夏磊 城中村改造是未來5年影響房地產市場的核心變量。
當前我國房地產市場的供需格局已發生變化，主要問題是一二線城市供地郊區化、供給結構亟需調整。
在此背景之下在特大超大城市推進城中村改造，是一件難而正確的事情，其進展將對全國房地產銷售和投資產生深遠影響。
中央和地方都在積極探索城中村改造機制和模式。
中央不斷出臺城中村改造政策。7月21日，國常會審議通過了《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。7月28日召開在超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議明確，改造方式為拆除新建、整治提升、拆整結合三類，改造資金和規劃指標全市統籌、土地資源區域統籌，堅持淨地出讓。9月5日，自然資源部印發《關於開展低效用地再開發試點工作的通知》，在北京等43城開展，創新舉措涉及收儲機制、徵收補償辦法、激勵政策、容積率獎勵等。
地方積極創新改造模式。廣州年初計劃全年推進127個城中村改造項目，6月發佈《優化城中村全面改造項目審批流程的通知》，優化審批和徵拆等環節；7月17日發佈《廣州市城中村改造條例（徵求意見稿）》，是國內首個針對城中村改造的地方性法規條例；9月1日成立廣州安居集團，推動城中村改造與保障性住房建設。北京3月底發佈《北京市徵收集體土地房屋補償管理辦法》（徵求意見稿），明確以房屋安置方式為主，做到安置房先行，儘量縮短期房安置週期。上海4月規劃今年啓動10個城中村改造項目、改造面積不少於130萬平方米。合肥5月23日召開專題會議明確提出，推動“貨幣化安置、異地安置、入股安置”等多元化安置方式。
採取兩種假設測算城中村改造對房地產銷售和投資的影響。
樂觀情形下，在銷售端，總體預計城中村改造5年改造期內共拉動住宅銷量14.4億平，佔全國住宅總需求56.9億平的25.3%。具體看，由於改造節奏不同，預計5年內拉動銷量呈非對稱倒U型分佈。其中，2023年拉動銷量最少，為1.4億平，佔當年住宅需求面積11.8億平的12.2%；2024年拉動銷量增至2.9億平、佔全年11.8億平的24.5%；隨後2年拉動效果較顯著，2025年拉動4.3億平、佔全年11.7億平的36.8%；2026年拉動3.6億平、佔比33.1%；2027年拉動銷量降至2.2億平，佔比20.0%。
在投資端，總體預計5年內共拉動房地產投資12.1萬億元，佔全國62.0萬億元房地產投資總額的19.5%。城中村改造對房地產投資的拉動作用會有時滯，原因是先通過安置房供應拉動銷售，但安置房或商品房從新開工到竣工存在施工週期。具體看，預計5年每年的房地產投資額在11.7-12.9萬億元間，2023年拉動數額最少，為0.3萬億元，佔當年房地產投資額11.7萬億元的2.3%；2024年起拉動效果開始顯現，拉動投資額增至1.9萬億元，佔到全年12.2萬億元的15.5%；拉動效果最突出為2025、2026年，分別拉動3.5、3.8萬億元、佔比27.0%、30.2%；2027年數額開始下降至2.7萬億元，佔比21.0%。
謹慎情形下，銷售端，預計5年改造期內共拉動住宅銷量4.2億平，佔全國住宅總需求56.9億平的7.3%。具體看，2023年最少，拉動0.4億平，佔當年全國商品住宅總需求11.8億平的3.5%；2024年拉動0.8億平，佔到全年總需求11.8億平的7.1%；2025年拉動最多為1.2億平，佔比10.6%；2026、2027年拉動降至1.0、0.6億平，拉動比例依次降至9.6%、5.8%。
投資端，預計5年共拉動房地產投資4.4萬億元，佔全國房地產投資總額62.0萬億元的7.2%。其中，2023年的拉動規模最少，為0.2萬億元，佔當年房地產投資的1.5%；2024年起拉動作用開始凸顯，拉動0.7萬億元、佔當年的6.0%；2025、2026年的拉動規模均達1.3萬億元，2026年佔比最高達10.6%；2027年拉動規模回落至0.9萬億元、佔比7.2%。
若僅考慮21個超大特大城市，樂觀情形下，對於銷售，預計5年共拉動商品住宅銷量9.7億平，佔全國商品住宅總需求的17.0%。謹慎情形下，對於銷售，預計5年共拉動銷量2.8億平，佔全國住宅總需求的4.9%。
風險提示：政策解讀偏差，數據測算偏差，經濟超預期波動，政策落地不及預期，政策不確定性等風險。
證券研究報告：《城中村改造對房地產銷售和投資的影響有多大？》
對外發布時間：2023年9月25日
發佈機構：國海證券股份有限公司
本報告分析師：夏磊
SAC編號：S0350521090004
夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者