觀點指數（GDIRI）8月底，錦江酒店（中國區）以“歸途有羚·即心安”為主題舉行發佈會，正式發佈“途羚公寓”與“羚居公寓”雙品牌矩陣。

其中，途羚公寓定位為企業員工公寓，以“一張牀”為切入口，已在北京、上海、廣州、杭州、南京等城市落地，全國牀位規模突破4496張，並簽約順豐速運、中青旅、美團等企業；羚居公寓則面向都市白領“一間房”的需求。

回到上市公司層面，這或是錦江酒店對沖酒店局部壓力、開闢第二增長曲線的戰略選擇。據公司2026年半年度報告披露，上半年公司營業收入68.01億元、同比增長4.21%，歸母淨利潤5.45億元、同比增長47.05%，但RevPAR仍處下行通道。

主業“量增價跌”的同時，新賽道加速落子。錦江酒店以途羚、羚居雙品牌佈局長租市場的商業模式能否跑通？

品牌解碼

現階段，住房租賃市場企業員工住宿需求正從“有房住”向“住得好”過渡。製造業轉型升級、城市服務業用工擴容、新市民居住需求等多重因素疊加，企業端對合規、穩定、可規模化複製員工住宿產品的需求被激活，傳統“宿管式”員工宿舍已無法滿足勞動密集型企業引才、穩崗、留人的訴求。

在這一背景下，錦江酒店（中國區）管理層判斷，長租行業正告別依靠信息差價盈利的舊模式，轉向專業運營與服務增值的新階段。

8月28日，錦江酒店（中國區）正式發佈“途羚公寓”與“羚居公寓”雙品牌矩陣。該平臺即“錦江酒店（中國區）”，並非獨立於上市公司的體外平臺。據瞭解，2020年5月錦江國際集團宣佈成立錦江酒店（中國區），將錦江都城、鉑濤（7天、麗楓、喆啡、希岸、IU等）與維也納系列進行管理合併及業務整合，是上市公司境內有限服務型酒店業務的運營管理平臺。鉑濤集團、維也納酒店集團均為錦江酒店併購納入合併範圍的境內酒店資產。

從規模看，據半年度報告披露，截至2026年6月30日，公司已開業酒店14404家、客房139.31萬間，已簽約酒店18417家、客房173.50萬間，覆蓋境內339個城市及境外57個國家和地區。

回到雙品牌本身。途羚公寓的定位是企業員工公寓，針對酒店、餐飲、快遞物流、醫療機構等勞動密集型企業員工的住宿痛點。它以“一張牀”為切入口，不接散客，產品以四人間為主，按企業需求提供標準化牀位。羚居公寓與之形成矩陣互補，聚焦年輕都市白領，提供高品質“一間房”的居住體驗，主打18至48平方米單身公寓，含一房、一房一廳、兩房一廳戶型。

對這家從經濟型到高端、從員工牀位到白領公寓實現全層級覆蓋的酒店集團而言，長租業務的意義並不止於多一條收入線，它將與酒店主業共享會員體系、客源渠道與運營資源，形成商旅住宿與長期租住的用戶閉環，本質上是一次圍繞住宿場景的能力複用與邊界拓展。

四店拆解

據觀點指數了解，2026年第二季度，途羚在北京、廣州、南京、杭州四城集中開業四家門店，分別為廣州海珠立方店、北京奧林匹克公園店、杭州永福地鐵站店以及南京虹悅城店。

其中廣州門店設有302間房，是此次四城同啓中規模最大的項目，坐落於廣州市海珠區侖頭東環街16號，地處琶洲產業輻射圈核心，周邊雙地鐵環繞。琶洲作為廣州數字經濟與人工智能產業的核心承載區，聚集了大量現代服務業與製造業企業，海珠立方店302間的規模體量，能夠有效承接區域內企業員工的集中住宿需求。

北京項目由5層獨棟酒店翻新改造而來，設有167間房。項目選址精準錨定奧體核心區，該區域集聚了大量文旅、會展、服務等產業人羣。從5層獨棟酒店到167間標準化員工公寓，這是一次典型的低成本、短週期存量轉化。酒店既有的獨立出入口、分層佈局、配套管線，為公寓化改造提供了天然條件，綜合成本與改造週期遠低於新建項目。

杭州項目（97間）位於餘杭區，地鐵5號線永福站A口出站即達，體量最小隻有97間，承接杭州城西科創大走廊上的企業員工。

南京項目（97間）由原雲頓公寓煥新升級而來，含四人間、六人間及八人間，緊鄰主城生活圈。據公開信息，該店開業不足一個月，入住率即達70%。

值得一提的是，上述四店在開業籌備期間已成功簽約順豐速運、中青旅、美團等知名及當地三甲醫院，門店未開已提前鎖定核心企業客戶。

顯然，四店的選址錨定“產業＋通勤”雙高區位（產業園區、物流集聚點、地鐵沿線、核心商圈），物業來源均為存量改造路徑（酒店翻新、公寓煥新、閒置樓宇），房型全部圍繞企業團租批量定製（四／六／八人間靈活調配）。這種“輕改造、快落地”的模式，既避免了大規模新建的長週期與高投入，又為城市存量資產盤活提供了可複用的路徑。

值得一提的是單店模型的早期驗證。途羚首店上海民生路店前身是錦江之星酒店，由錦江自行出資裝修改造。2024年8月，這家店重新開業，約102套房源、約400張牀位、單牀位月租1000元起，回本週期明顯短於市場預期。

在物業獲取上，途羚主要採用委託管理、品牌加盟兩種模式，優先佈局北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京七大核心城市，聚焦核心商圈、產業園區、物流集聚點及地鐵沿線物業，重點改造低效存量酒店與閒置獨棟樓宇。

規模與儲備方面，途羚已在北京、上海、廣州、杭州、南京等核心城市落地，全國牀位規模突破4496張；羚居深圳蛇口店於2026年2月開業，藉助錦江客源資源開業即滿租。雙品牌發佈會現場更是完成北上廣深及杭州16個新項目簽約、8家重點企業客戶授牌。

在政策端，“一張牀”有明確的供給抓手。以上海為例，2023年上海首批“新時代城市建設者管理者之家”月租不高於1000元，面向建設施工、城市運行維護及市民服務一線人員。2026年上半年上海新增建設者之家牀位超1.59萬張，完成全年3萬張目標的53%，牀位租賃以用人單位整體包租為主，可提取公積金支付。

錦江變量

與門店擴張並行的是資本層面的動作。錦江酒店於2026年3月27日第二次遞交港交所上市申請，擬實現“A＋B＋H”三地上市（若成功將成為國內首家酒店集團），募資擬用於全球化擴張、償還海外債務與提升品牌知名度。

與此同時，錦江國際集團層面的“華安錦江封閉式商業不動產證券投資基金”獲上交所受理，擬募資17.03億元，底層資產為18城21家錦江都城酒店，系商業不動產公募REITs首批試點中的酒店類項目（原始權益人為錦江國際全資子公司錦江資管）。

更大的想像空間在於資產證券化向公寓側延伸。在住房租賃REITs持續擴容的背景下，合規手續完備、現金流穩定的員工公寓資產，具備清晰的資本化路徑。若途羚、羚居能從自營牀位走向對政府保租房及持有資產企業的運營輸出，其價值將遠超一張牀的租金本身，那將是一場從“賣牀位”到“賣運營能力”的再次躍遷。

不過，行業環境的壓力同樣真實存在。據觀點指數監測，2026年以來，超半數重點城市住宅租金同比仍承壓，不過住房租賃核心企業平均出租率穩定在90%以上。換言之，長租行業整體處於“高出租率、低租金”的以價換量階段，企業員工公寓雖需求剛性，但租金天花板明確，盈利依賴運營效率與規模效應。

錦江的酒店存量改造路徑降低了前期投入，但在委管、加盟為主的輕資產模式下，收入確認方式與盈利能力仍有待市場進一步檢驗。同時，建設者之家的模式以企業端整體包租為核心，也決定了這條賽道的定價權有相當一部分掌握在B端大客戶手中。

無論如何，雙品牌矩陣落地、16個新項目簽約、牀位突破4496張，疊加酒店主業利潤與現金流的改善，錦江的第二曲線已然起步。