傅士鵬 鮑首相來了，很多人的第一反應是問，英鎊會漲嗎？英國房價怎麼走？
關於英鎊，我在之前的文章裏分析過很多次，英鎊現在和脫歐動態幾乎完全掛鉤，脫歐方面一有風吹草動，英鎊就會立刻做出反應。
英國無協議脫歐概率越高，英鎊越跌；反之，一旦市場看到一絲鮑里斯和歐盟達成新協議的曙光，英鎊就會馬上反彈。
今天的文章，我主要講講房價。
畢竟鮑里斯主政倫敦時期（2008-2016年），倫敦房價上漲了70%，相比之下，整個英國只上漲了25%。
鮑里斯影響房價的法寶是吸引投資。
通過招商引資，鮑里斯啓動了大規模的改造和重建計劃，讓倫敦許多落後地區煥然一新。
比如，南倫敦Southwark地區的Elephant&Castle曾是沒人敢去的黑人聚集地，但在澳洲開發商Lendlease的大力重建下，Elephant&Castle如今已經大變樣，房價也跟着上漲了73%。
又比如，倫敦眼邊上的Lambeth地區，通過Loughborough Junction更新項目房價上漲了68.7%；
西倫敦Wandsworth地區，則因為九榆樹的大規模重建，房價上漲了63%。
以上是鮑里斯批准的倫敦城市更新項目所在地，其房價在鮑里斯主政時期無一例外實現了高速增長。
值得一提的是，鮑里斯在倫敦做市長的時候，很多人說他是房地產商的好朋友，甚至很多媒體懷疑這些地產商是鮑里斯背後的金主。
這樣的懷疑不無道理，就在一個月前（2019年6月28日），《泰晤士報》提前曝光了鮑里斯上臺後減免房產印花稅的計劃。
消息公佈後，英國開發商股票大漲，伯克利上漲2.9%，Persimmon上漲2.6%，Taylor Wimpey上漲2.1%。
甚至在這兩天，鮑里斯正式當選新首相後，這些英國開發商的股票又漲了一波。
鮑里斯不只和英國開發商做朋友，在和中資開發商合作方面，鮑里斯同樣非常積極。
2013年5月29日，時任倫敦市長鮑里斯和中國總部基地（ABP）簽了一項價值10億英鎊的合作協議，計劃將東倫敦的皇家阿爾伯特船塢區（Royal Albert Dock）改造成亞洲商務港，打造倫敦第三座金融城。
雖然鮑里斯因為這個項目受到了倫敦政府的質詢，但從結果上看還算不錯，ABP後期成功引入中信，第一期寫字樓已經順利結頂，整個項目正在有條不紊的開展。
不只ABP，鮑里斯當年還和另一家中資開發商——綠地集團打的火熱。
在鮑里斯的支持下，綠地早在2014年就進入了英國市場，連續出手拿下了兩個重要地塊，分別是位於倫敦西南傳統白人區Wandsworth的啤酒廠地塊，和位於金絲雀碼頭的倫敦之巔地塊。
可以看到，鮑里斯在吸引投資、住房供應和城市建設上更加經濟務實，很懂得通過吸引海外投資幫倫敦做城市更新。
說完鮑里斯的過往經歷和之前的房價表現，我們接下來再看看鮑里斯未來會制定什麼樣的政策，畢竟雖然我們可以基於過去預測未來，但房價真的會怎麼樣，還得看鮑首相新政。
1、房產印花稅新政
我之前在《應對硬脫歐，鮑里斯釀大招！減免買房印花稅，讓英國做稅收天堂》文章裏寫過，鮑里斯正為“無協議脫歐”準備一項“緊急預算計劃”。
根據計劃，鮑里斯將通過大幅減稅、放鬆企業監管、改革英國買房印花稅、鼓勵投資等措施，確保英國經濟“超良好運轉”。
在鮑里斯的預算案中，最重大的改變將會在印花稅。
按照鮑里斯的設想，他準備直接免除50萬英鎊以下部分的買房印花稅，當前在英國買房的話，只有12.5萬英鎊的部分不需要繳納印花稅。
英國目前實行超額累進制的印花稅制度，比如一套50萬英鎊的房子，按照現行制度，需要繳納15000英鎊。
現行稅制：12.5萬英鎊*0%+12.5萬英鎊*2%+25萬英鎊*5%=15000英鎊
但按照鮑里斯的計劃，50萬英鎊的房子未來將不用繳納任何印花稅。
鮑里斯方案：50萬英鎊*0%=0英鎊
除此之外，按照現行稅制，如果是購買投資住房或第二套房產，購房者還要額外支付3%的印花稅，這意味着如果購買50萬英鎊的投資房，還要多支付15000英鎊的印花稅（50萬*3%）。
按照鮑里斯的計劃，他將全面改革現行的由奧斯本提出的印花稅制度，甚至提出將印花稅最高一檔的稅率從12%降到7%。
如果鮑里斯的印花稅新政得到推行，英國首次購房買家將平均節約1萬英鎊，投資房買家和第二套房買家將平均節省3萬英鎊的稅費。
根據2018/19年度的數據，鮑里斯的降稅計劃將使30多萬名買房者免繳印花稅。
鮑里斯之所以要減印花稅，除了刺激經濟，還要以下幾點原因：
1. 鮑里斯認為過高的印花稅限制了英國的房地產市場發展
他曾經批評梅姨政府制定的印花稅高得"荒謬"，不僅限制了想換大房子的買家，而且還阻止人們搬出不適合他們的房屋，降低了房產流動性、並迫使賣家降價。
2. 提高首次購房者購買力
鮑里斯認為新政府必須改革房地產市場，通過削減印花稅來讓更多的人能夠爬上"房屋階梯"（Property ladder）。
從最初在1984年對價值超過6萬英鎊的房屋徵收1％，到如今最高的印花稅能達到房產價值的12％，鮑里斯認為英國的印花稅漲的太快了。
"工資增長的速度，趕不上漲幅更大的印花稅，人們買房的壓力越來越大。"
如下圖所示，印花稅中位數佔收入中位數的比例持續攀升，在2016年倫敦甚至達到了33%。
對於富人而言，多交幾萬英鎊的印花稅或許不算什麼，但對於普通人而言卻是一大筆錢。
降低的印花稅可以用於增加購房預算，提高普通人的購買力。
3. 為豪宅減稅，幫窮人建房
這個理由乍看很怪，但其實很說的通。
一般來說，英國政府會要求開發商在建公寓時，在小區裏配一定比例的保障房。
鮑里斯提出將最高一檔的印花稅稅率從12%降到7%，可以刺激豪宅銷售，幫開發商賺錢，只有這樣，開發商才有錢投資新項目，並幫助政府建保障房。
對比現倫敦市長薩迪克·汗強行提高保障房比例到50%的做法，鮑里斯的政策顯然更聰明。
從結果來看，薩迪克·汗強推50%比例保障房的政策讓開發商賺不到錢，於是開發商就不開發新項目，導致倫敦保障房越來越少。
2、其他和房地產有關的新政
除了和房地產最直接相關的印花稅新政，鮑里斯還計劃推出以下政策，這些新政也都和英國房地產的未來息息相關：
1. 降低300萬英國富人的個人所得稅
鮑里斯主張將英國個人所得稅40%的稅基從目前的5萬英鎊升到8萬英鎊，該減稅措施能讓該收入段人羣一年節省至少2000鎊，惠及300萬英國人。
稅務專家表示，該計劃將會為6萬英鎊收入的人羣節省2,000英鎊，讓8-12萬英鎊的高收入人羣，節省6,000英鎊。
根據財政研究所的計算，英國收入前10%的人平均每年將增加2,500英鎊的收入，不過與此同時，英國高收入納稅人將減少至250萬人，為30年以來的最低水平。
按照上圖所示的鮑里斯減稅方案，賺的越多的人省的越多，年收入在5萬英鎊以下的人，所得稅不會有任何變化。
根據金融時報的分析，鮑里斯減稅後，最大贏家將會是年收入超過5萬英鎊的中產以及富人家庭。
至於對房地產市場的影響，原本高稅檔的富人省下一大筆稅，很可能會用來買房。
2. 留學和移民新政
我之前在《梅姨下臺，中國留英學生暴漲30%，新首相還要搶人》寫過，鮑里斯上臺後，有望復活讓留學生畢業後在英國再呆兩年的PSW（Post-study work）簽證，且準備引入澳大利亞式積分制篩選高質量移民。
鮑里斯承諾不會像前首相特蕾莎·梅一樣死盯着每年的淨移民數字，相比移民數量，他更看重移民質量，更在乎移民是否能對英國經濟作出貢獻。
從刺激樓市的角度說，我之前在文章裏寫過，其實移民和留學政策才是最有用的，英國開發商當前最有效的去庫存辦法就是去建議英國政府多招留學生，多給留學生髮簽證，讓他們留下來（特別是中國留學生），這樣家長會給他們買房了。
3、英倫投資客寫在最後
其實寫到這裏，大家對鮑首相的政策和執政思路應該有點清楚了。
事實上，鮑里斯所做的事情基本都是在順應經濟規律，減少政府幹預，有點類似撒切爾夫人主推的“新自由主義”。
撒切爾夫人於1975至1990年擔任英國首相時期，主張放鬆管制、減稅和私有化。特別是在金融領域，採取了一系列舉措，比如取消外匯管制、取消信用約束、存貸款利率完全市場化、放鬆住房金融管制等。
在撒切爾夫人治下，英國的金融自由化和國際金融地位的重新崛起，並大力刺激了貨幣和房價增長。
同樣崇尚自由主義的鮑里斯幾個政策深得撒切爾夫人精髓，利好富人和海外投資，但也同樣照顧了普通人的情緒，比如減免50萬英鎊以下的購房印花稅。
總結來說，本文從過去鮑里斯主政倫敦時的做法和當時倫敦的房價表現講起，又梳理了鮑里斯即將推行的一些新政，通過這兩點，大家應該可以對鮑首相上臺給英國樓市造成的影響有自己的判斷。
不過話說回來，如果英國真的在10月31日硬脫歐，其房價還是有可能受到衝擊，屆時，最多隻有轉型避稅天堂的倫敦可以倖免，房價可能因”香港化“而上漲，但對於倫敦以外的地區來說，無協議脫歐將進一步造成英國製造業空心化，對英國其它城市會是巨大打擊。
傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產投資，觀點地產網專欄作者