2026年3月11日，越秀房地產投資信託基金（00405.HK，以下簡稱“越秀房產基金”）發佈2025年度業績。在全球經濟波動、國內商業不動產市場分化調整的多重考驗下，基金以精準財務管控破局、精細化運營築基、可持續發展賦能，逆勢交出穩健答卷：全年營收18.56億元，期末融資成本率3.61%，創近三年新低，外匯敞口收窄至24%，達近五年最低，四大核心業態多點開花，ESG斬獲全球房地產可持續標準（GRESB）最高綠色五星評級，用實幹與堅守彰顯越秀房產基金的抗週期韌性與長期價值底氣。
作為全球首隻投資於中國內地物業的香港上市REIT，越秀房產基金在2025年迎來上市20週年。面對行業結構性調整壓力，基金堅守長期主義，以“財務優化強韌性、運營深耕提效能、多元佈局抗週期、ESG賦能築根基”為核心策略，主動破局、精準施策，不僅實現財務結構與資產質量的雙重升級，更憑藉全業態協同發力的穩健表現，獲得標普、惠譽兩大國際評級機構“投資級”評級及穩定展望加持，為行業高質量發展樹立標杆，也為基金單位持有人持續創造穩定價值。
財務結構持續優化，期末融資成本率創近三年新低
穩健的財務體系是REITs穿越行業週期、保障投資者權益的核心支撐。2025年，管理人堅持主動審慎的財務管理策略，全面提升財務穩健性，實現成本、風控“雙突破”。
融資成本“創新低”。依託市場利率下行窗口，基金主動優化融資結構，報告期內全年平均付息率降至3.77%，較上年同期下降76個基點；期末融資成本率進一步降至3.61%，創近三年新低，全年節省融資成本約1.5億元人民幣，為資產維護、運營提質與投資者分派預留了充足資金空間。
風險敞口“精準控”。基金通過科學的敞口管控與融資工具搭配，優化外匯敞口至24%，達到近五年最低水平；利率敞口降至10%，較年初下降16個百分點，有效規避了匯率與利率波動帶來的潛在風險，提升了財務運行的可持續性。
資本運作“高效率”。資產組合優化方面，通過出售越秀金融大廈50%權益，成功回籠約53億元人民幣現金，財務靈活性與抗風險能力大幅提升。
上述舉措獲得全球資本市場高度認可，標普、惠譽兩大國際評級機構均對越秀房產基金維持“投資級”評級，並將評級展望上調至穩定，充分展示了國際市場對其經營穩健性、管理專業性與長期發展潛力的信任。
精細化運營深耕細作，核心業態彰顯抗週期韌性
面對行業調整壓力，越秀房產基金以精細化運營為核心抓手，聚焦寫字樓、酒店公寓、專業市場、零售商場四大業態，精準施策、提質增效，各板塊均展現出較強的抗風險能力，持續夯實經營基本盤。
寫字樓：結構優化築韌性，質效齊升穿越週期
以產品優化與資源協同雙輪驅動，深化租戶結構優化與品牌建設互促提升，助力資產穩健穿越週期，實現高質量發展。2025年，寫字樓實現收入9.86億元，核心指標穩健。基金主動推進租戶結構優化，堅持“提質優先、量質並重”，建立全維度租戶准入與優化機制，重點引入高信用、長週期的優質租戶。全年新簽約9.6萬㎡，多項目新籤成果顯著；新引入10家財富世界500強和中國500強背景租戶。截至年末，財富世界500強和中國500強背景租戶在租面積佔比約38%，築牢優質客羣基本盤，為出租率穩定提供核心支撐。
同步推進服務提質升級，以共生理念搭建專屬高端租戶服務體系，全新落地定製化辦公配套UNIMAX HUB，疊加高效響應、多元增值服務，持續優化客戶體驗、提升租戶粘性。 產品力升級精準適配市場，廣州國際金融中心推出7,403㎡帶裝修單元，去化週期約36天、去化率近72%，武漢越秀財富中心約2.1萬㎡改造單元去化率近98%。財富廣場帶裝修單元去化率達93%，產品去化大幅提升。運營韌性持續凸顯，核心項目續租亮眼，廣州國際金融中心續租率86%、財富廣場續租率84%；武漢越秀財富中心續租率76%，創近三年新高；出租率穩中有升，財富廣場期末出租率93.4%，同比上升1個百分點，香港越秀大廈維持100%滿租。進一步強化基金壓艙石功能，疊加標杆項目品牌影響力與生態共建能力，為長期穩健經營築牢堅實根基。
酒店公寓：品質升級穩收益，品牌影響力持續提升
依託入境遊持續復甦的重要機遇，酒店公寓業態聚焦“品質革新、服務提質、品牌升級”，深入洞察高端客羣需求，主動推進產品與服務迭代，全力提升經營質量。廣州四季酒店完成首批客房翻新，落地近零污染精裝修技術，全力拉昇客戶體驗，平均房價同比提升5.8%達2,260元/間/晚，RevPAR同比增長0.9%，在奢華酒店競爭羣組中保持領先地位。年內首獲「米其林一星鑰酒店」，旗下愉粵軒蟬聯2025廣州「米其林一星」餐廳，佰鮮匯榮膺2025廣州「米其林指南入選餐廳」，品牌價值持續凸顯。
廣州IFC雅詩閣服務公寓深耕外籍客羣，優化長短租比例與服務體驗，全年平均入住率91.5%，同比提升1個百分點；平均房價與RevPAR分別同比提升1.6%與2.7%，經營收入自2016年起連續十年穩居雅詩閣集團中國區第一，為業態整體穩定提供堅實保障。隨着入境遊持續升溫，酒店公寓業態有望持續釋放增長勢能，實現強勢突圍、再攀新高。
專業市場：轉型賦能穩經營，龍頭地位持續鞏固
從“即時交易”到“佈局未來”，有“中國品牌服裝國際交易中心”之稱的廣州白馬服裝市場，以產業賦能與數字化轉型破局，同步深化服務提質與租戶優化，全力以赴穩固經營態勢、守住行業地位。期末出租率達96%，其中一樓實現近五年首次滿租，二樓出租率創下近六年新高；持續優化租戶結構，全年新籤面積5,808㎡。
穩邊貿、擴消費。中國正經歷從“全球製造業樞紐”向“世界級消費市場”的轉變，市場潛力巨大。廣州白馬服裝市場乘借東風，全年持續深化“廣深莞”產業聯動，引入核心產業集羣優質客戶，搭建產業交流平臺，組織原創品牌亮相國內外核心展會，助商戶對接全球時尚資源；搭建貿易新通道、開展邊貿供應鏈對接會，與新疆十家批發市場建立供採聯盟，暢通內外貿銷售渠道；升級採購節成為行業IP，深度整合50家政府及行業資源。2025年項目累計接待採批團517個，採購商近1.3萬人次，其中含法國、越南等19個國家和地區的外商團，促成採購金額3.2億元；此外通過搭建“白馬悅境通”跨境電商平臺，推動專業市場向綜合時尚產業平臺轉型，全力拓寬商戶經營渠道，為長期穩定發展注入強勁動力。
零售商場：主動煥新謀突破，培育增長新動能
面對消費復甦節奏放緩的市場環境，零售商場主動求變、精準破局，以“品牌煥新+場景運營+服務提質”為抓手，全力以赴對沖市場壓力、穩固經營基本面。通過有序招調煥新，加快品牌迭代升級，積極搶抓首店經濟、跨境消費、夜經濟等熱點，同時優化商場動線設計、完善配套服務設施，升級會員專屬權益、線下體驗等，全力提升消費體驗與商場吸引力。廣州IFC國金天地引進廣州首家且目前唯一的市內免稅店「中免免稅店」及7家首店品牌，會員銷售佔比實現翻倍式增長至16%，實現期末出租率95.5%、續租率89%，經營態勢穩健。廣州VT101維多利廣場引入“超級安踏”廣佛最大店及“蟹莽莽”全國首店，商場整體期末出租率94%，續租率84%，其中主力租戶優衣庫銷售額同比大力增長，蟬聯全國門店榜首；通過持續打造“悅潮節”“悅購節”“悅食節”等自主IP活動，推動商場銷售額同比提升2%，逐步實現穩步復甦。武漢星匯維港購物中心通過業態煥新與“江畔星夜”等主題活動提升人氣，出租率較中期強力回升至87.4%，復甦態勢明顯，為基金在華中地區的零售商業佈局奠定基礎。
ESG深度賦能 築牢長期價值根基
在行業高質量發展的背景下，越秀房產基金緊跟國家“雙碳”目標與可持續發展政策導向，將ESG理念深度融入發展戰略與經營全流程。以可持續實踐夯實長期價值根基，連續十年對外披露可持續發展實踐成果。2025年正式將《環境、社會及管治報告》更名為《可持續發展報告》，推動可持續發展與基金戰略同頻共進。
在可持續融資領域持續突破，2026年2月5日，基金成功定價發行首筆境外綠色雙幣種債券，包括3億美元3年期綠色債券（票面利率6.5%）及6.9億元人民幣3年期綠色點心債（票面利率3.5%），進一步優化債務幣種配置，豐富綠色金融實踐經驗。
綠色運營成效顯著，基金持續推進物業綠色升級，目前擁有WELL鉑金級項目2個、WELL HSR項目8個，LEED鉑金級認證項目3個。其中，廣州國際金融中心順利通過BOMA中國COE續認證，超出基準標準的審核項目增至19項，成為亞太區首個獲得「WELL鉑金+LEED鉑金+BOMA中國COE+BOMA國際360」四認證的REITs資產，樹立行業高品質運營標杆。
憑藉卓越的可持續發展實踐，基金國際評級持續進階。在2025年全球房地產可持續標準（GRESB）評級中，首次獲得最高綠色五星評級及“全球行業領導者”稱號，再次獲得公開披露最高A評級，香港品質保證局可持續發展評級提升至“A”級，標普CSA評分領先全球87%同業，同時斬獲“2025年度香港綠色和可持續金融大獎”等多項榮譽，可持續發展實力獲國際權威認可。
結語：上市20載初心不改，勇毅突圍再啓新程
2025年，上市20週年的越秀房產基金，在複雜多變的市場環境中頂住壓力、主動破局，以確定性策略應對不確定性挑戰，憑藉優質的資產組合、精細化的運營能力、卓越的財務管控和堅定的可持續發展理念，穩固經營基本盤，實現了財務結構與資產質量的雙重優化，印證了多元資產佈局戰略的前瞻性和可持續性。
展望2026年，行業仍面臨諸多挑戰，但中國“十五五”規劃開局、經濟刺激政策落地、消費穩步修復等機遇已然顯現。越秀房產基金將保持審慎樂觀態度，“以變應變、精準施策”，在穩健經營、夯實發展根基的基礎上，持續優化融資結構、深耕核心資產、推進資產提質，以更主動的作為搶抓市場機遇，持續為基金單位持有人創造長期、穩定、可持續的價值回報，在高質量發展道路上勇毅突圍、再啓新篇。