2025年10月15日，上海 - CBRE世邦魏理仕近日發佈《2025年第三季度上海房地產市場回顧》，解析上海商業地產市場最新發展狀況與趨勢。
世邦魏理仕中國區研究部資深董事陸燕表示：“2025年前三季度，上海經濟穩健增長，第三產業佔比持續擴大，這主要得益於產業升級、數字賦能、開放優勢和業態融合四大引擎的協同發力。在此背景下，辦公樓科創企業搬遷擴租活躍，新興商務區需求攀升；零售市場標杆新項目成亮點，情感消費驅動玩具、珠寶與特色餐飲雙引擎增長；倉儲物流市場新項目預租良好，租金環比跌幅收斂；商務園區辦公樓TMT行業引領需求，第三方辦公與交運倉儲市場表現搶眼，金橋與張江表現活躍，貢獻超六成市場份額；投資市場交易活躍度修復好轉辦公樓交易重回主導。”
優質辦公樓市場：新興商務區需求攀升，企業搬遷擴租持續活躍
2025年第三季度，上海辦公樓市場錄得2個新項目交付，分別是世博板塊的世博天地T2，以及前灘板塊的前灘尚，共計體量11.6萬平方米。
本季度市場延續上季度緩步復甦態勢，淨吸納量環比微升6.7%至10.0萬平方米。前三季度累計淨吸納量達27萬平方米，已超越去年全年水平。整體空置率環比微降0.1個百分點至22.4%。
從行業需求來看，金融業連續三個季度領跑市場，佔比達23%，主要受到保險和基金公司的需求推動；TMT上升至第二位，佔比22%，增長動力源於人工智能以及數字解決方案類企業的旺盛需求；消費品零售業位列第三，佔比15%，快消及時尚品牌的擴張成為其主要驅動力；專業服務業排名第四，佔比11%，主要受益於法律和諮詢公司的搬遷擴張需求；值得關注的是，交運倉儲行業本季度躋身前五，佔比達5%，這一變化釋放出物流、電商及進出口貿易持續向好的積極信號。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年10月
從區位表現來看，本季度五角場躍居首位，主要來自字節跳動集團的擴租以及部分消費品零售企業的搬遷需求；淮海中路位列第二，增長動力來源於保險等金融公司的推動，其中太平洋新天地中心在本季度最為活躍；陸家嘴排名第三，以金融和專業服務類企業的搬遷需求為主，尤其是板塊內部流動較為活躍；虹橋板塊位居第四，製造業和專業服務類企業的活躍度保持高位；南京西路位列第五，奢侈品零售行業及金融行業構成其核心需求來源。
租金方面，第三季度全市租金報價環比下跌0.8%至每月每平方米244.9元，有效租金下跌2.3%至每月每平方米170.4元。受新項目持續入市的影響，租金水平短期內仍將承壓。
世邦魏理仕中國區辦公樓租賃交易負責人張越表示：“未來六個月，上海辦公樓市場預計將迎來約82萬平方米的新增供應，其中華潤中心、徐家匯中心三期B座等超甲級優質物業將成為市場焦點。儘管競爭壓力依然存在，但由於前三季度金融業、TMT(人工智能、電商及系統解決方案等企業)與消費品零售業的升級搬遷與擴租帶來了租賃需求的增長，預計市場活躍度將維持穩定。值得關注的是，近期出臺的《關於推進商務樓宇更新提升的實施意見》為存量資產轉型提供了新路徑，允許商辦兼容租賃住房、商業服務等業態，這一政策創新與產業需求形成合力，將加速市場去化。隨着十四五規劃收官，市場正期待‘十五五’規劃在政策端釋放更多紅利，進一步優化存量資產運營環境。”
優質零售物業市場：零售升級與情緒消費雙輪驅動，餐飲擴張持續升溫
2025年第三季度，新天地東臺裏8.8萬平方米商業體正式開業，以街區式空間設計重新定義商業體驗。新項目通過融合品質餐飲、運動品牌全新形象店與及沉浸式夜經濟業態，實現公共空間利用率提升，重新定義了零售空間的社交與體驗價值，推動商業地產從封閉空間走向城市融合的新趨勢。
新項目入市推動全市淨吸納量達5.1萬平方米，但空置率環比微升0.2百分點至8.8%。核心商圈存量項目延續品牌調整趨勢，租金水平小幅回調至每天每平方米31.7元，市場呈現結構性調整特徵。
當季，零售品類以68%的佔比主導市場需求，其中運動戶外類表現尤為突出，在服飾細分領域（佔零售需求38%），品牌升級趨勢顯著。成熟品牌如The North Face在港匯恆隆廣場升級形象，並於新天地東臺裏開設高級全品類店，顯示其多層級市場策略。新晉品牌如Popbasic於世紀匯廣場開設中國首店，Oneup中國首店則隨着新天地東臺裏一齊亮相。
在情緒經濟驅動下，玩具禮品與珠寶飾品成為亮點。毛絨玩具（如Mchugs）、黃金飾品（如老鋪黃金）及香氛品牌（如Aesop、Sabon） 積極在核心與非核心商圈開設首店或快閃店，顯示此類提供情感價值與個性表達的品類，正通過首店經濟+場景化體驗的組合策略，在主要商務塑造品牌勢能，同時藉助快閃店模式精準、形成差異化競爭壁壘。
餐飲需求位居第二，佔比28%。地方特色菜系，尤其是雲貴川風味的中餐品牌持續擴張。同時，夏季催熱了冰淇淋消費，意大利Gelato品牌Stecco Natura等新店開業。此外，中式茶飲與酸奶品牌（如樓下酸奶、隱入茶山）延續拓店勢頭，遍佈各層級商圈。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年10月
世邦魏理仕中國區商業租賃交易負責人希諾表示：“未來六個月，上海零售物業市場預計將迎來約48.9萬平方米的新增供應。這些新項目包括位於核心商圈的永源浜，以及徐匯濱江、新江灣城等非核心商圈的優質零售項目。這些新項目將通過多樣化的商業地產模式，提升區域的商業能級。上海政府還將積極推動”科技+文旅‘消費新浪潮，重心轉向科技賦能的沉浸體驗。通過強化視覺體驗，打造差異化的消費場景，並結合社羣活動，重塑客羣結構，激發夜間經濟活力，為零售市場的持續發展注入新動能。“
倉儲物流市場：新項目預租良好，租金環比跌幅收斂
三季度共有三個新項目入市，共計36.6萬平方米，分別是普洛斯桃浦智慧冷鏈產業園一期（雙層坡道庫），面積7.4萬平方米，EQT青浦物流園（三層坡道庫），面積8.5萬平方米，普林智創綠谷奉賢南產業園（雙層坡道庫及三層混合庫），面積20.7萬平方米。
上海宏觀經濟繼續穩步復甦，上海出口前八月同比增長10%以上，同時工業總產值及消費增速回升至4%左右，呈現出全面的復甦。在良好的經濟形勢下三季度倉儲市場錄得13.6萬平方米淨吸納，普洛斯桃浦智慧冷鏈產業園幾乎滿租入市，主要租戶包括超市及食品飲料。除了普陀區和青浦區需求增長外，閔行區通過”以價換量“錄得小面積去化。國補效應退潮帶來部分短租退租，金山區本季度錄得負吸納。行業結構來看，三方物流依然是最大的新租主力，佔比48%，和上季度持平，製造業租戶積極擴張，佔比大幅提升至42%，主要租戶來自醫療器械和半導體企業。
全市空置率環比小幅上升至29.0%，其中青浦區實現連續三個季度空置率下降，除嘉定、青浦、金山和臨港空置率高於25%，其他區域空置率均低於25%。租金環比跌幅收斂至4.3%，租金報價跌至每月每平方米37.7元。其中前期跌幅較大的子市場如金山和青浦環比跌幅有所收窄，靠近市中心的子市場如閔行租金補跌，浦東機場板塊、臨港和普陀報價穩定。
世邦魏理仕中國區產業地產負責人孫潔表示：“上海都市圈有望迎來租金觸底企穩。未來六個月，上海都市圈(上海、嘉興及大蘇州)將迎來27萬平方米的優質倉儲物業交付，其中上海有17萬平方米新項目交付，相比2024年上海都市圈高峯時期超100萬平方米的供應水平可謂斷崖式下跌，區域內競爭壓力將大幅下降。2025年在政府大力促進內需的相關政策，以及對非美國家出口兩位數增長拉動下，上海現出’內外需雙升‘的增長格局，在美國對華關稅中展現出極強的韌性，支撐了包括三方物流、製造業及零售業的倉儲需求擴張;未來六個月隨着經濟動能的進一步積累，企業投資及消費者信心的回升，將持續為倉儲物流市場注入增長動力，另一方面上海城市更新帶來的升級搬遷將持續推動高標倉的需求回升;同時隨着上海都市圈新增供應斷崖式下跌，租金有望迎來觸底企穩。”
商務園區辦公樓市場：TMT行業主導需求，半導體與高端製造穩步增長
2025年第三季度，張江科學之門東塔交付，新增17.5萬平方米的優質供應。科學之門是張江科學城的標誌性超高層建築，垂直佈局科研辦公、商業文化與酒店等多功能空間。隨着雙子塔全面啓用，張江科學城正式邁入科產城融合發展的新階段。本季受新增供應影響，季末全市淨吸納量收窄至5.7萬平方米，空置率上升至24%。
在行業需求方面，TMT行業以22.8%的比重持續引領市場需求。其中，半導體芯片行業受政策支持而表現尤為活躍，技術突破與國產替代推動上海半導體產業向高端化和自主化發展。此外，系統解決方案和人工智能領域的租戶也展現出擴張趨勢。消費品零售位居第二，佔比21.0%，在漕河涇有總部搬遷需求。第三方辦公以15.5%的佔比位列第三，交運倉儲佔比10.7%。總體來看，前三季度市場的累計需求主要集中在TMT及製造業，展現出強勁的發展勢頭。這表明在政府專項基金和資源傾斜的影響下，TMT與製造業的深度融合正在系統性地推進，為市場注入了新的動力。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年10月
對比各子市場表現，金橋，漕河涇與張江的租賃需求帶動了全市去化，分別佔比32%，29%和20%。金橋受益於第三方辦公與消費服務業租戶的搬遷需求，漕河涇則受到消費品零售企業的總部搬遷推動，而張江吸引來自TMT（半導體/芯片）和生物醫藥等領域的企業入駐。 整體而言，各子市場的租賃需求顯示出溫和回升的趨勢，但去化水平仍然偏低。考慮到全年供應壓力，租金優惠和補貼政策仍然是吸引租戶的主要策略，因此，季末全市平均租金報價環比下降1.1%，降至每月每平方米132.8元。
世邦魏理仕華東區商務園區租賃交易負責人馬振龍表示： “未來六個月，約有80萬平方米的新增供應入市將加劇市場分化，呈現量增價跌、質優價穩的格局。隨着科學之門雙子塔的全面投用及AI產業生態的逐步成熟，張江正加速佈局光子芯片、量子計算等前沿領域，催生專業化辦公與輕研發空間的需求。預計未來三年，上海產業園區的高端研發空間將擴容20-30%，這將吸引更多創新型企業和科研機構集聚，形成研發、應用和產業之間的閉環，進而推動租賃市場的活躍度。此外，此趨勢也將促進周邊商業配套的升級，從而形成產城融合的新生態。”
投資市場：交易活躍度修復好轉，辦公樓交易重回主導
2025年三季度，上海物業投資市場共錄得25筆交易，交易金額共計111.0億，環比上升40%，同比下滑44%。市場活躍度較上季修復好轉，投資者對穩健現金流的追求已成為驅動交易的核心邏輯。
辦公樓交易以60%的交易筆數佔比重回主導，商務園區物業交易表現活躍，季內成熟板塊與新興區域均實現成交，新能源、科技與消費行業自用買家積極購置獨棟物業以滿足企業發展需求，國資背景開發商則通過佈局商務園區積極推動產業資源導入；本季企業買家收購商辦物業的多筆交易順利落地，有效兼顧了辦公自用與資產配置的雙重價值。零售物業交易佔比16%，主要以個人買家為主，交易標的多為帶有租約的商鋪或社區商業。此外，長租公寓與綜合體交易各佔8%，投資者仍偏好地處核心區位、穩定運營且現金流充沛的優質資產。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年10月
本季度投資型交易金額佔比超過八成，顯示市場投資屬性濃厚。買家方面，地產公司與企業買家成為主力，交易金額分別佔比38%和25%，均聚焦辦公樓資產；個人買家在小體量物業交易中持續發揮活力，季內貢獻11%的交易金額，法拍仍是其較為普遍的交易方式。
世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示：“上海物業投資市場預計將延續活躍度修復態勢，核心資產與特殊機會並行發展的特徵將愈發凸顯。機構投資者將持續聚焦核心區位、運營穩定的零售物業與長租公寓資產;企業買家基於自用發展與投資需求繼續釋放購買力;個人買家則依託法拍渠道在散售物業等中小體量資產領域尋找投資機會。多元投資主體的共同參與將為市場注入更多韌性與活力。”
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