觀點指數 在8月19日觀點指數研究院發佈的《擴募驅動增長 | 2026年8月住房租賃發展報告》中，其指出，行業資源持續向兼具資金實力、運營體系與資產證券化通路的頭部主體集聚。
住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在內），監測其住宅平均租金走勢情況。
數據來源：Wind，觀點指數整理
據觀點指數監測，2026年7月，重點50城住宅租金均值收於31.69元/平方米/月，環比上漲0.80%，結束6月的小幅回調，同比仍下降約5.01%，降幅較6月收窄約2.1個百分點，住宅租金仍低於去年同期水平，但邊際修復趨勢明確。
綜合來看，7月畢業季帶來的需求脈衝對核心城市住宅租金環比形成改善，但行情更多體現為季節性反彈而非全面反轉。租金表現高度綁定城市產業吸納能力，一線及武漢、成都等人口持續流入的強新一線城市，承接了大量青年租住需求，租金抗波動能力更強。多數二線城市依舊處於底部震盪階段，租金修復尚待時日。
同時，保租房大量入市是多數城市租金同比下行的核心壓制因素，在保租房持續放量和宏觀經濟弱復甦的雙重背景下，核心城市住宅租金同比降幅有望繼續收窄，但由負轉正仍需更長時間。
企業經營層面，本期租賃住房企業在資產獲取、品牌佈局等方面同步落地動作，涉及的企業包括安居寧巢、萬科泊寓、雅詩閣、華潤有巢、樂乎集團等。
數據來源：觀點指數不完全統計
期內杭州安居寧巢、樂乎集團、萬科泊寓、雅詩閣等運營商依託輕資產託管模式快速擴充房源規模。
7月27日，安居寧巢連續落地兩項存量房屋合作協議，合計盤活454套閒置住房，分別對接杭州文廣集團三區成熟存量住宅與臨平城建集團閒置安置房，輸出標準化運營管理服務，依託本土政企資源低成本實現普惠保租房放量。樂乎集團成功中標衢州市智慧新城青年人才公寓運營管理服務採購項目，將承接項目全鏈條運營管理服務。
萬科泊寓持續強化輕資產運營優勢，截至2026年二季度，品牌累計運營管理房源達22萬間，整體出租率超95%，其中輕資產託管規模突破10.5萬間，成為首家輕資產受託管理體量破10萬間的集中式長租品牌。產品創新端，泊寓全新細分子品牌CASA嘉舍持續拓城，繼7月初深圳羅湖口岸首店落地、錨定深港跨境租住人羣后，7月末天津華苑園區項目順利簽約，預計9月正式開業，精準依託區位優勢服務跨境商務、科創通勤等高溢價細分客羣，通過產品差異化擺脫同質化競爭。
此外，高端服務公寓賽道持續落地輕合作模式，合肥軌道濱科城TOD項目引入雅詩閣高端公寓品牌，由國資持有核心物業、國際品牌輸出成熟運營體系，補齊城市高端涉外租住配套，形成高效的政企協同運營模式。
與輕資產擴張路線形成對比的是，期內華潤有巢重資產佈局蘇州產業宿舍資產。7月21日，華潤有巢以2.31億元底價摘牌蘇州金鄰公寓項目，通過公開掛牌完成存量大體量產業宿舍資產收購。
從物業基礎條件來看，金鄰公寓是一個已經運營多年的成熟存量項目，項目總建築面積約7.81萬平方米，整體包含11棟建築，其中10棟為已投入使用的宿舍/公寓樓，1棟為獨立配套樓，合計提供1598間房源，土地使用權存續至2056年，剩餘運營週期超30年。
金鄰公寓所在的蘇州何山路板塊，周邊聚集了大量製造業企業、科創園區，產業工人、青年科創人才的租住需求旺盛。大體量房源可承接企業整租訂單，匹配周邊企業職住需求，能有效完成房源去化，同時項目自帶獨立配套樓，可直接改造為共享辦公、公共食堂、運動空間等租住配套，完善職住一體化場景。
值得關注的是，項目為劃撥工業用地屬性，現狀可正常市場化出租，但如需認定保障性租賃住房、享受政策紅利與納入REITs底層資產，需完成合規屬性認定。
運營端輕重並舉、產品端分層錯位的發展格局持續深化，資源、資金、運營能力的差異進一步拉開企業間的發展差距，行業資源持續向兼具資金實力、運營體系與資產證券化通路的頭部主體集聚。
中小品牌/新品牌維度，據觀點指數監測，本期地方軌交、城投系租賃平臺成為市場供給增量的主力，它們依託自有存量物業、政策資源實現集中放量，同時產業資本、外資品牌也在同步補齊細分賽道，行業供給主體愈發多元。
數據來源：觀點指數不完全統計
其中，軌交系本土租賃品牌依託TOD及地鐵沿線資源批量釋放保租房房源，如成都軌道旗下的軌道城市·寓見，下半年集中入市三大TOD項目，新增超1500套保租房，覆蓋青年單人、家庭居住全戶型，並配套畢業生免租、長租鎖價、人才租金補貼等利好政策；武漢地鐵、西安軌道也相繼落地地鐵配套保租房項目，以核心區位、政策加持實現高穩定出租，依託軌道資源規避市場化內捲競爭，是區域保障性租賃供給的重要補充力量。
地方城投類租賃品牌繼續推進區域多點佈局，武漢、濟南等地城投國企接連完成新店開業、配租啓動工作。紮根城市產業板塊，武漢城投安家樂寓·光谷廣場店落地光谷產業片區，房源890套，對接區域產業人口居住需求。濟南城發成家實現雙店同步開業，國有運營主體立足屬地深耕，聚焦本市範圍內的房源拓展與運營落地。
產業企業加速入局租賃住房賽道，主打垂直專屬租住配套。7月，京東在西南地區首批投入使用的“服務者之家”正式迎來入住員工，首批京東全職騎手、快遞小哥免費拎包入住。位於成都龍泉驛區錦和康城康泰苑的站點，可輻射多個京東快遞站點和騎手跑單商圈，房間內配備冰箱、洗衣機、空調等生活設施，樓下配套智能充電樁、便民停車位，樓層內設置會客區、閱讀區、運動區等共享空間。目前京東已落地2.8萬套員工租住房源，並規劃未來五年投入220億元、新增15萬套房源，產業資本逐步從傳統內部員工宿舍模式，轉向標準化、規模化、社會化的專項租住保障體系。
與此同時，高端租賃賽道持續補短板，外資品牌深耕核心城市高端市場。上海張江萬豪行政公寓全新開業，推出約250套高端服務公寓房源，精準服務科創園區高管、中長期商務旅居人羣，補齊一線城市產業高地高端租住產品空白。
從數據來看，國有背景新品牌憑藉物業資源，以保租房、人才公寓為產品主線實現規模化放量，成為市場供給增量的主要來源；產業資本、外資品牌則聚焦細分客羣做差異化產品，分別面向基層服務羣體與高端長租需求，避開同質化競爭。
在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業累計新增開業項目13個，涵蓋7家主流品牌、8座重點城市。對比上期，開業項目數量、品牌參與度、城市覆蓋度等均出現明顯回落。
數據來源：觀點指數不完全統計
本期開業主體包含承寓、寧巢公寓、友間公寓、城發美寓、萬科泊寓、方隅公寓、自如資管等。
從供給結構來看，地方國資安居平臺是新增房源的核心支柱。合肥安居集團旗下承寓於8月7日同步推出承寓·星耀未來、承寓·璟園、承寓·翡翠雲璟、承寓·尚闔院以及承寓·星辰同輝五大租賃社區，規模化集中投放，截至7月底已累計籌集項目86個、運營房源3.7萬套，依託城市統籌資源持續做大保障型租住底盤。鄭州城發安居落地崇德美寓人才公寓，上線360套LOFT與平層人才房源，定向服務科創、高層次青年人才，租金實行政策管控、精裝拎包入住。同期寧巢公寓尚閤府店正式開業運營，該項目是市安居集團的第四宗存量收購項目。
央企平臺同樣盤活存量廠區資源，寶地資產友間公寓落地南京梅鋼英華園青年社區，改造原有廠區宿舍，打造分層化產品矩陣，覆蓋產業工人及青年職工居住需求。
市場化品牌則更多采取合作共建、城市更新改造的模式拓展項目。其中未來星宸｜泊寓·院兒生命科學園社區為未來科學城集團與萬科泊寓的保租房合作項目，坐落於北京昌平生命科學園，總建築面積7.4萬平方米，供應1489套精裝公寓，對接生命科學園科研機構與產業企業的租住需求。陶溪川｜自如裏脫胎於景德鎮原國營宇宙瓷廠，屬於城市更新標杆項目，依託文創街區資源打造文旅融合租賃產品，房源規模超1800間，戶型覆蓋一至三居室，適配藝術從業者與青年旅居羣體。
綜合本期新增項目特徵，住房租賃行業供給邏輯已經發生明顯轉變，民營機構主導的野蠻生長階段已然結束，國資平臺規模化投放成為新引擎，增量結構也高度集中於保障性房源及產業配套型房源。拓店模式上，輕資產託管、廠區及老舊物業改造成為主流，純新建項目佔比持續走低，存量盤活仍是行業中長期的主線。
產品分層與場景細分趨勢進一步固化，人才公寓、產業職工社區、文創創客公寓、商圈白領公寓等賽道邊界日益清晰。項目側重點也更趨精準，項目結合城市產業基礎、板塊區位精準匹配目標客羣，產業園區、城市更新片區成為租賃項目重點佈局的方向。在此背景下，能夠深度錨定細分客羣，並在居住功能之外疊加產業服務、創業配套的項目，將具備更強的出租穩定性與綜合運營競爭力。