觀點網訊：9月20日下午，在2026城市更新大資管年會上，倪黎燕以“空間價值重建——杭州大悅城次元街區”為題，分享了閒置空間改造案例；隨後西安老鋼廠設計創意產業園創始人全建彪、大象商業副總經理胡聖蘭、都心商業董事長韋業寧展開對話，圍繞“調整不是改造，而是重新建立經營邏輯”各抒己見。

兩條線指向同一命題：存量更新，重在重建經營邏輯。

倪黎燕介紹，杭州大悅城2018年開業，總建築面積約50萬平方米，2024年遭遇增長瓶頸：僅靠地緣客羣難以增量，周邊競品強勢，B1層2.2萬方未開發空間閒置。團隊選擇定位先行，從最初設想的“城市生活中心”，到2023年的“潮悅活力陣地”，最終鎖定“漫野地下城”與“地下街心公園式商業”，確立“潮流、年輕、次元”標籤。圍繞定位，項目以二次元吸引遠端年輕客羣，引進KKV、X11、名創優品、THE GREEN PARTY黑金店等次元品牌，城市首店佔比達30%，打造“超級地下痛城”；頭部品牌月月首發，漫展、宅舞等圈層活動高頻落地，下沉廣場主打寵物友好。

效果在2025年集中兌現：擴建區全年銷售額1.6億元，其中潮玩二次元業態7106萬元；全場客流1883萬人次，增長32.1%，8公里之外客流佔比從33.9%升至52.9%，客羣結構質變；總銷售、租金收入、EBITDA分別增長12.6%、11.1%、9.1%，次元街區貢獻了銷售增量的42%、租金增量的58%；市場總聲量3.3億，增長203%。

倪黎燕總結三條經驗：堅持定位不動搖、集中資源做深耕、專項專人抓落地。“定位解決方向問題，資源解決保障問題，專項小組解決執行問題。”

對話環節，嘉賓們的十年實踐與之呼應。全建彪從2003年上海奧特萊斯改造講到2012年西安老鋼廠，自述建築專業出身，早年以為設計能解決一切問題；2019年啓動西安老菜場市井化創意街區時，才體會到產權歸集是最大障礙，談了6家單位才歸集1.5萬多平方米物業。老菜場“築巢引鳳”、運營前置，開工前先辦“菜場大會”吸引主理人；屋頂天台的納帕亞韓國五街區開業排隊3小時，主理人店鋪3個月回本。他提出“持續有機更新”，像中醫“針灸型”調理般完善空間，判斷更新正從設計主導轉向運營主導。

韋業寧帶來上海十尚坊的樣本：2.3萬方灰牆灰磚建築原本只服務周邊小區，經日本設計師波譜藝術外立面改造，租金收益提升100%，出租率從32%升至90%以上。項目定位區域副中心的花園休閒街區，把順路買東西變成社交休閒，以餐飲引流，核心標準是讓人願意多待10分鐘；每年與政企合作舉辦啤酒節，單日營業額約270萬元，形成活動引流、商戶增收、街區升值的閉環。

胡聖蘭的大象哆（萬科美好匯資改）面對另一類難題：1.7萬方商業可租賃面積小、公攤大、被教培包圍。團隊將其定位為服務周邊1公里的“公園憩所”，一面加裝地暖空調、把公共區域改為休憩區；一面更新業態：一樓先以自營市集超市保民生，後調整為盒馬、肯德基，負一樓做“零售+藝術”，引入藝術家工作室。她強調“萬物可顛覆、萬物可自營”，撇開傳統盒子收租邏輯，轉向社區生活邏輯。

對話最後，全建彪回應說，兩位嘉賓的分享務實，都從周邊羣眾需求出發。這與倪黎燕的經驗互為印證：無論是把2.2萬方地下空間交給次元定位，還是把街區改成讓人願意多待10分鐘的花園，存量資產的空間價值重建，最終都指向經營邏輯的重新建立。