王韶 中秋國慶“雙節”樓市，到訪量倍增，但市場分化劇烈，轉化冷熱不均，總體末及預期，十月又顯頹勢，樓市持續復甦依然面臨較多的困難和挑戰。

預期很豐滿，現實很骨感！

要對來來房地產市場做出準確客觀理性的分析，必須深刻理解中央政治局會議精神。

7月24日，中央政治局會議指出：要適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢。

會議關於房地產的表述共143字，重點提出了行業的“重大變化”和“新形勢”，頗有新意！

什麼因素影響“供求關係的重大變化”？個人認為有如下幾個因素：

1、住房短缺已成為過去。據第七次人口普查，2020年全國城鎮家庭戶人均居住建築面積約38.6平方米，總體較為寬敞，中國住房問題是結構性矛盾和分配不均。缺的不是房子，而是好房子。

2、租售並舉新住房制度確立。“居者有其屋”，租賃住房和保障性住房的加速完善，包括長租公寓，將大大延緩年輕人住房需求，降低其購房迫切性。

3、城鎮化紅利降低影響需求。城鎮化推進是房地產業發展的重要動力之一。在城鎮化快速發展階段，大量農村勞動力向城市轉移，住房和辦公、商業、產業等需求旺盛，帶動房地產業發展。

改革開放以來，我國城鎮化經歷了三個階段，1995年以前為快速發展階段，城鎮常住人口年均增量在1000萬人左右，城鎮化率由17.9%升至29.0%，年均提高0.7個百分點；1996—2016年為高速推進階段，城鎮常住人口年均增量躍升至2000萬人左右，城鎮化率年均提高1.3個百分點至58.8%；2017年以來，城鎮化進程放緩，城鎮人口增量由2017年2419萬人降至2022年645萬人，城鎮化率增速由1.4個百分點降至0.5個百分點，房地產市場缺乏足夠的支撐。​

4、口罩“疤痕效應”，非迫切不消費，加之就業壓力大，消費者對經濟增長和收入提高預期降低。

5、購房者“買漲不買跌”，市場預期降低，再觀望氣氛濃。

6、企業流動性緊張，龍頭房企債務風險影響市場預期，對市場回暖信心不足，既擔心房價下降，又擔心交不了樓。

7、居民加槓桿進入瓶頸期。房地產居民部門槓桿率由2005年16.9％上升至2020年62.2％。自2020年三季度開始，居民部門槓桿率始終在62%左右水平波動。居民部門槓桿率經過十幾年的快速提升，已進入瓶頸期。

從國際比較來看，美英兩國自全球金融危機後都有一個顯著的居民部門去槓桿過程，隨後基本保持穩定；日本和德國的居民槓桿率也在金融危機後基本保持穩定。我國居民槓桿率目前水平低於美國和英國，但高於日本和德國。

8、外部經濟政治環境複雜嚴峻，地緣衝突加劇也影響消費信心。

……

由此，房地產陷入“預期降低—需求不足―銷售不暢—房價下滑—回款困難—投資減弱”的負向循環，這是各種因素綜合疊加的結果，非單純地產之過，短期內寄望政策帶動市場迅速回升是不切實際的！

但住房任何時代都是重大民生，任何時候都存在重大需求。我相信：路再長也有終點，夜再黑也有盡頭。

王韶 廣東省房地產行業協會會長 觀點新媒體專欄作者