夏磊 房地產事關國計民生，在拉動經濟增長、支撐地方財政收入、信用創造、促進消費、解決就業、財富積累、改善民生等方面均發揮着關鍵作用，體現了支柱行業地位。
從總量看，房地產是國民經濟的支柱行業。房地產業是實體經濟的重要組成部分，行業規模大、產業鏈長，拉動上下游產業眾多。其中，房地產開發投資帶動建築業及水泥、鋼鐵、有色金屬、機械製造等上下游製造業；房地產消費，既帶動與住房有關的家電、傢俱、家紡、裝潢等製造業，也帶動金融、媒體、互聯網、物業管理等第三產業。經我們測算，2021年，房地產業及其完全拉動的上下游行業增加值為28萬億元，佔GDP的24.5%。其中，2021年房地產和住房建築行業增加值12.5萬億元，佔GDP的10.9%；完全拉動上下游行業增加值15.5萬億元，佔GDP的13.6%；直接拉動上下游行業增加值5.8萬億元，佔GDP的5.1%。
從財政看，房地產貢獻的相關稅收和土地出讓收入是地方政府的重要財源。2021年，地方政府房地產相關收入總計10.8萬億元，相當於地方本級財政收入的52.6%。其中，5項房地產專項稅2.1萬億元，土地出讓金收入8.7萬億元。
從投資看，房地產投資是固定資產投資的重要部分。2019-2021年，房地產業投資在固定資產投資中的佔比約24%。2021年全國房地產開發投資14.8萬億元、城鎮房地產業固定資產投資18.2萬億元，占城鎮固定資產投資的比重分別為27.1%和33.4%。
從融資看，房地產是信用創造的主要載體。一是房地產貸款是金融機構的重要資產投向。2021年末，人民幣房地產貸款餘額52.17萬億元，佔金融機構人民幣各項貸款餘額的27.1%。二是房地產是最重要的信用媒介。2020年工農建三大國有銀行貸款餘額中抵押貸款分別為46.8%、46.1%、45.9%，抵押貸款的抵押品多是房地產。
從消費看，房地產促進居民消費。一是帶動大量建材、家電傢俱等上下游產品消費。1999-2021年，商品房銷售面積由1.3億平增長至17.9億平，帶動水泥和鋼材銷量由6.9億噸增長至37.2億噸，家用電冰箱、洗衣機、彩電和空調由0.8億臺增長至5.8億臺。二是住房為居民消費升級的重點領域。2005至2021年，城鎮居民用於吃穿用的支出佔比由52.4%下降至40.7%，用於居住的支出佔比從10.2%上升至24.4%。
從就業看，房地產及上下游產業吸納大量就業人口。2020年房地產業就業人數525.4萬人，建築業就業人數2153.3萬人，合計占城鎮就業人數的5.8%。
從資產配置看，房地產是大類資產配置的核心。中國住房市值約344萬億元，是GDP的3.4倍、佔股債房市值的62%；全國住房總市值佔居民總資產的比重維持在60%左右，是我國居民資產的壓艙石。
從民生看，房地產提高居民住房條件，實現從全民蝸居到基本適居的飛躍。第一，家庭住房面積提高。城鎮人均住房建築面積由1998年18.7平方米增至2019年39.8平方米。第二，樓房佔比提高，平房佔比下降。2000-2015年，全國平房住戶佔比由63.1%降至38.7%。第三，住房設施明顯改善。2000-2015年，城鎮家庭中擁有獨立廚房住戶佔比由84.7%升至92.4%；擁有獨立抽水廁所住戶佔比由42.1%升至74.2%。
風險提示：經濟下行超預期，房地產調控政策超預期，大型房企債務危機接連爆發等。
證券研究報告：《再論房地產的八大行業價值》
對外發布時間：2022年5月29日
夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者