楊光華 12月15日上午10點10分，武漢經開區神龍一廠地塊，被招商蛇口，以總價約57.4億元摘得，樓面地價7643.58元/㎡。

這個地塊，成為今年武漢經開總價地王。

今年5月19日，礄口建一地塊，總價約58.9億元，被招商蛇口奪得。

截至目前，招商蛇口在武漢拿地投入約116億元。

從二七濱江3w＋地王，到光谷東1.6w地王，到今天的經開總價地王，還有12月25日、31日，可能出現的未知地王。

武漢的地王盛宴，剛剛開席。

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10月14日，神龍一廠1MA地塊，掛牌編號（2020）123號地塊。

土地面積35.6萬平米，起始價60.45億元。

後因故延期。這宗地起拍價調整為57.4億元，土地面積縮小為32.9萬平米。土地編號變更（2020）152號。

該地塊的附加條件，主要包括：

引入1家及以上控股股東為世界500強、全國性保險公司旗下的華中區域總部入駐；引入世界500強、汽車行業公司的“5G和智能汽車”無人移動應用技術；在J、K、L地塊上建設城市街心公園等相關設施，投資額不少於1000萬元，建成後無償移交。

神龍大道、神龍小學、神龍醫院、神龍營業廳、神龍冷飲廠、神龍幼兒園、神龍派出所……1992年神龍汽車公司落戶武漢經開區後，“神龍”這座武漢汽車工業地標，見證着“中國車都”茁壯成長。

1992年神龍落戶後，吸引大批上下游企業來漢投資建廠，東風本田、東風總部、東風乘用車、東風技術中心等落戶，讓昔日漢陽縣的荒草農田，變成遠近聞名的“中國車都”；武漢設立法國領事館、開通直航巴黎洲際航線、共建中法生態城，中法友誼種子也在神龍落戶後生根發芽。

總價地王旁邊方圓3公里範圍內，二手房房價超過1.6萬元。

湘隆時代大公館，11月份二手房均價16865元/㎡；萬科翡翠玖璽，23468元/㎡

從新地王的樓面地價推算，該項目毛坯價格1.8-2萬元/㎡。地處經開中心，周邊無新盤，未來可能一房難求。

經開的上一輪地王，是禹洲，樓面地價破1.3w。地塊區域在經開與漢陽的交界處。

再往前則是萬科。2015年12月，萬科聯合平安，26.4億元，拿下經開地王。樓面地價6991元/㎡。

當時業內推算它的售價1.5萬元/㎡，如今它的二手房價2.34萬元/㎡。這就是後來的萬科翡翠玖璽。

5年之後，在老地王的旁邊，經開新總價地王出現。

在住宅供地上，經開區一直很稀少。在體育中心周邊，最近三年無新房上市。最近的幾宗地，在後官湖大半島與經開智慧生態城，這兩個區域將是經開區的兩大新中心。

截至2020年12月15日，整個經開區的新房成交4393套，相當於光谷同期新房成交的三分之一。其中大部分來自智慧生態城的成交，新房均價9000元左右。

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回顧武漢歷年總價地王，排名前三的是，

2019年9月10日，華夏幸福武昌濱江地王，116.2億元；

2016年11月2日，平安集團漢陽濱江地王，110.7億元；

2017年2月7日，中信泰富二七濱江地王，99.2億元.

前兩宗總價地王，背後都有平安的影子。

4年前的那個漢陽濱江地王，濱江“三兄弟”還在加油賣房。

在一個長週期裏，世茂的漢陽濱江地王、越秀的精武路地王、華髮的二七濱江地王，最終都解套。

短週期裏，大漲的概率很渺小。總價地王多是大盤，能扛住長週期。

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先看兩組武漢的數據：

1-11月，全國50家代表房企拿地面積TOP10城市中，武漢以1200萬平方米，位居第一。

在武漢拿地金額，前5強依次是，綠地，192億元；中海，144億元；龍湖，137億元；華潤，82億元；華僑城，67億元。

再看全國的數據：

11月，全國300城出讓金額4209億元，環比下降15%。

年末資金偏緊的背景下，大部分房企拿地偏謹慎，“三道紅線”下的綠檔房企積極補倉。如今在土地市場上，拿地的瘋狂，多是央企、國企。

央企國企拿地猛，因為錢不是自己的，或者說拿到的錢非常便宜。

民企為什麼今年也瘋狂拿地？因為以往100個億，拿一兩塊地。今年各地的扶持政策，至少能拿五六塊地。

房地產的本質，是金融。開發商用很少的土地款，撬動一個大項目；買房人用首付款，撬動一套房。

今年前11個月，中海地產以1214億元的拿地總額位列拿地排行榜第2位，僅次於碧桂園的1271億元。

截至2020年12月7日，全國有11個城市的賣地收入均超過1000億元。

上海、杭州、廣州3個城市的賣地收入超過2000億元；南京、北京、武漢、寧波、佛山、蘇州、成都、重慶，超過1000億元。

這些開發商重倉的城市，也是未來樓市重點城市。

［後記］

武漢，成為開發商重倉的城市之一。

“地王”頻出，至少說明開發商還是看好武漢的未來。

按照今年武漢的開發節奏，拿地後5-6個月開盤，預計今年這批供地，將在2021年4月份左右上市。

地王與我們買房賣房息息相關。我們買房可以參考周邊地王的樓面價，做好5年以上長期投資準備。

對開發商來說，地王好拿，新房備案價還是不好拿。沒趕上節奏，地王一樣有冬天。

文｜楊光華（地產寫字人）觀點新媒體專欄作者