傅士鵬 香港人真的太猛了，剛剛發生的交易已經是過去短短10天裏，我寫的第三筆香港對英國投資。

英倫投資客（9月29日）獲悉，香港新鴻基地產最大股東郭氏家族出手英國，聯手愛爾蘭開發商Ballymore，買進倫敦金絲雀碼頭超高層住宅開發項目Millharbour Quarter，項目價值10億英鎊（約102億港幣，90億人民幣）。

郭氏家族這次是從倫敦本地開發商Galliard手中買下兩塊相連的帶規劃的土地。

值得一提的是，這已經是Galliard今年第二次出售項目給中港資本了，2018年4月3日，碧桂園從Galliard手上買下了位於金絲雀碼頭附近的住宅開發地塊Ailsa Wharf，項目價值4億英鎊。

英國土地註冊局的資料顯示，新鴻基郭氏此次買地價格為5080萬英鎊，未來還要投入近10億英鎊，開發6棟44層高的住宅高樓，一共供應1513套公寓。

金絲雀碼頭位於東二區，政府用20年的時間在這裏打造了倫敦第二個金融城，同時也規劃了配套的住宅。這邊的公寓早年間因為又新又不貴，吸引了大量華人在此聚居，最新出爐的人口普查數據顯示華人已經成為金絲雀碼頭第二大族羣。

圖為金絲雀碼頭未來摩天高樓效果圖，圖中白色模型為已有建築，彩色為在建、規劃獲批待建或已經規劃待批的項目。

對於當前在金絲雀碼頭投資，各方輿論一直爭論不一，幾個點主要集中在：

脫歐會不會造成金融業撤離？

Crossrail紅利是不是已經吃完了？

金絲雀2.0能否解決短期“供應過剩”難題？

對於這三個投資客最關心的問題，我在這篇調研《金絲雀碼頭2.0迎來首批租戶，倫敦新金融城投資價值幾何？》裏詳細分析過，這邊就不展開，直接上一下我當時寫的結論：

對於金絲雀碼頭，一方面不能過度吹捧，另一方面也不能過分抹黑， 畢竟現在二期招商開門紅，“供應過剩”長期來看已經成了偽命題。 當然如果真的決定投資的話，大家還是需要擦亮雙眼，多多比較，找出適合自己同時也值得投資的優質項目。

聯繫剛剛投資的新鴻基郭氏，選擇在這個時候進軍金絲雀碼頭，可能就是為了抓住倫敦當前難得一見的買方市場機會：郭氏家族正好可以把雄厚的資金實力和脫歐產生的各種不確定性當作自己的議價優勢，進行砍價並抄底撿便宜，等行情復甦了再揮刀收割。

“地產之王”是怎麼煉成的？

新鴻基郭氏家族是香港“四大家族”之一，財力比肩李嘉誠家族，擁有超過200億美金資產，是香港不折不扣的“地產之王”。

郭氏家族大家長是新鴻基創始人郭得勝，郭得勝也是“香港四大家族”裏唯一一個真正白手起家的人。

李嘉誠有一個鐘錶大王的舅舅，李兆基跟鄭裕彤父親就是大商人。

對比之下，郭得勝的父親在香港經營雜貨批發，郭得勝小學畢業就輟學了，而後就開始和父親一起做生意，郭得勝憑藉超強的記憶力和殷勤禮貌的待客之道，生意越做越大，到50年代已經成了香港遠近聞名的洋雜大王。

1958年，郭得勝他正式進軍房地產，同後來成為另一大家族的李兆基，一起成立了新鴻基。

郭得勝主導期間，新鴻基市值增長了60多倍。新鴻基目前有一大部分收入來自於物業出租，這正是源於郭得勝當年的佈局，讓新鴻基從此能夠旱澇保收。

1990年10月，郭得勝因心臟病復發去世，新鴻基由三個兒子（郭炳湘、郭炳江、郭炳聯）接手，在三兄弟齊心協力的發展下，新鴻基越做越好，甚至一舉超過李嘉誠的長實集團，成了香港第一大房地產公司。

郭氏家族和李嘉誠一樣，一直是香港本地投資者的風向標。

在今天買進金絲雀碼頭超高層住宅地塊之前，郭氏家族最近幾年已經在倫敦有過多處投資，包括價值10億英鎊的西倫敦Lillie Square第一期、價值5億英鎊的東倫敦Goodluck Hope等。

EGI數據顯示，過去12個月，香港投資者在香港當地賣掉了價值175億英鎊的房產（接盤的多為內地買家），並將所得資金投向世界各地。

上圖看出，香港過去一年最大的地產賣單由李嘉誠旗下長實創造，賣了約40英鎊的香港房產。

其次是領展（Link REIT），賣了香港約20億英鎊的房產，排名第三的是郭得勝曾經的合夥人李兆基創立的恆基兆業，賣了17.6億英鎊；然後是九龍倉集團（賣了10.5億英鎊）、南豐（賣了9億英鎊）。

同一時間，數據顯示香港投資者過去12個月在英國收購了價值33億英鎊的房產，這意味着大部分從香港流出的資金都進入了英國。

上圖橙色柱子代表着過去5年，香港買家在英國的投資交易量，深紅色曲線代表港幣兌英鎊匯率。

可以看出，英鎊匯率和投資交易量成負相關，隨着英鎊匯率在英國脫歐公投後大跌，香港買家在英國的投資迅速上升。

今年以來，特別是最近10天，香港買家可以說是徹底火力全開：

2018年9月29日，新鴻基郭氏家族買進倫敦金絲雀碼頭的超高層住宅開發項目Millharbour Quarter，項目總值10億英鎊（約102億港幣）。

2018年9月25日，香港黃姓私人投資者收購位於西倫敦肯辛頓大街的大樓42-60 Kensington High Street，成交價約為5000萬英鎊（5.1億港幣）。

2018年9月20日，香港“商鋪之王”——黎永滔斥資4900萬英鎊（約5億港元）買進位於西區Soho的大樓151 Wardour Street。

在這波香港投資潮之前，今年亦有不少耳熟能詳的香港大單：

2018年9月6日，香港永泰地產（Wing Tai）買下位於倫敦金融城的超豪華地標寫字樓30 Gresham Street，項目要價4.25億英鎊（43億港幣，37.5億人民幣）。

2018年8月24日，香港天海集團（Tenacity Group）斥資6900萬英鎊（約6.97億港幣，6.05億人民幣），收購了位於倫敦金融城的寫字樓55 Gracechurch Street。

2018年6月20日，香港房地產巨頭南豐集團背後的陳氏家族緊隨李嘉誠家族腳步，斥資7500萬英鎊（約7.8億港元，6.4億人民幣），收購了位於倫敦金融城的寫字樓90 Queen Street。

2018年6月14日，李嘉誠旗下香港長江實業集團斥資10億英鎊（約105.4億港元）收購了位於英國倫敦金融城的地標級寫字樓5 Broadgate，該樓為瑞銀（UBS）倫敦總部所在地。

香港投資客為何賣香港，買倫敦？

我在《香港房價下跌，投資客轉場倫敦，5億買進肯辛頓房產》裏寫過，香港金主近期密集轉場倫敦，和本地市場的低迷脫不了關係。

香港里昂證券預測：香港房價會在未來12個月下跌15%。

瑞銀兩天前（9月27日）剛發佈的《2018年全球20大主要城市房地產泡沫指數》也顯示，香港已經成為全球房地產泡沫風險最大的城市，此前一度佔據榜首的倫敦排在第六位。

香港官方發佈的數據也顯示，香港2018年7月新房成交量僅為1740宗，比去年同時期減少15%；二手房7月成交量4040宗，下降7%；8月新房成交量進一步走低，只有1300宗，比去年少了整整35.64%。

除了泡沫高，預期跌，香港投資客考量的另一個重要的原因是：香港租金收益率極低，現金流模型根本跑不轉。

最新數據顯示，香港住宅租金收益率僅為1-1.5%，一線購物街的商鋪收益率為1-2％，寫字樓租金收益率已經降到3%以下；對比同等條件的倫敦房產，住宅租金收益率約為3.5-4.5%，牛津街商鋪年租金收益率為4％，老金融城寫字樓租金收益率平均為4%，金絲雀碼頭金融城寫字樓租金收益率能做到5%。

李嘉誠旗下長實發言人在收購倫敦瑞銀大樓時也說到倫敦租金回報率高出香港一倍多。

房產投資的邏輯其實很簡單，租金收益和資本增值，香港市場兩邊都不靈的情況下，到倫敦看看就成了很自然的選擇。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產投資，觀點地產網專欄作者