陳志翔 又到了年終歲末，又將迎來歲月的新舊交替。

回望即將過去的2021年，全球疫情起伏反覆，外部環境更趨複雜和不確定，世界經濟艱難復甦，國內經濟發展面臨需求萎縮、供給衝擊和預期轉弱三重壓力，要在高基數上繼續保持平穩運行和增長，挑戰增多，困難加大。

在此背景下，推進更深層次改革勢在必行，而深化改革迫切需要築牢產業根基，加強科技創新，增強產業鏈與供應鏈的穩定性，有效解決卡脖子技術無法自主的問題，以切實推動實現高科技強國、高端製造興國。

這勢必會給備受關注的房地產行業發展帶來深刻影響。

房地產行業環境已發生根本改變

國內房地產興起於上世紀90年代，2003年被賦予國民經濟支柱產業地位，在人口、城鎮化、政策等諸多紅利的帶動下，有效支撐起了宏觀經濟的長期穩定發展，成就了一大批房企的輝煌，上演了一個又一個造福神話。

時至今日，房地產依然是支柱產業，但市場規模已逐步見頂,總體供需拐點也已來臨，行業發展環境已與過去不可同日而語。

首先，作為房地產發展的最大驅動要素——人口所帶來的紅利已經退卻。2021年，國家開放並鼓勵生育三胎，本身就已經說明人口老齡化、人口比例失調、人口出生率低等問題已經非常嚴重；而經過多年發展，住房、教育、醫療帶來的生活成本提高，加上人們思想的轉變，政策層面對生育的提振作用將非常有限，未來人口出現負增長的趨勢很難逆轉。

其次，過去多年，突飛猛進的城鎮化催生了源源不斷的購房需求，有效促進了房地產市場的長期繁榮。但截止2020年，我國常住人口城鎮化率已增長至63.89%，越來越接近發達國家平均水平，已完成《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》確立的目標。未來城鎮化提升幅度將逐步降低至1%以下，城鎮化拉動房地產發展的空間將會越來越小。

第三，2021年房地產調控政策引發市場環境鉅變。隨着三道紅線、兩貸集中、集中供地以及“五限”政策（限購、限貸、限價、限商、限售）不斷加碼，疊加房地產稅改革靴子的落地，房地產調控長效機制已經成型。年底中央經濟工作會議再次明確“房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這已是中央經濟工作會議第5次明確提及“房住不炒”，彰顯國家對房地產調控的態度一如既往，經濟重心脫虛向實決心恆定，勢必一以貫之迴歸實業，全力突破科技創新，全力調整經濟增長結構，堅決讓實業成為帶動經濟增長的主動力，堅決不再將房地產作為短期刺激經濟的手段。

大者未必恒大，強者也未必恆強

2021年，樓市調控政策引發市場環境鉅變，房地產行業步入真正意義上的變革年。

在此之前，大多數人們對房地產行業的認知或許還停留在規模為王的時代，認為房企要實現長遠發展，就要遵循先做大，再做強的內在邏輯，只有走規模化發展之路，才能增強市場競爭力，中小房企要麼變大，要麼出局，小而美的模式沒有發展空間，正所謂“大者恒大、強者恆強”。

然而，2021年，當時代的一粒灰悄然落在某一宇宙房企身上時，“大者恒大、強者恆強”不再是不變的定律，規模為王的房企也不再是安全、品質的保證，如何“活下去”成為大、小房企均需要思考的嚴峻命題。

伴隨着房地產行業環境發生變化，時下房企發展的邏輯已不同於過去，樓市見頂、房價下行、政策高壓疊加起來交互影響，原先高槓杆、高負債、高週轉模式已難以為繼，必需果斷摒棄，積極尋求適合自身特點的新的發展模式。

未來的房地產市場，大者未必恒大，強者也未必恆強，應時而變，順勢而為，方才能安全和長久。

2022，房企如何突圍？

展望2022年，“房住不炒”的主基調不會改變，樓市調控總體上不會有實質性鬆動，更不可能出臺大的刺激性政策，即使有一些局部放鬆，也不會改變房地產行業發展的整體環境。

面對規模見頂、房價下行、融資壓力以及成本攀升攤薄利潤等形成的現實困境，在市場的大浪淘沙下，房企的優勝劣汰將會繼續，不適應新發展環境的房企將會逐步退出。

處在困境中的各路房企，究竟該如何突圍呢？可從三個方向選擇適合自己的路徑，即深耕主業做提升、整體轉型謀跨越以及多元化佈局求突破。

深耕主業做提升就是選擇戰略堅守，堅持以不變應萬變，心無旁騖地把熟悉的本業做精、做細、做出品質。就房地產行業而言，未來可預見的時間內，即使不增長甚至萎縮，每年依然會有十萬億左右的市場規模，行業韌性非常大，非其他任何一個行業可比。在新的發展環境下，把握行業發展新趨勢，深挖客戶個性化需求，有效拓展衍生性需求，持續創造和提升滿足市場要求的高品質產品和服務，做到財務穩健、經營有方、業務可持續，利潤依然會非常可觀。

整體轉型謀跨越意味着走出熟悉的主業，轉做與房地產沒有關聯的其他行業，以實現業務的徹底轉型。但隔行如隔山，整體轉型後，新行業與原有行業的發展模式往往相差較大，需要重建核心技術、人才團隊和銷售渠道，面臨的挑戰大、困難多，在實踐中並不多見，成功的案例更是少之又少，屬於較極端的突圍方向。

多元化佈局求突破是指不摒棄主業，在維持主業發展的基礎上尋求其他業務的發展空間，其有一個漸進式的轉換過程，如果新業務規模超過原有主業，也就實現了多元化路徑下的轉型發展。多元化佈局涵蓋兩條路徑，一是鏈條多元化，即圍繞房地產主業探索產業上下游及其關聯產業的新業務，在一定程度上可將原有渠道資源、商業模式、人才儲備等與新業務嫁接，難度相對較小；二是跨行業多元化，即尋求發展與房地產無關的新的行業，此路徑與整體轉型有相通之處，所不同的是跨行業轉型具有迴旋餘地，新行業做得不好，還可以拿主業來彌補，從而化解整體風險。

2022年即將到來，房企究竟往哪個方向突圍，走哪條路徑突圍，需要結合自身的條件、優勢、認知、判斷做出戰略選擇，但不管做出何種選擇，都要做好迎接困難、應對風險的充分準備，因為行業環境已變，房地產輕鬆賺錢的時代已經過去，如今房企在困境中求生存和發展，一定要注重財務穩健，不能盲目擴張,不能盲目轉型，不能盲目多元化，更不能出現資金鍊斷裂的風險。

 陳志翔 地產獨立研究人 觀點地產新媒體專欄作者