觀點指數 在8月21日觀點指數研究院發佈的《盈利能力下滑 | 2026年8月物業暨城市服務發展報告》中，其結合已公佈的業績或預告數據指出，物企營收雖保持增長但壓力加劇，盈利能力普遍下滑。這主要系主動清退低毛利項目、新拓項目尚處投入期，以及業務轉型推高階段性運營成本所致。
近期，為實現降本增效，適應日趨激烈的市場競爭，部分物企圍繞組織架構與細分業務品牌進行系統性優化。
據相關消息，金茂服務已正式開啓新一輪組織變革與人事調整，完成從中心城市制到城市公司制的管控升級。
調整後，金茂服務將採用集團總部直接管控13大城市公司的二級架構，與母公司中國金茂的組織體系保持一致。而此前2025年，該公司已將原三級管控調整為二級架構，這次是在之前基礎上的進一步升級，以扁平化管理壓縮運營內耗，理順業務邏輯。
同時期，碧桂園服務也正式推出了旗下非住宅物業服務專業品牌——碧服商企，下轄恆躍空間（IFM業務集團）、碧康醫服、新華正達三個子品牌，業務涵蓋IFM綜合設施管理、產業園區、航空空港、醫院、校園等綜合管理服務。
還發布了旨在重構物業服務生產關係的“人·智能體·機器人·AIoT”四力並行的“PARA協生範式”，通過讓技術分擔重複勞動，讓人迴歸高價值服務的方式，破局成本與服務品質升級的矛盾。
8月份迎來中報季，結合已有數據來看，物企營收雖保持增長但壓力加劇，盈利能力普遍下滑。這主要是因為，在高質量發展的要求下，物企主動優化業務與項目結構，退出了若干低毛利項目；同時，新拓展項目尚處前期投入階段，加之業務轉型升級帶來的運營成本階段性上升，導致利潤承壓。
具體來看，萬物雲上半年錄得收入191.12億元，同比增長5.4%；期內利潤為8.2億元，同比降低2.1%；剔除開發商業務的影響後，期內利潤為7.13億元，同比增長5.3%。
同時期，萬物雲的獨立性也在提升。數據顯示，上半年內該公司持續關聯交易收入為8.21億元，同比降低了3.51億元，佔集團總收入的比例降至4.3%。關聯方貿易應收款項較2025年末環比減少了2.9億元，至17.74億元。
從主要業務線來看，由住宅物業服務、物業及設施管理服務及BPaaS解決方案構成的循環型業務期內收入為173.53億元，同比增長6.4%，佔總營收比例達到90.8%；創造毛利約21億元，同比降低0.4%，佔總毛利的86.8%。總體循環型業務毛利率下滑主要受到業務及項目優化、部分新拓項目運營效率爬坡，以及行業競爭環境持續影響所致。
非核心業務板塊中，城市空間是該公司重要的場景業務之一，主要採取表外合資形式開展，期內受到客戶預算收緊影響，毛利下滑。數據顯示，萬物雲城市空間整合服務並表收入約為4億元，同比增長11%，佔總收入的比例僅為2.1%；毛利率由去年同期的9.1%下降至本期的5.5%。
另外，由於確認2026上半年來自投資貴金屬的公允價值虧損總額約為8340萬元，祈福生活服務預計上半年將錄得擁有人應占虧損及綜合虧損總額介乎240萬元-440萬元，較2025年中期擁有人應占溢利及綜合收益總額7510萬元，由盈轉虧。
觀點指數認為，頭部物企憑藉數智化提效、服務模式創新和業務結構優化，在激烈的存量競爭中持續鞏固優勢；小型物企則面臨增量難拓、存量難保的雙重困境。在增長壓力與生存挑戰下，行業洗牌或將加速。
二級市場上，物管股延續了上個報告期的疲弱態勢。截至8月19日收盤，恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）近一個月下跌0.03%。作為對比，恒生指數（HSI.HI）近一個月則上漲了3.70%。
觀點指數監測的40家樣本港股物企本期錄得的平均區間漲幅約為5.4%，較上個報告期漲幅1.1%有所上升，但整體仍面臨下滑壓力。估值水平方面，截至最新收盤日，樣本物管股市盈率（TTM）均值為12.08倍，較上個報告期12.27倍略微下滑。
總市值方面，超過百億港元的物企數量由6家增至7家，其中華潤萬象生活繼續位列第一，達到913.46億港元。後面依次為萬物雲（212億港元）、碧桂園服務（173.8億港元）、保利物業（150億港元）、綠城服務（131億港元）、恒大物業（112億港元）及中海物業（110億港元）。