楊光華 中國式現代化，是未來五年乃至更長時間的方向。
在這個過程中，我們的資產將怎樣優化配置？
最新的前三季度經濟數據顯示，全國GDP達87萬億，同比增長3%。其中，房地產業增加值同比下降4.4%，房地產開發投資同比下降8%，全國商品房銷售面積同比下降22%。
大會上，房地產行業的主基調——“房住不炒、住有所居”，維持不變。
與五年前相比，當前的房地產市場從牛市轉入熊市，原有的遊戲規則徹底失效。
人們對樓市的共識是，房價不漲，不再用高槓杆買房；房企則不用高槓杆買地，做好保交樓。
直到現在為止，樓市的預期，還是低迷不振。
武漢，作為新一線城市的主要代表，是中國房地產行業的核心城市。
在中國式現代化武漢模式、大武漢復興的路上，武漢樓市的興衰，代表着未來中國樓市的走向、中國經濟的趨勢。
10月28日，全球單體最大的純商業體——武商夢時代將開業。這座商業的規模，相當於把故宮塞進這一座商場裏。它是武漢夢、中國夢的一個見證。
同一天，武漢還有龍湖白沙天街等兩大購物中心同時開業。
01
今年，武漢新房市場，每次稍有起色，就遇到麻煩，又陷入沉寂。
截至10月23日，武漢新房網籤成交91115套。
以最近17年的時間軸來看，這一數據僅高於2008年金融危機時，武漢新房成交53030套。
2015年－2021年，武漢有5年的新房成交量突破20萬套，位居全國前列。
其中，高峯是2016年全國樓市上行時，武漢新房成交約29萬套。
或者用疫情三年的數據對比，今年是最低點，今年全年的新房總成交量，可能是2021年的二分之一。
大蛋糕減少一半，分蛋糕的人與以往相比，增加一倍。“一減一增”之後，市場的冷，傳遞到了銷售一線。
從成交價格上看，前三季度，武漢房價同比下降5.6％，環比下降0.8%。9月房價同比下降6.1%，環比下降0.9%（數據源：國家統計局）。
從單月成交數據看，7月武漢新房成交約1.24萬套，是今年的頂峯。
8月（9600）、9月（7802）、10月（截至10月23日，5378。預計10月7600套），新房成交量環比降幅縮小。
但是，10月8日開始，武漢新房日均新房成交307套。
以光谷為例，9月新房日均21套。10月8日—23日，日均35套。武漢新房，東西湖、光谷等局部區域已開始緩慢恢復。
從10月份開始，武漢新房的成交量“觸底反彈”。
02
10月，是武漢樓市的黃金銷售月。
一方面，武漢新拿證的項目少。
10月8日—13日，武漢取證項目4個。16日—22日，武漢取證項目9個。
由於大會、疫情等因素，暫緩發證、取證，市場上的新增供應較少，以去化庫存為主。大會後，武漢的疫情多點爆發，又打亂了很多項目的營銷節奏。
一些項目的銷售計劃延遲，對於10月份的新房成交也將有影響。預計年底前，將有一批新盤集中入市。
另一方面，一批紅盤即將清盤收官。
今年年底前，福星惠譽月亮灣壹號、武漢萬象城幸福裏等項目收官。
很快，我們發現很多地段好的項目，正在清盤收尾。不管我們買不買，這些盤還是最後賣完了。
“在二七濱江，平均每天賣出一套千萬級豪宅”，在豪宅市場，武漢瑞府、宸嘉100、綠城武漢黃浦灣、中信泰富濱江金融城等加推新品，武漢天地雲廷三期、東湖九號等千萬級豪宅將入市。
最後兩個月，武漢各大開發商衝業績，打折促銷、新盤加推將層出不窮，新房市場將出現“翹尾”行情。
03
寧願買地段好、資源好的二手房，不願買地段偏、配套要等的新房。
在新房暴雷多、交房延期，以及一系列換房政策刺激下，武漢二手房市場率先啓動。
武漢二環內，二手房的價格，與周邊的新房價格相比，談判空間大。今年9月份，武漢二手房成交均價，已跌回兩年前。
今年9月份，武漢二手房成交9526套，首次超過當月新房成交量。
這種趨勢，可能在10月－12月將多次出現。
截至9月末，武漢新房庫存約18萬套。
按照當前開發商不拿地、少拿地、少開工，這18萬套新房庫存，僅銷售1-2年時間。
年底前，武漢將有更多利於改善買房的友好政策以及政策細則落地。如果錯過12月前的這段窗口期，就不知道下一次要到何時。
在共同富裕的時代背景下，如今的買房邏輯，是按照自住需求、改善居住購買。除地段、地鐵、學校外，物業、圈層等房子之外的內容，也被重點考慮。
未來五年，武漢將進入與當前上海一樣的二手房為主的市場。三環內的房產，定價權在二手房房東手上。這五年，將是武漢樓市的新時代。
［後記］
武漢，是中國經濟的樞紐。
武漢城市圈，承東啓西，連南接北，3萬億經濟總量，入選中國十大最具發展潛力都市圈。
隨着長江中游城市羣、武鄂黃黃等戰略推進，武漢的人口與產業將持續“虹吸”效應。
光谷、車谷兩大產業走廊，天河、花湖兩大機場，武鄂黃黃十大重點工程，武漢將是中國經濟雙循環的樞紐。
經濟持續增長、人口持續流入、產業持續強勁的武漢，房地產行業在橫盤釋放泡沫風險之後，反而能迎來更好的未來。
武漢買房，依然會回到春天。
文｜楊光華（地產寫字人）觀點新媒體專欄作者