觀點網訊：9月20日，主題為“構建大資管城市更新 打通多層次資本市場”的2026城市更新大資管論壇在青島舉行。廈門大學建築學院、經濟學院雙聘教授趙燕菁發表演講《不動產權益市場與公共債務》指出，房地產市場的本質是給公共產品定價的權益市場，一級土地市場是地方政府償還債務最主要的途徑。隨着房地產大週期的結束，地方政府的資本循環被打斷，必須尋找替代增量土地的新的權益市場，這個市場就是“存量不動產權益市場”。

他強調，化解地方債的唯一齣路就是對公共服務收費，然後在權益市場退出，用權益收益償還債務。在他看來，稅收的本質就是給一攬子公共產品定價，土地的價格就是免費基礎設施收費的貼現，任何公共服務都不是免費的。

針對存量資產的盤活，趙燕菁提出了“尋找低效利用存量資產—為低效資產尋找現金流—在資本市場出讓現金流”的基本路徑。

他給出的第一個方向是二級不動產市場，即通過從“老破小”低租金向新業態高租金的轉變實現資產增值，但資產價格必須通過整體交易才能暴露，目前仍面臨產權缺失、違反規劃、產權到期等障礙。

第二個方向是不動產REITs。趙燕菁介紹，當前REITs滲透率僅為0.02%至0.03%，對比380萬億至450萬億元的不動產總市值，潛力巨大。他以獨庫公路為例模擬稱，若產生35億元淨運營（NOI）收入，其合理估值區間大致落在437億元至777億元之間。

第三個方向是不動產的“股市”。利用RWA技術（Real World Assets-tokenization，即真實世界資產代幣化），每一個不動產都可以被視作一個SPV公司，轉化為鏈上可交易的數字權證。他還引用香港銅鑼灣寫字樓RWA項目的成功案例稱，該技術能大幅降低投資門檻並提升流動性。

趙燕菁總結道，增量不動產的終結使中國龐大的不動產財富面臨流動性鎖死困境，而REITs和RWA正是解開這一死結的兩把鑰匙。哪怕中國不動產的證券化率僅提升1個百分點，也將釋放出3萬億至4萬億元級別的龐大流動性。恢復資產流動性是經濟循環的關鍵拼圖，沒有發達的權益市場，增長絕不可能轉型。