夏磊 中央經濟工作會議提出要因城施策，支持剛性和改善性住房需求。今年前11個月，全國商品房銷售面積12.1億平，同比大幅下降23.3%。房地產未來需求仍是市場高度關注的問題。房地產需求是否還在？能否有效激活？
預計明年銷售面積是多少？
房地產市場平穩健康發展，關乎金融市場穩定和經濟社會發展全局。我們預計房地產銷售將在2023年二季度初復甦，後半年市場逐步企穩，全年商品房銷售面積或達到13.2億平，同比增加1.5%。
明年各線城市需求走勢怎麼看？
一線城市人口眾多，產業發展成熟，需求旺盛。一是一線城市經濟實力強、工作機會多、城市配套設施完善、醫療教育資源豐厚，對於人才購房定居的吸引力強，剛需長期存在。2020年一線城市人口占全國總人口的比例約為4.4%，GDP合計佔全國的比重卻高達12.5%。二是優質供給房源出現、貸款可得性高、房貸利率下降、期房如期交付保障性高，保障了居民購房需求。三是新政策助推。一線城市優化防疫措施，北京、深圳、廣州近期大力落實“20條”，疫情對經濟和人民生活的影響逐漸減小，2023年商品房銷售會因此受益。需求端政策放鬆，地方有意通過放鬆限購等來保障居民的自住需求。如北京近期宣佈劃歸北京經濟技術開發區管理的通州區臺湖、馬駒橋地區商品住房不再執行“雙限購”。
2020、2021年及2022年1-10月，一線城市銷售面積分別為5229萬、5309 萬、3608萬平，佔全國總銷售面積比重為3.0%、3.0%、3.2%。2023年一線銷售面積預計為4303萬平，同比增加2.0%，佔比3.3%。
二線城市需求主要來自三個方面。一是城市間人口流動需求，如周圍三四線城市的人口流入二線城市買房的需求。據統計，2020年全國城-城流動人口達8200萬人，較2010年增加3500萬人。二是周邊鄉鎮購房需求，如周邊基礎設施建設較為落後的鄉鎮居民在城市置業買房的需求。2021年我國常住人口城鎮化率64.7%，目前城鎮化仍處於較快發展階段，我們預計未來十年年均約1100萬農村人口轉變為城鎮常住人口，會產生較大的購房需求。三是年輕人口返鄉置業需求。二線城市中，除杭州、西安、南京等省會城市外，也不乏蘇州、青島等新一線城市。這些城市生活壓力沒有一線城市大，產業發展未來仍有很大的空間，且距離家鄉較近，對年輕人的吸引力越來越強。對年輕人口的吸引未來也會帶動購房需求的增長。
以上需求會由於各地市放鬆限購限貸政策而逐步釋放。二線居民購房需求順利釋放需要三大條件：有購房資格、有購房能力、有購房意願。一是購房資格，主要由限購等因城施策措施影響；二是購房能力，對於二線城市來講，房價高、套均總金額較高，居民依賴信貸，主要由首付比例、貸款利率等信貸環境影響。而截至12月20日，36個二線城市中已有35個通過宣佈下調購房首付比例、貸款利率、取消限購區域、上調公積金貸款限額等方式放寬限購限貸政策。如近期杭州宣佈二套首付降20%，且對於首套房首付三成的認定條件由“認房又認貸”調整為“認房不認貸”，是熱點二線城市政策放鬆的樣板。三是購房意願，則主要受“房價是否會繼續上升”、“期房能否如期交付”的心理預期影響。2022年以來有關不同類型保交樓的措施陸續出臺，如恒大集團陸續與光大信託、五礦信託等多家信託公司簽署協議，將部分城市項目剝離給信託公司，信託公司向項目公司投入資金以保障項目後續開發建設；至2023年3月31日前，央行將向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用於支持“保交樓”，這些均穩定購房者對市場的預期。
2020、2021年及2022年1-10月，二線城市銷售面積分別為 54842萬、53609萬、26120萬平，佔全國總銷售面積比重為31.1%、29.9%、23.5%。2023年二線銷售面積預計為30743萬平，同比增加0.7%，佔比23.3%。
三四線城市需求主要來自四個方面。一是本地居民住房需求，包括對住房消費品質、消費面積升級的需求，以及婚育購房需要。二是外地務工人員置業需求，包括長期在本地工作、定居而購房和婚嫁在本地人士的需求。三是返鄉置業需求。對於部分年輕人來說，三四線城市生活工作體驗更好。隨着房地產市場趨穩，返鄉置業需求將繼續釋放，甚至部分年輕人會選擇先在本地置業作為資產配置。四是周邊鄉鎮的購房需求，包括周邊醫療教育質量低下的鄉鎮居民來城置業和農村結婚城裏買房的需求。以上需求順利釋放需要兩大條件：有購房能力、有購房意願。對於購房能力，相對於一二線的高房價、高總價、高首付額來說，三四線城市房屋購買難度低，多數城市近年調整住房公積金貸款政策更降低了置業門檻。對於購房意願，隨着地方政府對 “保交樓”高度重視，購房者信心在不斷修復，但由於房價高企，買房暴富的情況不再出現，甚至新房一旦變成二手房就會失去流動性，三四線購房更趨理性。需要注意，三四線城市市場分化也在加大，發達城市羣的三四線城市人口仍有流入，而不在城市羣、都市圈的中西部、東北等缺乏核心城市的地區，三四線城市人口則持續大幅淨流出，後市因需求萎縮而面臨壓力。
2020、2021年及2022年1-10月，三四線城市銷售面積分別為116015萬、120515萬、81451萬平，佔全國銷售面積的65.9%、 67.2%、73.3%，預計2023年三四線銷售面積 96953萬平，同比增加1.8%，佔比73.4%。
值得注意的是，過去三四線城市需求主要來源於棚改，未來則是政府購買商品房作保障性租賃房
上一輪市場刺激，主要源於三四線城市的棚戶區改造。2014年以來，棚改貨幣化撬動了三四線的房地產市場，併成為拉動全國銷售增長的重要因素之一。2014-2018年，實際執行的棚改套數逐年上升，分別為470、601、606、609、626萬套。但2018下半年開始調整棚改政策，取消貨幣化安置政策，大幅降低了三四線房地產市場的實際購買力和市場熱度。2019年棚改實際僅執行316萬套，同比下降49.5%。2020年-2021年，棚改執行套數繼續下降，分別為209和165萬套。棚改已經階段性完成了歷史使命。
今後，政府購買商品房作為保障性租賃房將是重點。地方政府直接回購或鼓勵國有企業回購商品房。6月底，河南一攬子方案稱住宅去化週期18個月以上城市，立足實際回購存量商品房用於保障房和安置房。7月，鄭州國企表示將在鄭州市區範圍內收購存量房源，用於人才公寓。8月，浙江湖州發佈通知指出，鼓勵收購滯銷房，對困難房地產企業的滯銷房，鼓勵國有企業收購，作為保障安置用房等。9月，濟南國企擬利用自籌資金收購3000套商品房用於租賃儲備住房。10月蘇州市計劃對6個區及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。
在市場承壓的環境下，地方政府收購商品房首先能夠實現快速去庫存，減輕房企的資金週轉壓力；其次可以穩定房價，幫助房企回籠資金。
中長期住房需求來自哪裏？
第一，城鎮化水平穩步提升，農村人口持續進城。2021年我國常住人口城鎮化率64.7%。同發達經濟體城鎮化率多在80%以上相比，我國城鎮化仍有較大發展空間。目前我國城鎮化仍處於較快發展階段，預計未來9年我國城鎮化率年均提升0.8個百分點，至2030年達到70.6%，年均1100萬農村人口轉變為城鎮常住人口。
第二，城市間人口遷移增加。2020年全國城-城流動人口8200萬人，較2010年增加3500萬人。城市間經濟發展不平衡，將推動人口持續向較發達城市遷移，並在高能級城市安居置業。一二線務工人員在實現一定資本積累後，回三四線城市返鄉置業。長三角、珠三角、成渝城市羣等主要城市羣的人口增長迅速，集聚度加大。
第三，住房消費升級。一是觀念升級。1998年以前買公房，解決“有房住”問題。1998年房改後住房消費商品化，滿足便民化居住需求。進入21世紀，居民追求生活品質，住房消費持續升級，購買高品質商品房。二是區域升級。城市間由中小城鎮向區域內核心城市和城市羣都市圈升級，城市內由老區舊宅到新區新房升級。三是疫情影響下的居住品質升級。居民深刻體會到周邊配套、小區物業、房屋戶型、朝向等因素的重要性，對綠化好、基礎設施齊全、有高品質物管的樓盤的需求增加。
第四，居住條件改善。一是住房質量改善空間大，根據2020年人口普查，我國城鎮住房中成套率為95.9%，約28%為條件較差的平房，35%為1999年前修建。二是主力置業人口年齡中樞上移，住房改善需求增加、能力提升。2020年20-60歲城鎮主力置業人口總數約為8.2億人，其中35-60歲改善需求年齡段佔比為64.5%。
第五，經濟增長帶動居民住房消費。居民居住消費和經濟發展水平匹配。2021年，我國城鎮居民吃穿用支出佔比為41.6%，居住支出佔比為23.4%。2021年我國人均GDP超1萬美元，為美國的1/6、日德英的1/4，經濟增速位居世界前列。1998年房改後住房消費20年匹配的是改革開放40年經濟大發展，未來經濟增長將繼續帶動居民住房消費增加。
第六，家庭結構變化，規模小型化。2020年我國家庭戶均人數2.62人，較2010年減少0.48人/戶，和歐洲2.4相比，我國家庭規模有進一步小型化空間。一是我國結婚率下降、離婚率上升，2020年全國結婚率較2010年下降3.5個千分點，離婚率上升1.1個千分點。二是子女婚後自立門戶，二代及以上大家庭數量減少，一代戶佔比大幅增加。2020年城鎮一代戶佔比50.1%，上升了11.7個百分點；農村一代戶佔比48.6%，升高了18.8個百分點。
六大因素產生三大自住房需求。一是城鎮人口增長需求，來自於城鎮化推進和城市間人口遷移增加。二是城市更新改造需求，來自於住房質量提升和住房消費區域升級。三是居住條件改善需求，來自於置業人口中改善羣體佔比提高，經濟增長帶動住房消費增加，住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。
市場分化，份額向百強城市集中
百城商品房銷售有力支撐全國。2020年全國商品房銷售面積17.6億平，100城佔比63.9%；土地出讓金共81525億元，100城合計65589億元，佔比達80.5%。未來，有100個城市房地產市場穩住，就能穩定80%的土地出讓金，64%的銷售面積，整個房地產銷售中樞會回落到13億平，土地出讓金會回落到60653億元。
需求盤活須政策助力
房地產需求空間仍足，但需求節奏的釋放需要政策大力配合，包括取消不合理的限購政策、放鬆限貸、下調房貸利率、增加稅收優惠等。
風險提示：房地產政策和市場波動；經濟下行；疫情發展等超預期；對房地產政策解讀的偏差；房地產需求空間測算僅供參考，以實際為主；國情不同，中國城鎮化率不能完全參照、比對歐美日等國進程；鄉村振興及縣域經濟發展，引致的就地“市民化”或致購房需求低於預期；未考慮我國低收入羣體購房能力不足的影響；調研數據可能存在一定侷限性。
證券研究報告：《2023年房地產市場展望（需求篇）》
對外發布時間：2022年12月23日
發佈機構：國海證券股份有限公司
本報告分析師：夏磊
SAC編號：S0350521090004
夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者