3月25日“史上最嚴”樓市新政“滬九條”發佈，其中，重點涉及的調控措施有：落實差別化的信貸政策，對於擁有一套住房再次購買普通商品住宅首付比例調整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低於70%；嚴格執行限購政策，對於非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務的要求從2年提高到5年。

至今為止，“滬九條”發佈執行已經滿月，從“滬九條”發佈前後上海樓市的變化情況來看，應該來說前後有很大的不同。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，總結下來，“滬九條”發佈之後，無論政府對於“滬九條”執行層面，還是一手房市場、還是二手房市場、還是中介公司，上海樓市的方方面面均發生了變化，具體來講有以下十大變化：

第一、“滬九條”後，房企積極搶收客戶。“滬九條”後，一方面房企高調稱繼續看好上海房地產市場，另外一方面紛紛加快推盤力度，積極搶開盤搶客戶，製造樓市仍然熱銷的樓市假象，實際上，由於“滬九條”政策面收緊，符合政策條件的客戶真的不多了，房企現在不搶收客戶，待市場進入調整期後企業就處於被動局面了。

第二、“滬九條”發佈後，預售許可證的審批全面放開。“滬九條”發佈後，預售許可證的審批全面放開，即使高端的也放開了，供應量大幅上升，但是，由於“滬九條”已經發布，預售許可證放開也解決不了購房資格等銷售難題，因此，滬九條發佈後，對於銷售速度也來講出現明顯下降。同策諮詢研究部數據顯示，“滬九條”發佈前一週，上海樓市單週成交量超過70萬平方米，創下歷史新高，但是截止目前為止，單週成交量已經下降至20萬平方米左右，預計接下來每週成交量或降至每週15萬平方米左右，市場供求關係短期內即將出現逆轉。

第三、二手房進入觀望狀態，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。由於置換房屋的需要，二手房上家掛牌價格開始鬆動了，部分下家買房也進入觀望狀態，二手房原來每個月3萬多套的成交量降至每個月2萬套左右，市場交易也出現迅速降溫，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。中介們去年迅速擴張的局面就此而至，筆者可以預言，下半年上海二手中介將出現大面積關店潮。

第四、“滬九條”發佈後，開發商普遍採取“少量多批”製造熱銷假象。“滬九條”之後，後續市場情況真的很難預料，開發商普遍採取“少量多批”的形式進行推盤，開盤就售罄，當然，相比之前開盤幾百套房源清盤的局面是大打折扣，不過，這也算是自娛自樂一下，算是取得不錯的銷售業績，製造一個表面熱銷的氣氛。

第五、政策發佈立即執行誤傷購房者，“滬九條”執行細則出臺。由於“滬九條”發佈後當天立即執行，於是不少購房者被誤傷，雖然截止目前為止“滬九條”仍然是嚴格執行的，但是，“滬九條”執行細則上有所鬆動，4月20日，上海樓市有相關消息傳出，3月25日當天或之後簽約的合同，社保或個稅不用連續了，只要在過去63個月裏累計繳滿60個月即可買房，即時執行。據有相關媒體確認稱，上海全市各區都將開始執行該新政策。筆者認為，“滬九條”執行細則上有所鬆動，也算是政府給了自己一個臺階下，避免政策執行太嚴格誤傷太多購房者。

第六、政府強化中介監管，中介們都被罰了。中介們的“哄抬房價”的現象少了很多，有幾家中介也被上海銀監局暫停了1個月貸款業務；首付貸雖然只是市場的鳳毛麟角，但是政府還是把它當做正事來處理，對於中介來講，現在也全面“停止”了首付貸業務。雖然首付貸現在不能明着幹了，不過想方設法也變通操作了，地下操作繼續進行，看來不是行政化手段可以解決所有問題的。

第七、中介電話突然多了起來，中介渠道肉搏戰真的來了。“滬九條”發佈後，中介電話突然多了起來，中介渠道肉搏戰真的來了，不管你們其他人有沒有體會到，老張是體會到了，幾乎每天十幾通電話打過來問我要不要買房子，老張還是毫不猶豫的掛了。雖然我也是乾地產的，沒有辦法，自己人也得為難自己人。順便也說一下，中介們打電話之前就不能搞清楚，我也是你們同行嗎？打電話給我費口舌有什麼用？我也只能和你嘻哈幾句，目的也是為了調研市場行情，你們就不要盯着我打電話了。

第八、上海限購從嚴後，辦公產權的公寓式辦公迎來火熱的局面。同策諮詢研究部數據顯示，截止3月30日，上海辦公產權的公寓式辦公存量面積為159萬平方米，按照近3個月平均去化速度，市場去化週期已經降至10.6個月，在商品住宅供應稀缺、價格快速上漲的市場背景下，公寓式辦公（小面積低總價）因此而銷售火熱。現在市場去化週期基本合理，沒有去庫存壓力，“滬九條”新政之後，由於限購條件的提高，這類物業也會因為不限購再次迎來了新的去化機會，這類項目在接下來市場當中會成為市場的新寵。

第九、由於上海商品住宅房價高企與“滬九條”限購從嚴，樓市需求開始外溢，受上海輻射的周邊城市比如花橋等地市場迅速升溫，花橋等上海周邊輻射區域獲得意外的收穫。可以說，“滬九條”一本正經出臺了，上海購房者苦了，但是樂壞了上海的周邊城市，周邊城市因此而出現火爆銷售局面。

第十、隨着上海中小套型土地供應面積的增加，住宅產權的大戶型產品存量會越來越少，那麼，對於改善性需求佔比較大的上海來講，勢必會尋求需求釋放的空間，此時，非住宅產權的大戶型類住宅產品受到改善類客戶的歡迎，比如松江大學城板塊某知名開發商樓盤在本週末開盤即售罄，驗證了這樣的市場趨勢。