觀點指數 在8月28日觀點指數研究院發佈的《戰略“校準”| 2026年8月產業園區暨基礎設施投資發展報告》中，其指出，國有產業園區行業迎來深度戰略重構週期，管理層人事迭代、國有股權重組、經營戰略調整同步推進，疊加行業招商競爭加劇、載體供給過剩的市場環境，傳統重開發、輕運營的發展模式徹底落幕。
國資園區平臺通過人事換屆完成戰略校準，聚焦產業運營、資本運作、科創服務核心能力建設，同時行業跨主體生態合作全面提速，標杆園區創新落地專業化、資本化運營模式，推動產業園區從空間開發向生態運營全面轉型。
國有園區平臺密集人事更迭，核心導向匹配科創產業新週期發展需求。本輪人事調整並非常規崗位輪換，而是國資體系針對行業發展趨勢的戰略性佈局，管理層人員專業背景顯著向科創、創投、國資運營傾斜，助力園區平臺落地“科技投行”轉型戰略。
上海頭部園區平臺調整最為集中，8月1日張江高科高管換屆，具備科創政策研究、國資創投運營履歷的徐楊出任總經理，深耕硬科技產業規劃與政府引導基金運作，將推動公司加大產業投資、投招孵服研一體化佈局，強化資本賦能產業的核心能力。
臨港集團、浦東金橋同步完成人事與股權重構，臨港集團新任總裁具備國資監管資深履歷，將推動園區向創新生態集成總運營商升級；浦東金橋聘任全新經營管理層，同步落地4.99%國有股權無償劃轉，國有股權向本地平臺歸集，配合人事調整落實輕重資產並舉戰略，加速存量不動產證券化盤活。
外地國資園區同樣迎來調整，東湖高新董事長辭職，疊加企業上半年業績預虧，折射出傳統國資園區在存量競爭、模式老化背景下的經營壓力，進一步印證行業戰略轉型的必要性與緊迫性。
從行業底層邏輯來看，國資園區人事、股權迭代，本質是行業價值評價體系的重塑。過去園區核心競爭力依賴土地資源、開發建設能力，而當前行業產能過剩、招商內捲，國資體系更加看重園區的產業導入、生態培育、資本運作、科創服務綜合能力。
本輪戰略校準，扭轉行業粗放發展的慣性，推動國有園區平臺告別單一基建開發，轉向精細化產業運營、資本化價值增值的高質量發展路徑。
跨主體戰略合作全面落地，多元聯動補齊行業能力短板。報告期內，國企、央企、市場化運營商、行業協會、地方政府多方協同合作常態化，OEPC總承包、生態共建、能源協同、政企框架合作成為主流範式。
產業運營主體與深圳市跨境電商協會達成合作，聚焦倉網共享、標準共建、產業出海生態協同，打通跨境產業資源壁壘。廣州高新區集團多點佈局，與廣晟置業協同賦能園區配套與產業鏈升級，聯合廣汽能源、中建三局落地能源、工程、空間一體化合作，整合多方資源完善園區綜合配套。
市場化產城主體積極拓展增量賽道，天集產城攜手容德文化打造長沙國際IP產業中心，融合文化IP孵化與科創產業導入，開闢特色園區新賽道；荔灣區政府與廣州金茂達成政企合作，深耕城市更新、產業導入、綠色低碳領域。中電光谷憑藉OEPC一體化模式中標合肥G60科創走廊科創產業園項目，以工程建設+長期運營的深度參與模式，深耕長三角科創產業集羣，為行業一體化開發運營提供標杆範本。
頭部標杆園區持續迭代運營模式，垂直專業化、租投聯動、跨境協同成為核心創新方向。越秀集團廣州南沙產業園打造穗港科創雙向孵化載體，依託香港全牌照金融資源，搭建港科大成果轉化基地，構建“香港研發、南沙轉化”的跨境協同體系。園區開園兩年集聚200餘家科技企業，覆蓋新能源汽車、機器人、幹細胞等前沿賽道，累計營收突破300億元，稅收超25億元，已有4家企業達標港股上市條件，科創孵化成效顯著。
臨港康橋產業園聚焦芯片、機器人成長期企業，主打研發與輕中試功能，形成芯片設計、AI機器人特色產業集羣，適配AI硬件試製的存量物業改造完成後，半導體、AI相關載體實現滿租，依託鏈主企業帶動產業鏈上下游集聚，出租率穩定在90%的高位水平。張江光大園創新落地租投聯動機制，依託產業基金對園內高成長芯片、AI企業擇優股權投資，形成“入駐觀察-服務賦能-股權增值”閉環，有效對沖租金下行壓力，增厚園區綜合收益，打造輕資產資本化運營標杆。
整體而言，人事迭代與股權重構驅動國資園區全面戰略升級，行業競爭從載體比拼轉向生態、資本、服務綜合實力角逐。跨界協同合作、垂直賽道深耕、租投聯動賦能成為行業主流趨勢，具備專業化運營與資本運作能力的頭部園區，將持續領跑存量競爭市場。