張宏偉 4月21日，南京當地官方微博發佈稱，南京將加強房地產市場引導，主城六區、江寧、浦口商品住宅項目，申報均價每平米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；每平方米2到3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%。

該舉措相當於指導房價“限漲”，為房價上漲設置“漲停板”，其實也就是過去幾年的“限價”政策。從今年新出臺的政策來看，它與今年3月蘇州出臺“蘇十條”中的“限漲令”如出一轍。當時，“蘇十條”明確，商品房在對外銷售時，同批次房源申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%等。

從南京、蘇州等城市設置房價“漲停板”的調控措施來看，由於經濟復甦基本面尚不牢固，樓市仍然要發揮拉動宏觀經濟增長的作用，因此，南京、蘇州等城市調控措施較為溫和，或者實際執行力度上並沒有抓主要矛盾出手解決樓市過熱的問題。這是南京、蘇州等城市樓市設置“漲停板”政策出臺的大背景及真相。

如上所述，設置“漲停板”的“限價”政策並不是一個新的政策，比如，2011年以來在不少地區都在執行，以至於在一定時期還出現的限購與限價之爭，出現以“限價”代替“限購”的行為；在具體操作上，對於房價上漲預期比較強的一線城市及部分二線城市，為了控制房價上漲的預期，官方或正式發文重申“限價”政策，或從審批層面以延發高端樓盤預售許可證、控制備案時間來調節價格的走勢。

筆者認為，從南京、蘇州等城市設置房價“漲停板”的“限價”政策來看，儘管政策對於短期內遏制樓市房價過快上漲起到一定的積極作用，但是設置房價“漲停板”的“限價”政策也有其負面的市場作用：

第一、設置房價“漲停板”的“限價令”變為“促漲令”，導致樓市短期內反彈。南京、蘇州等城市的“限價令”導致樓盤定價或備案價格儘量接近價格最高控制點，如此這樣，有可能導致樓盤價格整體在“限價令”範圍內整體上調，這樣儘管控制了整體市場的成交最高價，但是由於中低端樓盤普遍提價，設置房價“漲停板”的“限價令”變為“促漲令”，整體市場均價並不會因為限價令而降低，反而會促使樓市短期內量價反彈。

第二、設置房價“漲停板”的“限價令”導致部分城市開發企業開始放棄精裝修，改為毛坯房入市。樓盤一旦做出精裝修，精裝修後的樓盤售價或高於當地的“限價令”，為了規避房價“漲停板”的價格限制，部分開發企業已放棄精裝修的做法。這樣，相關部門對於樓盤精裝修比例的規定也就難有執行力，未來精裝修樓盤也會越來越少。

第三、“限價令”導致部分開發企業在產品建造上適當降級，在限價令範圍內入市。由於配套高端、建材或建造工藝的複雜性，有可能導致部分樓盤定價更加契合高端人羣的需求，但是限價令有可能使這些樓盤的定價陷入困境。為了規避限價令，部分開發企業有可能對樓盤配置、建材、或建造工藝進行適度降級，在成本上進一步控制，以迎合“限價令”政策的相關規定。

第四、“限價令”導致市場上出現各種措施規避限價進行銷售。如2011年限價之後，精裝修與毛坯分開銷售。廣州不少精裝修樓盤這麼操作，尤其是增城，開發商要求購房者分開簽約：籤一份毛坯房的合同，在限價範圍以內，再籤一份裝修合同，另外收錢，以這種方式規避限價令。南京、蘇州城市設置房價“漲停板”後，不排除也會採取這樣的措施規避“限價”政策。

第五、房價“漲停板”帶來房價繼續上漲的預期，引發土地市場“地王”頻現，最終房價仍會突破“漲停板”。

筆者認為，南京、蘇州等城市設置房價“漲停板”的限價令政策較為溫和，預示着未來房價仍然有繼續上漲的預期，這促使開發商積極拿地，並且製造“地王”。從蘇州、南京等城市土地市場來看，房價“漲停板”政策之後土地市場也確實“地王”頻現。

從以開發商為代表的市場力量與“限價”政策的行政力量博弈來看，當市場的力量促使“地王”頻現時，市場的力量聚集導致地價成本大幅上升，也不得不導致房價在未來出現大幅上漲。即使有當前房價“漲停板”的限制，也難以阻止房價不上漲，甚至也難以阻止房價繼續超過“漲停板”的限制，因此，市場與行政雙方博弈之後，市場的力量會超過行政限制的力量，最終當“限價”政策出現鬆動時，壓抑過久的房價會出現集中釋放並且呈現出快速上漲的態勢。

文/同策諮詢研究部總監 張宏偉