觀點網 亞馬遜的算力擴張版圖正在香港加速落地。

近日，佳明集團公告稱，已與Amazon Data Services Hong Kong Limited（亞馬遜AWS業務香港運營主體）簽訂協議，出售旗下兩座作租賃用途的數據中心發展項目。

早在2025年，佳明集團便計劃處置數據中心相關資產，以此補充集團營運流動資金，曾披露與多家潛在買家開展收購洽談，但均未能達成一致，交易悉數擱淺。

直至今年9月下旬，佳明集團正式公告，將iTech 3.1、iTech 3.2兩個項目出售給亞馬遜，交易最高總代價達24.45億港元，其中各項目交付時需支付的最低總代價為21.79億港元；若相關附加條件達成，還將支付最高2.66億港元的潛在額外款項。

從交易主體來看，據亞馬遜AWS官網信息，Amazon Data Services Hong Kong Limited作為亞馬遜提供AWS基礎設施的主體之一，主要負責亞太地區（香港）的 AWS服務業務。

一筆交易

亞馬遜接手的，並非完整的數據中心基座，實際上，這筆交易資產中，仍有一半的“地皮”。

2020年9月，佳明集團通過控股公司以合計約3.56億港元購入iTech 3.1與iTech 3.2所在的粉嶺地塊，而後向地政總署補繳4.67億港元地價改作數據中心用途。

截至目前，位於安居街3號的iTech 3.1首兩期已於去年12月交付予買方，買方作為現時佔用人，該部分已開始產生租賃收入；餘下發展及裝修工程仍在進行中。位於安全街8號的iTech 3.2則正在施工中，擬用作數據中心，目前並無產生租賃收入。

從交易主體來看，Amazon Data Services Hong Kong Limited作為亞馬遜AWS業務基礎設施主體之一，主要負責亞太地區（香港）的 AWS服務業務。

早在7年前，亞馬遜AWS便開始啓用AWS 亞太（香港）區域作為其AWS全球佈局的第21個區域，彼時同步落地三個可用區，國泰航空、電視廣播有限公司TVB（TVB）、新世界發展、太古可口可樂、Bowtie、WeLab等均在此搭建關鍵負載。

2025年5月，AWS 又與數碼港宣佈為期三年的合作並設立聯合創新中心，聚焦 AI 商業化、金融科技與人才培養，持續加碼本地生態；2026年初，AWS再宣佈投運香港首座再生水數據中心。

作為國際金融中心，香港金融業對數據駐留與低延遲的需求旺盛，據香港投資推廣署數據，逾1，000家本地初創企業及多家獨角獸建立在亞馬遜AWS 之上。

香港被AWS視為領先的金融科技樞紐與初創熱土，但當全球雲巨頭普遍選擇“輕資產、租機房“時，亞馬遜AWS卻反其道而行，把真金白銀砸進香港尚未完工的工業用地。

亞馬遜CEO安迪·賈西在今年二季度財報電話會上曾指出，數據中心土建投入需要提前兩年完成，之後才能上架服務器、產生營收。一旦機房建成、服務器部署到位，即可立刻產生大額收入，且機房可連續運營30年以上，無需重複承擔前期土建大額投入。

在資本回籠週期上，服務器硬件使用壽命至少5至6年，當前絕大多數AI算力資源均簽署至少5年長期使用合約。這意味着服務器回本後的2至3年裏，硬件可持續為企業創造大額自由現金流。

從佳明集團與亞馬遜此次交易資產定價來看，據萊坊2026年8月31日假設物業達成落成狀態，初步預估該交易資產估值為26.92億港元。

若不計後續工程相關額外款項，本次交易最低總代價較該落成狀態估值折讓約19.0%；若全額支付後續款項、由賣方完成剩餘工程，交易總代價較該落成狀態估值仍有約9.2%折讓。

這也意味着，在寸土寸金的香港，收購一個已在建、在裝、部分已投產的項目，把產能交付時點壓縮到2027年初，對於亞馬遜而言，既省下了時間、也節省了資金。

投資加碼

AWS全稱Amazon Web Services（亞馬遜雲科技），是亞馬遜於2006年正式推出的雲計算業務。

截至目前，AWS在全球數據中心提供超過200種功能完備的雲服務，基礎設施覆蓋38個地理區域的120個可用區。其自研芯片（Graviton、Trainium、Inferentia）與生成式AI平臺 Amazon Bedrock 已成為雲競爭的新戰場。

自2013年宣佈進入中國後，基於中國法律和監管要求，在內陸地區，AWS只輸出技術產品，與擁有IDC、互聯網資源協作服務牌照的本土公司合作，由其承擔物理數據中心投資建設、硬件運維、客戶簽約計費、境內數據管控。

2016年，AWS中國（北京）區域於2016年9月正式商用，由北京光環新網科技股份有限公司（Sinnet）運營；AWS中國（寧夏）區域則於2017年12月正式上線，由寧夏西雲數據科技有限公司（NWCD）運營。

不過，由於上述兩個基礎設施主體獨立於所有其他AWS區域運營，其客戶並不直接於AWS簽訂協議，而是分別與Sinnet和NWCD簽訂客戶協議。

但這並不影響AWS總體的快速擴張，據財報披露，過去一年，AWS的增長明顯提速。

2025年全年，亞馬遜AWS收入1287億美元，同比增長20%，運營利潤率也提升至30%以上。截至2025年底，AWS的合同訂單積壓高達2440億美元，同比增約40%。

進入2026年，亞馬遜AWS業務增速逐季抬升，二季度單季收入達422億美元、同比增長37%。按此節奏，AWS年化營收已達約1690億美元。

增收之下，AWS業務貢獻的利潤也在擴大。數據顯示，AWS二季度營業利潤166億美元，佔總營業利潤約60%。此前在2025財年，AWS業務僅佔亞馬遜約18%的營收，卻貢獻了約57%的營業利潤。

從投資力度看，AWS的運營建立在“重資產前置投入”之上，且正以前所未有的節奏加碼。為支撐AI算力軍備競賽，亞馬遜年度資本開支從2024年的約830億美元，躍升至2025年的約1280億美元，主要用於數據中心與AI基礎設施。

在2026年7月財報中，亞馬遜將年度資本開支指引由約2000億美元進一步上調至2200億美元，同比增長約七成；其中二季度單季投入即達531億美元。資金絕大部分投向AI與AWS基礎設施，包括數據中心土建、服務器與網絡設備，以及自研芯片的規模化部署。

安迪·賈西在二季度財報電話會上表示，第二季度AWS的訂單積壓達到4960億美元。即便全年資本開支上調至2200億美元，2026年算力供給依舊無法完全滿足客戶全部需求，2027年同樣存在缺口，2028年已有大量算力訂單被提前鎖定。

在此背景下，亞馬遜此番收購iTech 3.1與iTech 3.2兩座在建數據中心項目，便是其投資戰略的具體執行層面。從回報週期來看，建成之後數據中心使用年限長達30年以上，可承載5至6代服務器迭代，且後續每一代服務器投入無需承擔高額土建成本，綜合成本效益遠遠優於初代。

在需求確定性極高的前提下，自持核心市場的物業，對於亞馬遜而言，這或許是一筆“穩賺不賠”的買賣。