提升投資回報；活力與體驗，通過空間營造和內容運營，把空間轉化為有人願意來、願意停留、願意反覆回來的目的地。
圖：PAC吉寶靜安中心通過連接人與空間，激活目的地活力
“未來的增長引擎來自更高效的運營和更全面的用戶體驗，而不是新增供應本身。”黃良傑說：“這也是吉寶從開發能力走向資產管理和運營能力的核心邏輯。”
與此同時，一個關鍵問題始終被反覆追問：ESG投入到底能不能轉化為真金白銀的回報？
面對觀點新媒體的提問，黃良傑表示：“ESG對我們來說不是成本中心，而是一個價值創造工具。租金只是其中一環，最終會體現在資產的運營成本、租戶滿意度、市場競爭力以及長期估值上。”
他觀察到，越來越多跨國企業和頭部企業在選址時，已將綠色建築認證、能源效率、健康建築和碳管理能力納入考慮，“未必總是以單獨的租金溢價體現，但會影響租戶是否願意進入、是否願意長期留下，以及是否願意把這裏作為符合自身ESG承諾的辦公或運營場所。”
“大家不會因為一個項目有ESG標籤就降低迴報要求。真正有價值的ESG投入，應有助於帶來更低的能耗、更穩定的租戶結構、更好的資產流動性和更清晰的長期價值。”
據觀點新媒體瞭解，截至2025年，吉寶可持續城市更新(SUR)戰略下的基金管理規模已達約41億新元，並通過在新加坡、悉尼和大阪的收購進一步擴大了投資組合。
在中國市場，吉寶重視本地資本、本地夥伴和本地運營能力，通過基金、REITs等工具形成更健康的資產循環。
“我們希望通過運營提升資產質量，讓好的運營成果能夠獲得資本市場定價，也讓資金更有效地回到新的項目中。”黃良傑說。
耐心實驗
這次專訪，我們還聊到一個話題——養老產業。
在江蘇，欣嶽年南京棲霞國際頤享家園已經平穩運營兩年有餘，這是吉寶旗下的高品質賦能型養老社區。
2025年10月，由濟南起步區與欣嶽年攜手打造的“濟南中新樂齡享老家園”開業，總建築面積3.82萬平方米，深度融合中新兩國養老服務優勢，由欣嶽年的專業團隊運營管理。
圖：濟南中新樂齡享老家園已於2025年10月開業
2026年初，與中國平安戰略合作的“欣嶽年佛山國際頤享家園”體驗展示中心亮相。黃良傑表示，該項目位於佛山核心地段，是國際化理念和本地化實踐融合能力的又一次有力印證。
黃良傑認為，高品質養老服務需要以長者的實際需求為出發點，提供個性化、精細化的整合照護服務。而吉寶的差異化優勢在於能夠將國際養老運營經驗與本地化實踐深度結合。
“我們不是簡單複製新加坡模式，而是把創造價值的方法論帶過來，再與本地需求做適配。”
這種靈活的運營策略還被帶入了城更領域，當觀點新媒體問及當前城市更新領域最大的挑戰時，黃良傑指出，過去幾年各地已出臺大量支持政策，市場並不缺少更新的方向，真正的瓶頸在於規劃、開發和運營之間的脫節。
“很多項目在規劃階段設想很好，但五年、十年以後，產業結構、消費習慣甚至人口結構都已經發生變化，而規劃初期沒有為這些變化留出迭代升級的端口，這種脫節就會伴隨城市發展的迅速演變而愈演愈烈。”
這正是他反覆向團隊強調“Begin with the End in Mind（以終為始）”的原因——不僅要考慮今天需要建設什麼，更要思考未來如何運營，運營者應該更早參與到規劃過程中來。
在業態選擇上，吉寶的篩選標準始終圍繞三個維度：可持續、可複製、具有商業可行性。
“我們不會簡單按照業態來判斷機會，而是看一個項目是否具備長期運營價值。無論是商辦、產業園區、養老社區還是片區更新，本質上都在回答如何通過持續運營激發區域活力和資產價值。”
未來的思考
從蘇州工業園區到中新天津生態城，再到濟南起步區，吉寶在中國的足跡已深入到一、二線城市不同區域長期運營模式的探索中。
近年來，上海存量商辦改造賽道競爭日趨白熱化，不少項目改造後仍面臨高空置率的困境。黃良傑對此有自己的判斷：“部分改造項目所面對的空置率挑戰，除了受到市場供需等因素影響，也反映出資產運營的一個本質性的挑戰——需要深刻洞察用戶所需，並真正滿足其對空間體驗、服務和配套的要求。”
他坦言，過去的開發時代，很多項目的邏輯是儘快完工交付、招滿租戶、回收投資，“但今天，用戶對空間的要求已經變了。他們更關注體驗、服務、社區氛圍以及與自身業務發展的匹配度。”
“現在以及未來的競爭，並不是建築之間的競爭，而是體驗之間的競爭。”黃良傑說，他常常在內部反覆提及一個理念，即從“建造資產”轉向“打造目的地”。
“只有真正能夠吸引人、服務人和留住人的項目，才能形成持續競爭力。”
這種理念也體現在吉寶對AI的應用上。黃良傑強調，吉寶並非為了追逐科技熱點而進軍AI領域，而是把它放在真實的資產場景和運營場景中，解決效率、能耗、體驗和決策質量的問題。
在能源管理、資產運營表現和用戶體驗三個方向上，AI正在幫助吉寶從經驗驅動走向數據驅動。
採訪接近尾聲時，黃良傑還表達了其作為企業管理層，這些年對企業長期發展最核心的思考。
“我們一直在思考一個問題，城市發展中最有價值的，到底是什麼樣的角色？”
他的答案是：未來在城市發展和資產運營領域最有價值的企業，未必是擁有最大規模資產的企業，而是能夠整合資源、連接合作夥伴、持續創造資產價值的企業。
“我們把自己定義為城市發展的綜合生態系統組織者。”在他看來，城市的發展已經不可能單靠一家企業完成。從資本、產業資源、技術能力，到運營經驗、公共服務，都需要不同夥伴共同參與。
因此，吉寶希望發揮自身的平臺作用，通過整合全球經驗、本地夥伴關係、運營能力和資本能力，與商業合作伙伴共同構建城市發展的價值體系，繼續為利益相關方提供可持續的解決方案和價值。
以下為觀點新媒體對吉寶城市發展部中國總裁黃良傑先生的採訪實錄：
觀點新媒體：“十五五”開局之年，您對中國經濟上半年的表現有何總結？站在當前時點，您如何判斷中國不動產市場的未來走勢？吉寶城市發展部中國的戰略重心，近年做了哪些關鍵調整？
黃良傑：中國不動產領域最重要的變化，是增長邏輯正在進一步從過去的規模擴張轉向質量提升。
宏觀層面來看，消費、科技創新、先進製造、綠色低碳和新型城鎮化等方向，正在成為新的結構性增長動力。對於不動產行業而言，這意味着過去依靠新增供應和快速週轉驅動增長的階段已經發生變化，未來的價值創造將更多來自對存量資產的提質增效、運營能力的提升，以及對真實用戶需求的持續理解。
站在當前時點看，中國不動產市場不會簡單回到過去的增長模式，但也不應被理解為沒有機會。相反，行業正在進入更加分化、更加專業化的新階段。城市更新、存量資產改造、產業園區升級、養老社區、綠色低碳資產和基礎設施相關領域，仍然存在大量長期需求。
關鍵在於，企業不能再只回答“建什麼”，而要回答“為誰建、他們現在要什麼、他們未來可能想要什麼、如何持續創造價值”等問題。未來真正有生命力的資產，一定是能夠適應城市發展、產業變化和用戶體驗升級的資產。
因此，吉寶城市發展部近年的戰略重心也在順應這一變化。我們更加關注三個方向：
第一是片區發展，通過更前置的規劃和資源整合，幫助區域形成長期活力，而不是隻完成單一項目建設；
第二是資產運營效率，通過能源管理、智慧運營、精細化管理和全生命週期資產管理，提升資產表現和投資回報；
第三是活力與體驗，也就是通過空間營造、內容運營和社區營造，把空間轉化為真正有人願意來、願意停留、願意反覆回來的目的地。
簡單來說，未來的增長引擎將更多來自更高效的運營和更全面的用戶體驗，而不是新增供應本身，這也是吉寶從開發能力走向資產管理和運營能力的核心邏輯。
觀點新媒體：2023年吉寶啓動重大戰略重組，從企業集團向全球另類資產管理及運營商轉型。三年過去，您如何評價這次轉型的進展？最關鍵的轉折點是什麼？
黃良傑：我們正在加速成長為一家全球資產管理及運營公司，通過整合資本、運營能力和投資機會，為投資者和有限合夥人創造價值。
截至2026年7月底，吉寶的基金管理規模（FUM）已達1060億新元，提前實現原定於今年底要達到的1000億新元的中期FUM目標。這標誌着吉寶發展歷程中的一個重要轉折點。
在中國市場，城市發展已經從過去的大規模增量建設，轉向更精細化的存量運營和資產提質。
一個項目建成只是開始，後續如何提升出租率、優化能源效率、改善用戶體驗、引入合適的產業和內容、提升資產估值，才是決定長期回報的關鍵。
觀點新媒體：吉寶提出既要賦能AI基礎設施，也要打造AI驅動的資產管理公司，在中國市場這兩大方向分別如何落地？AI如何改變吉寶資產管理和運營模式？目前，吉寶在智慧樓宇、園區、養老等場景，已有哪些成熟的AI應用，實際運營效果如何？
黃良傑：人工智能既是增量力量，也是戰略賦能型工具。我們並不是為了AI而AI，而是把它放在真實的資產場景和運營場景中，去解決效率、能耗、體驗和決策質量的問題。
一方面，AI帶來新的基礎設施需求，包括清潔能源、電力保障、數據中心和全球互聯互通等領域，這與吉寶在能源轉型、數字基礎設施和城市發展方面的能力高度相關。另一方面，AI也正在成為我們提升資產管理和運營能力的重要工具，幫助我們從經驗驅動走向數據驅動。
在城市發展業務中，我們關注三個方向：第一是能源管理，通過智慧化系統降低能耗、提升建築運行效率；第二是資產運營表現，通過數據分析提升出租、維護、服務和管理效率；第三是用戶體驗，通過更精準理解租戶、消費者和長者需求，提升空間服務能力。
觀點新媒體：吉寶旗下同時佈局了清潔能源、城市發展、數字基建等多個板塊，公司內部的協同效應具體體現在哪些方面？
黃良傑：今天的城市發展已經不是單一問題，而是一個系統性課題。隨着氣候變化加劇、城市人口增長和科技快速發展，人們需要的不只是某一個產品，而是一套能夠從規劃、建設到長期運營持續創造價值的綜合解決方案。
吉寶的優勢在於，我們能夠把清潔能源、城市更新、數字基礎設施以及資產運營等多元能力整合起來。
例如，在一個城市更新或片區發展項目中，低碳能源解決方案、智慧樓宇系統、數字基礎設施和後續運營管理並不是割裂的，而是共同決定資產長期表現的關鍵因素。
以中新天津生態城和蘇州中新綠色數碼港為例，吉寶的基礎設施業務和城市發展業務始終同行，在能源、規劃、低碳運營等多個領域發揮協同效應，共同賦能片區的發展韌性。
這種協同最終會體現在三個方面：降碳增效，提升資產價值，併為城市創造更長期、可持續的發展動力。
觀點新媒體：南京欣嶽年開業兩年多，入住率與運營表現如何？是否達到預期、商業模式是否跑通？高端養老賽道入局者眾但穩定盈利者少，您認為行業核心痛點是什麼？吉寶的差異化優勢在哪？除南京外公司還有哪些養老儲備項目，未來三年擴張節奏如何？
黃良傑：以“親啓心中生活”為核心，欣嶽年打造的高品質賦能型養老旨在為長輩們提供個性化、精細化的全面整合照護服務。
欣嶽年南京棲霞國際頤享家園目前平穩運行中，開業兩年來，入住率已達到約50%。
由濟南起步區與欣嶽年攜手打造的“濟南中新樂齡享老家園”已於2025年10月底開業。項目總建築面積3.82萬平方米，深度融合中新兩國養老服務優勢，由欣嶽年的專業團隊運營管理。
此外，和中國平安開展戰略合作的“欣嶽年佛山國際頤享家園”的體驗展示中心也已經在今年年初和大家見面了。
該項目位於佛山核心地段，不僅是欣嶽年運營所在地的延伸，更是國際化理念和本地化實踐融合能力的又一次有力印證。
觀點新媒體：吉寶首隻SUR基金整體投資進度如何？怎麼看中國的資管市場？
黃良傑：依託吉寶在可持續城市更新（SUR）領域的專業經驗，我們通過脫碳和運營來提升並重新定位存量資產，在釋放價值的同時，助力資產的ESG表現。
2025年，SUR戰略下的基金管理總規模已達到約41億新元，並通過在新加坡、悉尼和大阪的收購進一步擴大了該戰略下的投資組合。
作為全球資產管理和運營公司，根據不同市場特點佈局本地資本的重要性正在提升。在中國，我們重視本地資本、本地夥伴和本地運營能力。資本不僅是融資渠道，更重要的是能夠深化本地合作、鏈接產業資源，並提升項目執行效率。這也是我們所說的“China for China”。
我們希望通過運營提升資產質量，並通過基金、REITs等工具形成更健康的資產循環。在這個循環中，我們能作為長期參與者，讓好的運營成果能夠獲得資本市場定價，也讓資金更有效地回到新的項目中。
觀點新媒體：我們注意到，更新項目有相當比例的投入用於綠色低碳與ESG能力升級，從實際運營數據來看，當前商辦租戶中明確將綠色建築、碳管理納入選址硬性要求的比例大概有多少？ESG對租金溢價的貢獻有多大？
黃良傑：正如吉寶在2025年可持續發展報告中指出，我們不僅是從風險管理、合規或信息披露的角度看待可持續發展，更將其視為在業務中創造價值的關鍵。
因此，ESG對我們來說並不是成本中心，而是一個價值創造工具，租金只是其中一環，它最終會體現在資產的運營成本、租戶滿意度、市場競爭力以及長期估值上。
從租戶角度看，越來越多跨國企業和頭部企業在選址時，會把綠色建築認證、能源效率、健康建築和碳管理能力納入考慮。它未必總是以單獨的租金溢價體現，但會影響租戶是否願意進入、是否願意長期留下，以及是否願意把這裏作為符合自身ESG承諾的辦公或運營場所。
從投資人角度看，大家不會因為一個項目有ESG標籤就降低迴報要求。相反，真正有價值的ESG投入，應有助於帶來更低的能耗、更穩定的租戶結構、更好的資產流動性和更清晰的長期價值。
觀點新媒體：目前，吉寶的城市更新項目以商辦樓宇改造為主，未來會不會向街區商業、老舊廠區、保障性租賃住房等存量業態延伸？在業態選擇上，核心篩選標準是什麼？
黃良傑：未來的城市發展業務一定會覆蓋更多樣化場景，但我們的篩選標準始終圍繞三個維度：第一，可持續；第二，可複製；第三，具有商業可行性。
我們不會簡單按照業態來判斷機會，而是看一個項目是否具備長期運營價值。
無論是商辦、產業園區、養老社區、教育設施還是片區更新，本質上都在回答同一個問題——如何通過持續運營激發區域活力和資產價值。
因為只有真正形成運營閉環的項目，才有長期生命力。
觀點新媒體：近兩年國內多地密集出臺城市更新支持政策，但各地執行尺度差異較大。您認為當前政策端還有哪些卡點制約行業規模化發展？企業最期待怎樣的政策突破？
黃良傑：過去幾年，各地已經出臺了很多支持政策，市場並不缺少更新的方向。真正的挑戰在於規劃、開發和運營之間仍然存在一定脫節。
很多項目在規劃階段設想很好，但五年、十年以後，產業結構、消費習慣甚至人口結構都已經發生變化，但因為在規劃初期沒有為這些變化留出迭代升級的端口，這種脫節就會伴隨城市發展的迅速演變而愈演愈烈。
因此吉寶城市發展一直強調“Begin with the End in Mind（以終為始）”，不僅要考慮今天需要建設什麼，更要思考未來如何運營。如果未來運營者能夠更早參與到規劃過程中來，做到運營前置，很多後續問題都能夠提前解決。
觀點新媒體：當前上海存量商辦改造賽道參與者眾多、競爭加劇，做出來的項目空置率高企，您麼看這個問題？吉寶更新項目的核心差異化競爭力體現在哪些方面？
黃良傑：部分改造項目所面對的空置率挑戰，除了受到市場供需等因素影響，也反映出資產運營的一個本質性的挑戰——需要深刻洞察用戶所需，並真正滿足其對空間體驗、服務和配套的要求。
過去的開發時代，很多項目的邏輯都是希望儘快完工交付、招滿租戶、回收投資。但今天，用戶對空間的要求已經發生變化。他們更關注體驗、服務、社區氛圍以及與自身業務發展的匹配度。
因此，現在以及未來的競爭並不是建築之間的競爭，而是體驗之間的競爭。
我們經常說，要從Building Assets（建造資產）轉向Creating Destinations（打造目的地）。因為只有真正能夠吸引人、服務人和留住人的項目，才能形成持續競爭力。
觀點新媒體：吉寶的城市更新經驗源自新加坡成熟市場，新加坡有哪些經過市場驗證的更新理念與運營模式，已經在中國項目中成功落地並體現出價值？落地過程中又做了哪些關鍵的本土化調整來適配國內環境？還有哪些在新加坡行之有效的做法，暫時還難以推行？
黃良傑：城市更新的核心從來不是複製某一個項目，而是複製創造價值的方法論。
作為一家總部位於新加坡的全球資產管理和運營公司，新加坡根植在我們DNA中的是“可持續”所帶來的長期主義。
一個成功片區的形成往往需要十年甚至更長時間持續運營，而不是短期建設完成後就結束。每個市場都擁有自身獨特的發展階段和週期規律，因此簡單複製經驗並不可行，我們更關注如何將國際經驗與本地需求結合。
例如在濟南起步區中，我們既引入中新合作資源和國際經驗，也充分結合當地產業發展需求和社羣需求，共同打造具有區域特色的發展模式。由濟南起步區與新加坡吉寶旗下高品質賦能型養老品牌“欣嶽年”攜手打造的濟南中新樂齡享老家園，為區域醫養融合提供了新的實踐案例。
我們也助力引進院校合作資源，以綠色科技合作激活創新引擎。同時，通過山東-新加坡企業服務中心這一平臺服務，來實現合作脈絡的暢通。
這種國際經驗與本地實踐結合的能力，恰恰是吉寶在全球市場長期積累的重要優勢之一。
觀點新媒體：作為企業管理層，多年來您對企業長期發展有怎樣的思考？
黃良傑：我們一直在思考一個問題：城市發展中最有價值的，到底是什麼樣的角色？
我認為，未來最有價值的企業，未必是擁有最大規模資產的企業，而是能夠整合資源、連接合作夥伴、持續創造資產價值的企業。
吉寶把自己定義為城市發展的綜合生態系統組織者。
城市的發展已經不是單靠一家企業能夠完成的事情。無論是資本、產業資源、技術能力、運營經驗，還是公共服務，都需要不同夥伴共同參與。吉寶希望發揮自身的平臺作用，通過整合全球經驗、本地夥伴關係、運營能力和資本能力，與生態合作伙伴共同構建城市發展的價值體系。
我們內部常說“一片、一園、一樓、一個平臺”。無論是片區開發諮詢、園區運營、樓宇資產管理，還是資本平臺建設，本質上都希望形成從規劃到運營再到資本循環的健康閉環。
展望未來，吉寶將繼續堅持專注的戰略和穩健的資本管理，發揮資產管理與運營能力，與合作伙伴繼續為我們的利益相關方提供可持續的解決方案和價值。