夏磊 住房事關民生福祉。受益於過去十年我國經濟、房地產市場大發展，我國居民住房水平顯著提高，人均住房建築面積增加了10.7平方米、住樓房的家庭佔比大幅提升、住房配套設施越發完善。與此同時，“獨居”、“丁克”、家庭規模小型化等這些發達經濟體出現的特徵，也在我國加速展現。

一、從量上看，我國居民住房面積明顯提高

十年來，人均住房建築面積增加了10.7平方米，鄉村增加最多。全國家庭戶人均住房建築面積平米數由31.1提升至41.8，增加了10.7。其中，鄉村家庭戶增加最多，增加了15.1；鎮增加了10.3；城鎮增加了8.3；城市增加了7.3。隨着我國經濟社會高質量發展，居住面積提高明顯。

經濟欠發達地區的人均住房建築面積增長更快。全國口徑下，2020年GDP排名後五的省份中，西藏人均住房建面平米數增加了16.2，青海增加了14.3，寧夏增加了11.6，海南增加了11.1，甘肅增加了10.8；在城鎮口徑下，西藏增加了15.8，青海增加了13.1，寧夏增加了9.5，海南增加了9.4，甘肅增加了8.2。而GDP排名前五的省市中，全國口徑下，廣東增加了7.6，江蘇增加了8.1，山東增加了7.0，浙江增加了6.0，河南增加了14.0；城鎮口徑下，廣東增加了4.5，江蘇增加了6.9，山東增加了5.8，浙江增加了5.5，河南增加了10.7。經濟較發達地區人均居住面積普遍小於欠發達地區。

超八成的城市家庭人均住房面積超過20平方米。從城市口徑看，2020年全國人均住房建築面積超過20平方米的家庭戶比重為82.6%，較2010年提升了14.4個百分點。其中，湖南、寧夏、河南、湖北、安徽、山東超過90%的城市家庭人均住房建面超過20平方米，僅廣東不足7成城市家庭超20平方米。絕大多數家庭人均住房建面超過20平。

二、從質上看，我國居民住房質量明顯改善

住樓房的家庭戶佔比明顯提升，尤其是鎮。全國住樓房家庭戶比重由52.8%提升至72.1%，提升了19.3個百分點。其中，鎮提升18.8個百分點，鄉村提升14.5個百分點，城鎮提升13.3個百分點，城市提升8.9個百分點。住樓房的家庭明顯增多，居住質量明顯改善。

2000年以後建成住宅佔比大幅提升。全國口徑，2010年，2000年以後建成的住房佔比34.1%，2020年這一比例提升至65.0%；從城市口徑看，2000年以後建成住房比重由2010年的39.2%提升至2020年的68.1%。但僅從統計調查節點的住房樓齡看，城鎮口徑下，2010年住在10年樓齡（即2000年以後建成）、20年樓齡（即1990年以後建成住房）的家庭戶佔比分別為37.9%、72.2%，高於2020年（即住在2000年、2010年以後建成住房）的36.7%、68.7%，說明當前我國存量房比重在不斷提升。

住房設施持續明顯改善。全國口徑上，有管道自來水的家庭佔比由64.6%提升至91.3%；有獨立使用廚房的家庭佔比由82.0%提升至95.1%；2010年有獨立抽水廁所的家庭戶佔比僅為35.4%，2020年有水衝式衛生廁所的家庭戶佔比達78.5%；有洗澡設施的家庭戶佔比由54.4%提升至88.4%。

三、家庭結構發生巨大變化

家庭小型化趨勢仍在繼續，鄉村尤其明顯。2020年全國平均家庭戶人口規模為2.6人，比2010年的3.1人減少了0.5人。其中，鄉村由3.3人降到2.7人，減少了0.6人；鎮次之，由3.1人降至2.7人，減少了0.4人；城鎮由2.9人降至2.6人，減少了0.3人；城市由2.7人降至2.5人，減少了0.2人。各口徑之下都呈現出家庭小型化趨勢。

獨居現象突出。全國一人戶佔家庭戶比重由14.5%上升至25.4%，大幅提升10.9個百分點；二人戶比重提升5.3個百分點，從24.4%上升至29.7%；三人以上戶比重則均不同程度下降。尤其在城市，2020年一人獨居家庭戶比重已上升至27.5%。鄉村獨居現象增加最快，一人家庭戶比重上升了11.5個百分點，顯著高於城市和鎮。

“一代戶”家庭模式佔比高。一代戶是指同輩人居住或單身居住落戶，二代戶即孩子父母在一起，三代戶則是三世同堂。七普的全國4.9億個家庭戶中，一代戶佔比49.5%、上升了15.3個百分點；二代戶佔比36.7%、下降了11.1個百分點；三代戶佔比13.3%、下降了4.0個百分點；四代及以上戶佔比0.5%、下降了0.2個百分點。一代戶佔比大幅提升。從城鎮口徑看，這一現象也很明顯，2020年一代戶佔比50.1%、上升了11.7個百分點。尤其在農村，一代戶佔比由29.8%上升至48.6%，升高了18.8個百分點。

風險提示：統計數據偏差、行業政策調整、經濟大幅波動等風險等。

證券研究報告：《房地產這十年——六普七普數據對比》

對外發布時間：2022年9月23日

發佈機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編號：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者