觀點指數 在8月25日觀點指數研究院發佈的《多元退出通道 | 2026年8月商業地產零售業態發展報告》中，其分析指出，二季度，國內7大核心城市零售商業市場分化顯著。
上海以61.2萬㎡的新增供應大幅領跑，新項目集中入市帶來供給放量，杭州、廣州分別錄得16.4萬㎡、13萬㎡的新增供應，而深圳無新增零售商業項目入市，供給端零增量。
數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理
需求吸納維度，受益於新項目集中開業、大體量商業項目招商成果突出，上海二季度商業淨吸納量達到46.6萬㎡，市場去化能力強勁。
與之形成對比的是北京，本季度淨吸納量錄得-1.1萬㎡，為七大樣本城市中唯一負吸納的城市，反映區域零售終端需求偏弱，存量商業持續面臨租戶流失、業態迭代調整的壓力。
空置率與租金兩項指標上，上海均處於樣本城市高位。大規模新增商業體量集中入市，推動上海商業空置率同比上升0.6個百分點至9.2%。分商圈來看，淮海中路等成熟核心商圈持續推進品牌升級與業態結構性調整，短期業態更迭造成板塊空置率合理波動，長期發展主線依舊聚焦存量提質煥新。
需求結構方面，零售業態成為上海商業市場的核心支撐，需求佔比提升至53.2%。服飾品類需求表現亮眼，佔比25%，潮流服飾、戶外運動品牌拓店節奏積極，一線戶外品牌Nordisk就於本季度在上海港匯恆隆廣場落地中國首店。
餐飲業態是第二大需求賽道，整體需求佔比39%。細分賽道層面，酸奶、咖啡茶飲等輕餐飲開業熱度居高不下；中式餐飲穩步升溫，粵菜、雲貴川等特色菜系需求穩定；亞洲料理擴張提速，回轉壽司、壽喜燒品類加速拓店，金匠壽司全新門店落戶上海新嘉中心。
商業不動產REITs申報方面，期內迎來兩位新選手。一是華夏大悅城商業REIT，這是大悅城控股申報的第二單公募商業REIT，若順利落地，將有利於大悅城加速存量重資產盤活與輕資產轉型。
底層資產天津大悅城坐落於天津市南開區核心商圈南門外大街，項目運營時長超14年，是華北區域大悅城體系的標杆項目之一。
過往運營數據顯示，2023至2025年末，天津大悅城出租率長期穩定維持在97%-98%區間，租金收入常年穩居大悅城體系第三，僅次於北京朝陽大悅城和北京西單大悅城。2025年，天津大悅城銷售額更是達到45億元，同比增長18%，客流量突破2830萬人次。
二是華泰紫金金鷹商業REIT，該只REIT擬裝入南京仙林大學城的金鷹湖濱天地，包含一期奧萊和二期購物中心，總建築面積25.00萬平方米，估值32.07億元。兩期項目共享仙林大學城、高校師生、周邊家庭和園區白領客羣，並依託湖濱公園形成休閒消費場景。
兩家原始權益人分別為南京仙林金鷹天地科技實業有限公司和南京仙林金鷹購物中心有限公司，控股股東分別為南京金鷹國際集團和金鷹國際商貿集團。
此外，機構間REITs也迎來新進展，凱德投資發起的中金凱德商業持有型不動產資產支持專項計劃正式完成設立，發行規模31.5億元，為當前國內市場規模最大的外資機構間REIT。
該產品屬於標準化私募不動產證券化產品，進一步完善凱德在中國的“公募REIT+機構間私募REIT”多層次資本退出通道。
本次產品市場認購熱度較高，成功引入銀行理財、保險資金、信託、證券公司等主流機構投資者。本次參與認購的11家機構當中，10家為首次配置凱德系私募不動產產品，體現外資優質核心商業資產對國內長線資金具備較強的吸引力。
底層資產為上海新天地凱德晶萃廣場，屬凱德投資在華旗艦綜合體。項目坐擁雙地鐵樞紐，緊鄰上海傳統高端居住區與淮海路核心商務區，融合商業、辦公多元業態，總可租賃面積超13萬平方米，區位壁壘高、租戶結構優質，具備長期穩定現金流。
隨着2026年二季度公募REITs定期報告披露完畢，全市場12只消費基礎設施REIT經營數據也正式出爐。
受線下消費步入傳統淡季、局部天氣擾動、部分項目品牌調改等多重因素影響，板塊增長動能階段性走弱。12只標的中有9只營業收入環比下行，營收降幅區間0.7%-27.3%，購物中心、奧特萊斯兩大主流資產類型出現明顯分化。
數據來源：REITs公告，觀點指數整理
購物中心方面，華夏金茂消費REIT綜合表現領跑同類資產，底層物業為長沙金茂覽秀城。項目2026年二季度營業收入2575萬元，環比提升4.7%、同比增長7.3%，是購物中心類消費REIT中少有實現營收同比、環比雙正向增長的標的。
奧萊方面，華夏首創奧特萊斯REIT波動最為突出，底層濟南、武漢兩大奧萊項目合計營收5970.12萬元，環比大幅下滑27.3%。
二級市場上，16只已上市商業、消費基礎設施REITs區間內無一上漲，板塊整體承壓，跌幅在0.44%至10.49%之間，資金對消費類資產的信心有所下行。
數據來源：Wind，觀點指數整理
跌幅前三的產品為華安百聯消費REIT、易方達華威市場REIT、嘉實物美消費REIT，均屬於消費基礎設施類。
這或與2026年二季度消費REITs業績表現有關，期內大部分產品營收環比下行，租金承壓，出租率雖維持高位但增長乏力，導致市場下調對後續現金流的預期。
此外，新發REITs持續擴容，疊加部分產品解禁，也使得二級市場面臨雙重供給壓力，零售類資產受到的衝擊尤其明顯。