觀點網訊：9月20日，主題為“構建大資管城市更新 打通多層次資本市場”的2026城市更新大資管論壇在青島舉行。城市更新大資管論壇主席、高和資本執行合夥人蘇鑫以AI數字人形式發表開幕致辭。他表示，隨着城市更新成為國家戰略的重要內容，行業正從大開發時代走向大資管時代，過去關心怎麼建成，現在更要關心誰來經營、誰持續投入、資產如何流動。

蘇鑫提出三個問題。其一，政策打開了續期的門，市場能不能算過賬？他以北京王府井一棟酒店為例：土地使用權2046年到期，改造投入與資本回流週期錯配，買賣雙方多年未能成交。如今廣州、上海等地續期規則有了新進展，原本難以判斷的風險可以算進模型成本，但他提醒，成本明確不代表交易一定划算，續期後能否推動改造和成交仍需觀察。

其二，片區更新到底是誰的賬需要平衡。蘇鑫認為，誰該出錢、靠什麼收錢、何時收回，往往沒有說清楚；片區裏公共空間、商業經營、產業導入帶來的現金流、資產增值、財政收益和社會效益，性質與兌現時間各不相同，全部裝進一張總體平衡表，參與的人卻未必願意出錢。他以深圳南頭古城為例，政府投入古建保護和公共空間，市場化公司經營商業，片區統籌需要先分賬再聯賬——誰的賬平了？用什麼收入平？什麼時間平？分清之後才能討論資本接力，REITs可成為成熟資產的退出 路徑，但前端權責和經營問題仍要在前線解決。

他強調：“所謂大資管，就是把公共投入、專業運營和資本回報之間的關係組織好，讓合作能夠持續。”

其三，資產價值提升了，地方的獨特價值能不能留下？當老街都變成咖啡店和打卡路線，一個地方還能留下多少自己的生活？蘇鑫表示，青島上街裏已經給出了自己的答案：一間租金不高但有辨識度的小店、一片可以坐下來聊天的樹蔭，未必直接貢獻收入，卻影響人們是否願意常來久留，資產管理也要為這些價值找到可持續的支持方式。

蘇鑫最後表示，這三個問題需要資產擁有者、運營及資產管理者、投資人一起回答。論壇將搭建交流合作平臺，把真實困難講出來、把經驗連接起來，共同推動中國城市更新。