傅士鵬 看了好幾個月，英國人洛蒂·波迪莉（Lottie Bodilly）和她的伴侶傑克遜（Jackson）終於在倫敦買下了他們人生中第一套房。
這是上週《金融時報》一篇文章的開頭，該文標題是Is now the right time to buy property in London?（現在是在倫敦買房的好時機嗎？），文章詳細分析了倫敦房地產市場的現狀與發展趨勢，讀來啓迪不少。
洛蒂所買的房子是一套較大面積的兩居室公寓，位於倫敦西南的斯特里塔姆（Streatham），價格不到50萬英鎊（約合437萬元人民幣）。
房子有了，這對新人也幸福地結婚了。
談起買房經歷，做網紅生意的的洛蒂說：“太多人對那套房子感興趣，於是我們不得不私下喊價，價高者得。”
她還說：“多虧我們下手快，因為很多房東捂盤，市場上好房少，想買的人又多，但我們喜歡這套，所以就馬上成交了。”
如果洛蒂再等待觀望一下，她就能以更便宜的價格拿到這套房子嗎？
答案不得而知。
根據Nationwide的最新數據，2019年前3個月，倫敦房價同比2018年前3月下跌了4%。
當下，英國脫歐懸而未決，10月31日還可能發生硬脫歐。
根據英格蘭銀行的壓力測試（stress test）得出的最壞設想，如果硬脫歐真的發生了，未來3年，倫敦房價還可能下跌30%。
如果照此測算，洛蒂的房子就是買虧了。
但洛蒂並不這樣認為。她說：“我們不是特別擔心英國脫歐，這是我們的第一套房子，我們可能至少會在這裏住三五年，短期下跌不會影響我們，我們更關心的是，房子所在的區域適不適合居住、有沒有發展潛力。”
洛蒂的觀點得到許多房地產經紀人和專家的認同。
專家們說，近期數據顯示，倫敦房地產市場的低迷可能即將結束。
當然，這正是房地產經紀人喜歡聽到的預測。但畢竟沒有人可以預測未來，誰都無法確定未來倫敦房價是漲是跌，只有事實和證據，才能幫助人們決定是該現在買房、還是再等等。
由於房地產市場會受到季節性因素的影響，類似中國人所說的金九銀十，這讓人很難捕捉它的短期趨勢，加上最近倫敦房產交易量下降，想看出短期趨勢似乎更加困難。
但金融時報分析說，有跡象表明，倫敦房產市場可能即將出現轉機。
英國在線房地產門戶網站Zoopla的數據顯示，去年秋季，倫敦有80%的房子經歷了房價下跌，但到了2019年初，這一比例下降為68%。
上個月（2019年5月），這一比例又收窄到30%，達到兩年來的最低點。
在下跌的房子少了，倫敦房價的下降趨勢也有所放緩。
英國最大的房產平臺Rightmove上週公佈的數據也顯示：
倫敦32個行政區中，有23個行政區的平均賣房要價（asking price）都有一定程度地增長。
根據要價對比，6月初，倫敦核心區威斯敏斯特（Westminster）房產要價較5月初上漲了2.3%，哈林蓋（Haringey）上漲了1.5%，還有很多行政區的賣房要價上漲了1.2%，包括肯辛頓（Kensington）和切爾西（Chelsea）。
值得注意的是，以上這些數據體現的僅僅是二手市場的情形，對於新開發項目，發展商可能還會進一步抬高要價。
要價上漲，是因為需求上升。
數據顯示，倫敦購房登記人數上升了18%，投資者信心正逐漸恢復。
需求增幅最大的地區還是倫敦市中心區，如切爾西（Chelsea）、威斯敏斯特（Westminster）、梅菲爾（Mayfair）和騎士橋（Knightsbridge）。
在這些地區登記購房意向的買家數量增加了32%。
另外，Rightmove的數據還顯示，倫敦房東的平均賣房時間也在下降。
2019年5月份，一套倫敦房產從掛牌出售到最終賣出平均需要72天，對比1月份的平均交易時間89天下降了17天。
在倫敦房市最低迷的時期，豪宅所受到的衝擊最為嚴重。
數據顯示，自2014年以來，倫敦市中心高端房產的價格已經下跌超19%。
不過，今年豪宅房價的下降速度已經明顯放緩。2019年前三個月，倫敦超級豪宅區梅菲爾和肯辛頓的房價已經止跌。
自2014年以來，諾丁山（Notting Hill）和荷蘭公園（Holland Park）的豪宅分別下跌了24%和21%，跌幅都超過了15%，但由於市場逐漸見底，最近交易數量開始反彈，房價也開始有所上漲，雖然漲幅不到1%，但只要開始上漲，就是好信號。
衝在市場第一線的房產經紀人怎麼說：
房產五大行研究部主管盧西恩·庫克表示：
“經過這麼大規模的下調——在加上英鎊對美元的貶值，購買倫敦房產看起來已經非常划算。”
KF倫敦住宅研究主管湯姆·比爾說：
“在這輪房產調整期內，買家等待的時間太久了，以致於現在很多人都迫不及待地想衝進房市。”
湯姆從銷售負責人處拿到的數據顯示，近期倫敦黃金地段房屋出售量創下了15年來的最高記錄。
在2019年4月的房產報告裏，湯姆寫道：
在倫敦市中心，每當有新房掛牌，就有8.2位買家登記購房，這是15年來的最高值。
湯姆表示：“其實買家一直在關注市場，一直在觀望，但脫歐時間實在太長，他們只能堅持到一定階段。而現在，已經到了他們不得不做決定的時候。”
切斯特頓董事總經理蓋伊·吉特金斯（Guy Gittins）說：
“最近買家需求上升，釋放的僅僅是大量被壓抑的需求的一小部分，一旦英國脫歐問題變得明朗，更多的買家將會放棄觀望，湧入市場，而到那個時候，買家和房東、和開發商就很難談折扣了。”
“人們厭倦談論英國脫歐。”地產經紀公司Druce and Co的西蒙·黑德利表示：
“2014年和2016年的印花稅改革對市場的影響要大得多。政府提高了所有售價在93.75萬英鎊以上的房屋稅率，並對第二套住房徵收3%附加稅。”
那時候，通過西蒙買房的人，十有八九，都需要支付這個印花稅。
西蒙舉例說，購買房價為200萬英鎊的房產，目前的印花稅比2014年前高出了3.7個百分點，額外增加的成本約為7.4萬英鎊。
但這對買家來說，並不都是壞事。
2014年以來，位於威斯敏斯特區的馬裏波恩（Marylebone）豪宅房價下跌了7.8%。
這意味着，如果現在購買同一套豪宅，即便考慮到印花稅上漲，和2014年相比還是平均能便宜10.5萬英鎊。
金融時報也由此分析，倫敦房價似乎已經快走出低谷。
受市場衝擊最大的開發商怎麼說：
金融時報特別採訪了倫敦豪宅開發商Lodha首席執行官加布裏埃爾·約克，他表示：
“對比二手房，倫敦新開發項目的投機屬性更強，因此倫敦的新房項目很容易受到房地產市場波動的影響。”
加布裏埃爾說：“有意思的是，自今年春季以來，我們倒是收到許多自住業主的購房需求。”
這家總部位於印度孟買的開發商在倫敦有兩個豪宅項目：
一個位於倫敦政經附近，Lodha開發了221套豪華公寓，項目起價高達100萬英鎊（約880萬人民幣）。
另一個項目在寸土寸金的Mayfair，格羅夫納廣場旁邊，總共就48套公寓，兩居室起價800萬英鎊（約7000萬人民幣）。
英國房地產投資公司LCP最近的分析也指出，該公司上一季度的銷售量增長了37.9%，為脫歐公投後兩年多來的最大增幅，這表明投資者正在擺脫“脫歐疲勞”，“倫敦房市情緒發生了顯著變化”。
LCP首席執行官納奧米·希頓表示：
“自2016年英國脫歐公投以來，這種‘觀望’的狀況一直很普遍，現在看來，這種狀況正在改變，因為投資者希望利用英鎊疲軟和價格下跌的機會殺入市場。”
事實上，在個人買家殺回市場之前，機構買家早就悄悄開始佈局了。
英國房產數據公司Molior表示：
由於個人買家持續觀望，許多倫敦開發商正在把賣不出去的公寓打包出售給投資基金。這些基金公司把尾盤拿下後會選擇持有，並出租給私人，賺取每年4-5%的租金收益，然後靜待未來市場回暖後再賣出。
Molior通過監測倫敦在售的新房項目（20套或以上）發現，去年倫敦7%的新建公寓被機構房東買下，是近幾年來的最高值。
金融時報分析說，這表明機構投資者還是挺看好倫敦房市的未來，所以才批量買進。
現在是在倫敦買房的好時機嗎？
金融時報的分析指出，如果倫敦市中心黃金地段的房價開始回升，那麼很快就會出現“財富走廊”現象（Wealth corridors），即發生房價傳導效應。
這個現象具體指的是：一旦倫敦市中心房價開始回暖，那房價升溫效應就會逐漸從倫敦市中心向富勒姆（Fulham）、旺茲沃思（Wandsworth）、奇斯威克（Chiswick）和伊斯靈頓（Islington）等倫敦二區、三區輻射，帶動外圍房價走高，並造成整個大倫敦地區逐漸回暖。
回到開頭的那個例子，雖然硬脫歐風險仍然存在，但並不是每個人都願意等待。
洛蒂·波迪莉和她的伴侶如果不下決心買一套他們喜歡的公寓，他們還將繼續租房，幫房東還貸款（英國租金往往高於每月貸款月供）。
他們想的是，如果有能力還貸，為什麼不自己買，反正自己要在倫敦住上很長一段時間，漲漲跌跌對他們而言，暫時顯得不重要。
更何況，對於硬脫歐，首相大熱門鮑里斯·約翰遜最近也開始有所縮頭，鮑里斯說：英國硬脫歐的可能性大約是百萬分之一。
針對倫敦房產市場出現的漲跌臨界點，金融時報在文章最後也委婉地指出，如果你一直在等待房價下跌，那你做好等待一生的準備吧。
如果你想賭上一生的時間，去尋找更充足的證據，去證明倫敦房地產市場一定還會重新調整，那你肯定要等上更長的時間了。
傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產投資，觀點地產網專欄作者