夏磊 當前，房地產下行壓力大，雖然5月銷售環比25.8%，但是1-5月商品房銷售面積同比下降23.6%，降幅繼續擴大；5月百強房企操盤面積同比-53%。5月中長期貸款增加1047億元，同比少增3379億元。反映房地產市場“預期減弱、需求不足、供給衝擊”三重壓力愈演愈烈。
當市場有下行壓力時，政策一般如期而至。
從政策放鬆到市場企穩，要經歷“增強信心”、“加上槓杆”兩個過程。
第一階段，增加購房信心。
429政治局會議為本次寬鬆指明方向。4月29日，中共中央政治局召開會議，強調要堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。體現了高層對房地產的重視。
四大因素影響居民購房信心。一是期房爛尾。房企危機削弱購房者對期房信心，加重觀望情緒。二是收入下降。經濟、就業形勢不樂觀，居民預防性儲蓄增加，且擔心斷供問題，買房決策比以往更謹慎。三是疫情形勢。購房者看房、選房、線下籤約均受到影響。四是房價漲幅。居民買漲不買跌，房價漲幅趨緩時，購房者選擇觀望。
調整政策障礙才能重塑買房信心。行政政策，特別是放鬆限購、改變限價、減少稅費，能有效減少交易限制、增強購房意願。
第二階段，加上槓杆，形成直接的購買力。
金融政策，特別是對首付比例、首套房的認定標準、貸款利率，能有效的提升購買力。
政策還需發力，市場才能持續回暖。
歷史來看，我國曆次房地產下行都伴隨着全國層面的大力度放鬆。2008年10月22日央行新政，商貸利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。2014年國家出臺了修改認房認貸標準、央行降息等政策。2015年降低首付比例標準、減免營業稅，並再度降準降息。2016年房地產契稅、營業稅減免。近期的政策寬鬆力度與以往相比仍有空間。
然而，歷史從來不會簡單重複，此次和歷次有所不同。
特別是，有些一二線城市房地產政策仍然較嚴，有進一步放鬆的空間。然而今年以來，這些城市房價上漲壓力存在，調整政策會比較謹慎。
整體市場雖在下行，但高能級城市房價依然堅挺，“房住不炒”大背景下，“房價漲”是“調控松”的最大掣肘和顧慮。以北京為例， 2022年5月新建商品住宅價格指數當月同比5.9%、二手住宅價格指數當月同比5.3%。截至2022年6月14日，北京商品房成交 53249套、二手房成交 71274套，成交量已經回到2019年疫情前水平。
未來政策空間上，一是優化過嚴限購措施。部分城市，經過這一輪調整後，居民購房更偏理性，投機型需求所剩無幾，部分熱點城市房地產市場迴歸健康，臨時性的限購政策存在放寬空間。二是取消限價。限價政策的出臺背景是房企哄抬地價、房價漲幅過快。當前，房企拿地熱情低、多數城市房價調控目的已達預期效果，這一臨時性舉措使命基本完成，應適時適地儘快取消限價。
相比以往，政策會更具針對性。各地會在不動搖“房住不炒”基調的前提下，更多為剛需、改善等自住型需求提供購房便利。如與租賃政策結合的“出租換房票”、與生育政策結合的“多胎增房票”、與養老政策結合的“投親增房票”。甚至熱點城市對二手房市場定向降低社保要求，在滿足新市民購房需求的同時，堵上“打新搖號獲利”的投機需求。
金融政策上，首付比例、首套房標準認定、貸款利率都有調整空間。
首付比例上，高能級城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%；深圳普宅70%，非普宅80%。以上海為例，超過140平米的住宅都是非普通住宅。在面積低於140平米的情況下，以住宅所處的位置和房價來區分，內環內以房價450萬為分界，內環和外環間以310萬為分界，外環外以230萬為分界。如果是換房置業的改善需求，一般總價很難滿足普宅要求，多數要支付70%的首付比例。以浦東北蔡的一套正常三居為例，總價一般800-1100萬，首付需560-770萬，換房壓力大。
在首套房認定標準上，目前，部分城市首套房認定執行“認房又認貸”，且“認貸”標準嚴格至認貸款記錄，二套房首付比例較高，對合理的換房改善需求容易形成誤傷。
房貸利率仍然較高。一方面，相較政策下限，利率放鬆空間大。根據5月15日央行、銀保監會《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套房貸利率下限為LPR-20bp，二套房貸利率下限為LPR+60bp。但是各地還沒有普遍執行。另一方面，實際上目前各城市加點普遍高於政策要求的下限。如一線城市北京，首套、二套房貸款利率為LPR加55、105bp。
風險提示：經濟下行超預期，房地產調控政策超預期，大型房企債務危機接連爆發等。
證券研究報告：《下半年房地產政策展望》
對外發布時間：2022年6月23日
夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者