馮毅成 本文是基於2024年1月12日我分享的《2023-2024房地產市場研判報告》整理而成，以當時可查數據作為參考，同時新增了一些近期新聞數據作為論據支撐。
2024年樓市是否值得期待，行業是否會更差？是否有可能發動人造牛市？行業是漲是跌？我的觀點是，在國際形勢和國內宏觀經濟不發生巨大變動的前提下，以當前形勢靜態分析，2024年的樓市不宜幻想，雖然總體困難重重，但仍有局部機會。
無論是對於開發企業還是購房家庭又或者是行業相關從業者而言，房地產業不再是一個追求規模的行業，而是一個講究修煉內功，精準決策與追求質量的行業。
對於購房者而言，人們會深刻體會到不是誰持有的房產數量多，誰的幸福感就越高。
持有的一般房子多，而精品抗跌房子少，意味着家庭資產縮水風險大。如果還有貸款，那麼就是對風險加了“催化劑”。
對於從業者而言，他們會深刻體會到不是誰掌握的營收流水大，誰的優越感就越強。
規模越大，固定成本也就越居高不下，而行業的違約風險在增加，一旦新增呆死壞賬，吞噬的將是數倍的利潤。
對於開發者而言，其會深刻體會到不是誰土儲多，開發量大，誰的品牌實力就越強。
如今的市場，品牌對於銷售的促進作用在不斷下降。全國排名也好，區域銷冠也好，對於個人購房者而言不再具有非常強的打動作用。而對於一個長期以價換量的新房市場而言，銷量越好的樓盤，並不能反映它在盈利和正向發展。
當然，從長期來看，儲備優質的地塊，控制好開發節奏，控制好城市投資的資金倉位將具備彎道超車，逆勢而上的階段性發展機會。
行業的容錯率在不斷下降，潛在風險的溢出率在上升，妄動者出局風險很大，精準決策者與走精品路線者，才可能會挖掘出發展機會。這就是本文要討論的重點。
行業已經到了歷史新低
首先看2024年1月12日分享的一組數據，2023年全國房地產開工量、土拍量、銷售規模相比歷史高峯期已經發生嚴重下滑。
全國開工量方面，2023年1-11月房屋新開工8.75億平米。相比高峯期2019、2020年下降約60%，降幅超過了1990年代日本房地產困難時期。（來源：國家統計局、丁建剛房產）。
全國土拍量方面，截至2023年12月20日，全國300城土拍成交12.2億平米，同比下滑21%。與2015年相比下滑42.2%，近十年最低。
全國商品房銷售規模方面，2023年預計達到12.28萬億，與歷史最高18.19萬億相比，下滑32.5%，近十年最低。
另外，法拍房、二手房掛牌量等數據也達到了歷史高峯。
而根據2024年1月17日國家統計局發佈的數據，2023年，全國房地產開發投資11.09萬億，商品房銷售面積11.17億平米，銷售額11.66萬億元。這意味着在我報告公佈的降幅數據基礎上還有擴大。
所以我們可以看到，2023年是樓市發展史上政策最寬鬆的一年，同時也是最困難的時期。我們不能輕易地下結論樓市已經到底，但必須清醒地認識到形勢的嚴峻，並非一朝一夕，幾個政策就能使其快速反彈復甦的。
近期三個重要舉措分析
2023年國內樓市在保交樓、穩企業、化解風險方面取得的成績斐然，基本遏制住了行業不良勢頭，穩定了市場局面。
但不可忽視的是，當前乃至今後相當長的一段時間內，樓市仍將處於積弱不堪的基本狀態。市場對於政策的敏感度已經大不如前。
整個大房地產業的數據已經快觸達行業的“警戒線”，所以我們回頭再來看近期的一些會議精神和政策就能夠比較準確地理解內涵。
2023年為構建房地產發展新模式，推出了“三大工程”，包括保障房、城中村改造、平急兩用公共基礎設施三大組成部分，對應不同的內涵。
保障房，最終將與商品房構成“雙軌制”
它的推進必然會對商品房的循環產生影響，保障房的增加對新房、二手剛需以及首改循環會產生影響（以後會有專題討論），未來新建商品房樓市的剛性住房需求會被保障房稀釋掉一部分，剛性新建商品房需求量會下降。
但對當前階段而言，大力推進保障房政策，實際上還有更高維度與深層次的考量，就是為整個建築業工程量托底。因為房地產銷售規模相比幾年前的歷史高峯期已經下降了三分之一，用保障房的工程增量可以在短期內為大行業的循環托底，這是從行業生態健康角度算大賬的智慧。
城中村改造將對中心城區精準釋放流動性
全國超大特大城市先行，聚焦老城區，釋放流動性，包括但不限於會有“房票”“以舊換新”等創新手段推進，全國政策資金優先進入中心城區和重點區域。當前階段想要帶動全行業普漲幾乎是不可能的，但局部可以釋放流動性，緩和、化解供需矛盾，從而打開新局面。
“平急兩用”無需做過多解釋。
對於2024年1月15日廣州在一線城市首推“房票安置”，以及近階段全國出現的“以舊換新”等，我的研判是短期內很難對行業產生顛覆性的拉動作用。
房票安置可以看作一種特殊的貨幣化安置方式，節省資金成本，作為短期“資金補充”方便靈活調度。
房票可購買的房源是關鍵，若購買自由度不高，或者購買意願不強，那麼房票意義也不會很大。另外，最核心的侷限是，對於財政本就吃緊的地方政府而言，房票是“巧婦難為無米之炊”。
“以舊換新”是創新探索，具有廣泛的積極意義，道路正確，便於爭取更多補貼和優惠，
有利於鎖定意向客戶和房源。但“以舊換新”的明顯侷限在於，核心工作關鍵不在於什麼平臺、什麼機制賣舊買新，而是在於二手房的成交週期與成交價格。
也就是說，如果意向購房者無法在短期內快速以理想的價位賣掉二手房，那麼“以舊換新”的政策就會卡殼。
根據行業基本面和諸多侷限來看，“房票安置”和“以舊換新”是創新手段，能夠對局部工作產生促進，但無法成為扭轉行業基本面的“殺手鐧”。
2023年12月召開的中央經濟工作會議對2024年全年經濟工作已經定調。其中有關房地產的表述章節總基調是“持續有效防範化解重點領域風險”。涉房任務包括：
統籌化解房地產、地方債務等風險。
堅決守住不發生系統性風險的底線。
一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求。
加快推進“三大工程”。
完善相關基礎性制度。
加快構建房地產發展新模式。
可以說這份定調非常務實，對樓市當前階段的判斷非常精準。行文至此，根據以上內容大家應該能夠明白，本文的主題是說2024年樓市不宜幻想，無論是買房、買地，還是從事行業相關業務都應該摒棄不切實際的期望。
潛在利好與局部機會
顛覆或者反轉行業都很難，但局部領域，局部區域實現小範圍的突破是大概率事件。無論對開發企業，還是對購房、住房的家庭而言都存在機會。
我的判斷是，2024年的樓市會更加內捲與創新，而在這些創新的趨勢下，就是突圍的方向。主要預判包括以下幾方面：
第一，新房端，商住趨於“同權”。
雖然不可能在全國大範圍實行，但部分城市、部分區域、部分項目是可能實現商住“同權”的。當然，這個“同權”是逐步實現的過程，並且是階段性“同權”。
與此同時，主管部門可以通過下調商辦類產品買賣稅費、物業費，引導有序合理置換土地，實現商辦轉住宅性質等，讓商辦類產品逐步享受與住宅產品同等權益。
這種政策將讓開發商“變廢為寶”，加快商辦資產的去化，增加資金流。對於購房者而言，可以通過相對較低的門檻享受到與住宅幾乎同等的附屬權利（如落戶、教育等）。
第二，存量端，逐步優化居住老大難問題。
物業費標準更加科學嚴格，包括對住宅管理細則，對商辦費用標準合理下調等。房屋維修基金管理更加科學細緻。待售產品調整，公攤面積降低，或逐步取消公攤算法。
這些政策的細化可以緩解業主與物業公司的矛盾，降低居住成本，提升居住滿意度，提升物業服務質量，促進物業公司的收費效率等。
第三，設計端，產品主義時代加速到來。
伴隨土地規劃出讓條件的不斷優化，住房產品迭代的時代將加速到來。新房市場打敗二手房的一定是品質，而不是價格。
主要體現在低容積率、高綠化、低公攤、高得房等。政策將鼓勵套內實得面積更大，居住舒適度更強，生活品質更高。
不是所有的購房者都需要買新房，但要保證讓追求改善生活的購房家庭能夠有住宅產品升級的機會。
用新的內捲打破老的內捲是突圍的必經之路。
第四，交易端，加大常規促銷手段的優惠力度。
落戶、限售、限購門檻進一步寬鬆。買賣交易稅費利率進一步下降，持續加大補貼。現房銷售，交房按揭。由企業或者政府出臺保價協議、後悔協議、追償協議等。政府和企業進一步提升在交易環節的服務性、公信力，是恢復購房者信心的必要動作。
對於開發企業而言，2024年，樓市將會進入全面內捲，特別是部分庫存較大、去化週期較長的城市，內捲程度更明顯。開發企業的屬性（國、央企）、產品力、現房、價格等單一維度的價值點已經很難打動購房者。依靠兌現實力整盤營銷，全維度體現品質感、性價比將是唯一的出路。這是痛點，也是機會。
對於購房者而言，從持房成本角度計算，買二手房比買新房更優惠。二手房更具有價格優勢，租金回報率更高。
當前整個市場的購房者都在算賬，以住房貸款年利息3.1%至4.2%（公積金貸款、商業貸款）為分水嶺。在房價不跌的情況分析下，一套房屋的租金回報率持平或超過這個水平線，就值得購買。如果租金回報率嚴重低於這個水平線，那麼租房就比貸款買房要划算。
最近，購房者對我提問最多的問題還有：當前是不是買房的好時機？我要不要賣掉二手房換新房？
我的建議是具體問題具體分析，首先明確買房或賣二手房的最終目的，不要抱有不切實際的期望，不要有高於行情和超過自己能力範圍的投資期望。
對於持房而言，直接收益是租金，間接收益是房價升值。但後面這條通道在當前階段已經關閉了，那麼買房或者持房的家庭就應該着重考慮租金回報和因為房貸利息所帶來的家庭損失。
如果難以通過房產實現升值或保值，起碼要努力做到降低家庭負債所帶來的資產縮水。同時，不要輕易產生新的負債，這也就是前文所講到的避免因妄動而出局。
當前是樓市政策最寬鬆的歷史階段，是買方市場，對於換房改善充滿了友好性。
結束語
新的一年，樓市發出的任何政策，都應看作是房地產業自我修復過程中的一個必要動作。消費不是刺激出來的，牛市也不是救出來的，但城市的各項產業是依賴土地發展的。
行業的修復，深層次依賴的是社會面消費力的修復，依賴於普通家庭經濟基本面的修復。城市化紅利只是在休整期，並沒有發展殆盡，可以在震盪中尋找相對機會，依舊值得謹慎樂觀。
機會不只存在於牛市，很多機會是跌出來的，是調整出來的。當下不再是比拼規模的時代，而是比拼安全、品質、效率和長遠複利能力，樓市、媒體等諸多行業皆如此。
當行業浮躁不安時，淡定就是機會。
當普遍追逐銷售佣金時，優質內容、優秀策劃創意、優秀整合方案、優質的服務就是機會。
當碎片化信息氾濫的時代來臨，獨立深度思考與完整解決方案就是機會。
當遍地都是“撿漏”“抄底”的促銷誘惑時，立足自身住房需求與經濟實力，不貪便宜，從家庭長遠綜合需求抉擇就是機會。
不跟風盲從，方能看清更多空間和機會。
借用《繁花》臺詞“唯有土地與明日同在”，依附於土地之上的城市建設和各項產業才是發展的基石。我們依舊應當對國運帶來的城市化紅利保持樂觀與信心。
生命之樹循環往復，赤子之心常在，期待下個冬去春來。
馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者