觀點指數 在8月26日觀點指數研究院發佈的《資產分化 | 2026年8月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數注意到，企業選址邏輯也發生切換，由過去單純看重城市核心地段、商圈配套，轉變為優先匹配產業生態、人才儲備、政策扶持與產業鏈協同，產業適配性超越傳統地段溢價，成為新經濟企業選址的核心決策標準。
數據來源：wind，觀點指數整理
辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。
7月八城寫字樓租金均值2.44元/平方米/天，環比6月下滑3.17%，同比大幅下跌9.71%。6月市場曾迎來階段性反彈，但7月租金整體重回下行通道，階段性回暖缺乏持續性，市場結構性分化進一步加劇。
從4-7月連續走勢來觀察，辦公租賃市場呈現脈衝式波動特徵，短期集中成交容易帶動月度租金衝高，但缺乏持續擴租需求支撐，二線城市受新增供給衝擊，租金持續承壓，市場兩極分化格局進一步固化，優質辦公資產與存量低效物業之間的租金差距持續拉大。
具體項目經營層面，從已披露出租率數據的25個寫字樓樣本來看，2026年6月整體平均出租率為80.42%，較2025年12月環比減少0.42個百分點，較2025年6月同比減少1.84個百分點。
從數據來看，2026年上半年寫字樓出租率整體小幅承壓，行業大盤並未出現全面崩盤式空置上行，但市場不存在系統性、全局性下行風險，核心壓力多數集中在非核心、老舊、產業適配度低的存量資產，優質核心地標寫字樓持續實現出租率修復與高位穩定，市場結構性分化成為行業的長期主線。
舉例來說，太古地產內地寫字樓物業組合出租率保持高位運營，太古匯辦公樓租用率為90%，頤堤港一座及香港興業中心一座及二座出租率均超95%。
與之形成鮮明對比的是存量老舊樓宇。科技大廈前期遭遇大面積租約集中到期，二季度雖然通過快速招租實現出租率環比大幅回升40個百分點至50.7%，但新增簽約租戶預算偏低，項目平均租金顯著下行至71.9元/平方米。新時代廣場出租率小幅回落，租金增長乏力。建成時間較早、硬件缺乏競爭力的次級寫字樓，只能依靠租金讓利來消化空置。兩類資產的估值、現金流差距預計將持續拉大。
數據來源：企業業績，觀點指數整理
租金層面，以價換量已成為行業的普遍策略，業主方正在主動犧牲租金以保住出租率，防止空置率進一步惡化。
據觀點指數監測，2026年6月，18個樣本寫字樓項目平均租金為160.04元/平方米，較2025年12月環比下跌6.59%，較2025年6月同比回落8.63%，連續多個監測週期保持下行態勢，重點城市核心標杆寫字樓租金仍處於持續調整通道，行業整體租金修復動能偏弱，存量供給過剩、租戶議價能力提升的市場格局未發生扭轉。
城市維度，一線及重點新一線寫字樓租金呈現明顯的梯隊差異。其中在本次監測中，上海樣本項目的平均租金單價下行壓力最大，新增供應集中、競爭白熱化帶來持續的價格壓力。北京核心標杆項目如招商局航華科貿中心租金環比微漲0.76%，是少數實現環比正增長的標杆資產，但多數北京存量寫字樓仍延續下行，華貿中心、東方廣場等傳統核心樓宇同比、環比均出現回落。
大灣區城市走勢進一步分層，深圳為本輪波動最大的城市，老舊項目受大面積租約到期、新增低價租戶簽約影響，租金同比及環比出現大幅下滑，但深圳其餘標杆項目跌幅相對可控，優質資產韌性仍存。廣州整體租金表現更具抗跌性，國金中心、財富廣場跌幅普遍控制在3%左右，僅部分次核心項目跌幅擴大，租金底盤整體穩固。
從資產維度來看，超甲級及城市頂級地標的租金抗跌性顯著強於行業均值，核心商圈標杆項目的跌幅普遍較小，而樓齡較長、硬件配套落後、租戶結構傳統的存量樓宇跌幅明顯放大，尤以產業更替、租約集中到期的老舊產業型辦公樓為甚。
數據來源：觀點指數不完全統計
需求端，據觀點指數監測，本期租賃增量高度集中於頭部新經濟企業，科技、文創、先進智造、數字營銷等新質生產力賽道持續釋放大面積、長週期、穩定性更強的核心租賃需求，而傳統中小微企業短租、小面積零散成交佔比持續收縮，整體租賃結構持續向規模化、頭部化、高抗週期方向升級。
從成交特徵來看，本期主力租賃以頭部企業總部搬遷、區域研發中心新設、團隊規模化擴租為主，租賃面積普遍覆蓋半層、整層乃至多樓層，單項目承載員工規模達數百人級別，租約週期更長、履約穩定性更強，成為托底市場去化的核心力量。
行業結構層面，寫字樓租賃需求賽道完成系統性迭代，TMT、數字文創、人工智能、先進智造、數字營銷成為當前市場增量的絕對主力，傳統商貿、地產產業鏈需求持續收縮。企業選址邏輯也發生切換，由過去單純看重城市核心地段、商圈配套，轉變為優先匹配產業生態、人才儲備、政策扶持與產業鏈協同，產業適配性超越傳統地段溢價，成為新經濟企業選址的核心決策標準。
本期典型案例包括騰訊多遊戲研發團隊整體入駐武漢洪山科創大廈，騰娛雲夢、北境星遊、騰訊雲雀合計近650人研發團隊集中落地，覆蓋遊戲研發、美術設計、技術測試全鏈條，重點承載《QQ飛車》《三角洲行動》等核心項目研發運營。道有道科技總部遷入北京保利未來大都匯、深圳九州中科智能落地龍華數字智造中心等。
以人工智能、遊戲、跨境電商等為代表的新興行業正成為拉動增量需求的主力。頭部互聯網企業向核心城市優質寫字樓集中佈局，不僅帶來大規模的租賃去化，更通過產業鏈集聚效應帶動上下游中小企業的入駐需求，形成鏈主入駐、生態集聚、需求擴容的正向循環。
需求結構的持續迭代，進一步放大寫字樓資產價值分化。擁有產業政策、完善配套、TOD交通的優質載體去化速度、租金韌性持續領先，而無產業支撐、硬件老舊的普通寫字樓缺乏優質企業承接，只能依靠租金讓利維持基礎出租率。
結合頭部運營商運營結構分析，2026年6月末，太古地產內地辦公樓租戶結構延續金融、貿易、專業服務及TMT四大核心行業主導的格局，合計佔比達83.3%，但內部呈現此消彼長的變化。
其中金融業佔比同比微升0.5個百分點至28.2%，核心區位超甲級辦公樓對銀行、券商及資管機構的吸引力依舊穩固；專業服務與生物醫藥板塊則分別提升0.8和0.6個百分點至17.2%和7.2%，成為需求擴容的主要力量，尤其是法律諮詢、顧問服務及新質生產力相關企業持續入駐；TMT行業佔比微升至16.7%，保持穩定需求，依舊是甲級寫字樓不可忽視的需求來源。
與之相對，貿易行業佔比下滑1.8個百分點至21.2%，收縮最為明顯，貿易類企業擴租動能減弱。
總體而言，太古地產內地辦公樓租戶結構傳統金融底盤保持堅韌，高韌性產業（專業服務、生物醫藥）佔比上升，而貿易及地產鏈需求收縮，租戶結構正持續向更具抗週期性的方向優化。
無論是頭部優質寫字樓資產還是整體市場，租戶結構都在持續向更具抗週期性和成長性的方向優化，高品質、核心區位的寫字樓資產在這一輪結構性調整中展現出更強的抗風險能力和租戶吸引力。
辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的數據顯示，2026年7月中國中小企業發展指數為89.3，較6月的89.6下降0.3點，延續了自4月89.9高點以來的回落態勢，中小企業景氣水平仍處於低位運行區間。
辦公空間服務商層面，據觀點指數不完全統計，本期靈活辦公、高端辦公服務商拓店節奏明顯提速，整體外拓積極性較上期大幅提升，新增開業、簽約項目數量、覆蓋城市廣度較上期同步擴容，行業增量集中於頭部梯隊。
數據來源：觀點指數不完全統計
期內以IWG集團、WeWork、MFG、WOW即刻辦公、創富港等為代表的服務商集中落地新店，完成多個核心城市地標項目簽約及新項目開業。
其中，IWG是本期外拓力度最大的企業。7月，官宣新增簽約10家辦公中心，覆蓋上海、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、鄭州、海口、太原9座城市，旗下Regus、Spaces、HQ多品牌分層落地。8月，再新增簽約5家辦公中心，落地天津、杭州、寧波、合肥、南京5座城市。同時，全新品牌OpenOffice正式進入上海，成為IWG在滬落地的第五個品牌矩陣成員。
據觀點指數不完全統計， 7月其新籤的10個項目物業類型涵蓋超甲級/地標性寫字樓、甲級寫字樓、產業園區/科創園區以及商業綜合體及商住綜合體。
其中超甲級/地標性寫字樓代表項目為長沙世茂環球金融中心及杭州錢灣加速中心，兩處物業立足城市核心CBD與科創核心區，承接跨國企業分支機構、區域頭部企業辦公需求。甲級寫字樓物業包含寧波恆創國際、杭州嘉力豐總部大廈、合肥圓方大廈，佈局城市新區、科創走廊，面向成長型企業、區域服務業主體，構成IWG網點的基本盤。
對於服務商而言，入駐超甲樓宇不僅是獲取優質空間資產，更是藉助地標效應提升品牌勢能、吸引高端企業客戶的關鍵路徑。
與此同時，存量資產盤活方式持續豐富，行業並不侷限於傳統甲級/超甲級寫字樓，頭部運營商持續介入商住綜合體、產業園區等物業，通過空間改造、業態重塑激活低效存量資產，拓寬項目獲取渠道，為城市存量商辦更新提供標準化解決方案。