楊光華 美聯儲的“蝴蝶”拍下翅膀，可能引起國內樓市的龍捲風。

9月18日凌晨，美聯儲宣佈降息25個基點。

這是美聯儲今年首次降息，也是新一輪寬鬆週期的起點。

多家國際投行預測，美聯儲將踏上連續降息之路。

回顧歷史，2000年以來，美聯儲共出現4個降息週期，分別為：

2001年1月3日—2003年6月25日（互聯網時代）；

2007年9月18日—2008年12月16日（金融危機，國內樓市起步）；

2019年8月1日—2020年3月16日（口罩經濟）；

2024年9月19日至今。

這四輪降息，至少有三次，與國內樓市正相關。

每次都會引發財富的再分配。當前的情形，像極了2007年。

此次降息，外資迴流，首先利好A股與港股。

對於股市來說，降息有助於提升市場的流動性和風險偏好。

其次，黃金價格上漲。

降息消息宣佈後幾分鐘內，現貨黃金拉昇，再次升破3700美元/盎司。

利率下降削弱了持有黃金的成本，再疊加避險和配置需求，金價中長期邏輯依舊強勁。

第三，人民幣資產升值。

當前，國內房地產供求關係發展轉變，購房需求疲軟。

國家統計局數據顯示，今年1-8月份，新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%。

其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7%。

從一個谷底，到另一個谷底。房地產的預期，讓從業者、房產持有者失去希望。9月即將結束，國內樓市還不見起色，這個金九可能泡湯。

最近，國家外匯管理局出臺新規，放鬆外資購房限制。

按照新規，境外購房者無需等待購房備案證明，只需憑購房合同或協議，就可先行辦理結匯和支付手續，在規定時間內再將購房備案證明補交給銀行，完成整個流程的閉環。

對於企業而言，除了購買辦公用房、員工宿舍等經營性房產，還可以進行基於自身發展策略的商業地產投資，這對盤活存量資產來說意義重大。

美聯儲持續降息，導致美元貶值，人民幣相對升值，這會吸引國際資本流入中國市場。

其中部分資金可能會進入房地產市場，尤其是北京、上海、粵港澳大灣區等核心城市的優質房產，從而推動這些地區的房價上漲。

與此同時，國內房貸也將跟隨降息，對於剛需家庭而言，房貸成本降低；對於房企海外債務，有一定緩解，降低融資成本。

美元貶值，人民幣升值。

此輪美聯儲降息，對國內影響，先股市，後樓市。

對國內樓市，降息利好明顯，直接影響有限，但國際資本回流國內，利用息差套利，參與房地產投資。

文｜楊光華（地產寫字人）觀點新媒體專欄作者