觀點指數 (GDIRI） 2026年9月3日，創金合信北京國資公司封閉式商業不動產證券投資基金（下稱創金合信北京國資公司REIT）在深交所掛牌，成為2025年末商業不動產REITs試點開閘後深交所首單落地的項目，也是全國首單以科技創新與城市更新為雙主題的商業不動產REIT。

該基金以2.123元開盤，較2.831元的發行價低開約25%，尾盤收報2.520元，首日下跌10.99%。

上市當日晚間，管理人披露原始權益人及其關聯方增持計劃，由原始權益人北京市國有資產經營有限責任公司控股85.01%的北京證券有限責任公司擇機增持不超過1000萬份，佔已發行總份額比例不超過1%。

掛牌鐘聲與增持安排同日落槌，在目前已上市的89只公募REITs中並不多見。

產業資本增持漸穩定

增持計劃的時點選擇，直接對應發售與掛牌兩個環節先後顯現的定價壓力。理解這一安排需要先回到發行端的認購結構。該基金於2026年7月3日至9日發售，10億份份額由戰略配售、網下發售與公眾發售三部分組成，初始戰略配售7億份，佔比70%，最終由29家戰略投資者全額認購。

真正反映市場化需求的網下與公眾環節熱度有限：網下詢價階段，剔除無效報價後配售對象擬認購總量僅為網下初始發售份額的1.38倍，公眾投資者認購確認比例達到80.49%，與此前公募REITs打新需要低比例配售的情況形成對照。上市交易公告書顯示，截至8月27日基金持有人僅5233戶，機構投資者持有份額佔比91.36%，無限售安排的流通份額為2.998億份，且網下投資者獲配份額在上市前三個交易日最多可交易50%，首日實際可供交易的籌碼進一步收縮。

從二級市場的價格發現過程來看，合競價階段即以2.123元定價，盤中逐步修復，最高觸及2.520元並以此收盤，全日成交20.25萬手約合2025萬份，佔無限售份額的6.76%。按收盤價計，總市值25.20億元，較28.31億元募集規模回落3.11億元。

增持公告隨即在當日晚間跟進，增持主體北京證券為原始權益人北京市國有資產經營有限責任公司控股85.01%的關聯方，增持不設價格區間，期限自9月3日起6個月，資金來源於自有或自籌資金，並承諾增持份額在實施期間及屆滿後6個月內不減持。按發行價測算增持資金上限約0.28億元，按首日收盤價測算約0.25億元。

至於出面增持的為何是一家券商而非原始權益人本身，更多是執行效率的安排，也凸顯了增持計劃的急迫。上市之前，北京國資公司及其同一控制下關聯方已合計持有3.9億份，佔總份額的39%：北京國資公司自持2億份，佔20%，限售60個月；北京工業發展投資管理有限公司、北京數據集團、北京中小企業融資再擔保、北京證券、北京國華文科融資擔保五家關聯方合計持有1.9億份，限售36個月，其中北京證券已持有2500萬份，佔2.5%。

北京證券前身為瑞信證券，2025年7月完成股權變更與更名，北京國資公司持股85.01%，瑞士銀行持股14.99%。由體系內的持牌券商北京證券出面，以自有或自籌資金直接通過深交所競價系統申報，省去了委託外部經紀通道的環節。

將這一安排置於全年維度觀察，產業資本增持已從個案走向羣體行為。據公開統計，2026年以來滬市已有建信中關村REIT、招商科創REIT、匯添富上海地產商業REIT、中信建投首農商業REIT、中金唯品會商業REIT、創金合信首農REIT、中信建投瀋陽國際軟件園REIT等7單產品披露增持計劃，增持金額或份額上限合計約4.3億元。

與本基金同一管理人的創金合信首農REIT，於8月11日公告，原始權益人北京首農信息產業投資有限公司擬在12個月內增持不超過2000萬份，佔總份額的比例不超過2%。增持主體普遍採用自有或自籌資金、二級市場擇機買入、附加鎖定期的相似結構，制度模板已趨於一致。

增持密集出現的背景，是公募REITs二級市場持續的估值消化。

中證REITs全收益指數自2026年1月29日盤中高點1056.97點震盪下行，6月25日觸及926.26點，截止9月3日，年內區間回撤7.74%；產業園區板塊年內已下跌22.36%。首批商業不動產REITs在6月上市後的三個交易日內，即四單中的三單跌破了發行價。供給放量與板塊調整相互疊加，一級市場定價與二級市場可接受價格之間出現系統性落差，增持由此承擔起估值穩定器的功能：以產業方的增量買入對沖賣出壓力，以鎖倉承諾向市場傳遞長期持有信號，並使原始權益人與公眾投資者的利益在二級市場價格層面重新綁定。

但增持工具的邊界同樣清晰。以本基金為例，1000萬份上限僅相當於首日流通盤的3.34%，資金體量對短期流動性具有邊際支撐，卻不足以單獨決定價格中樞；此外，公告中的不設增持價格區間的表述，意味着增持主體並不承諾在特定價位托底，而是保留根據市場趨勢擇機操作的彈性。

截至9月4日，創金合信北京國資公司REIT收盤價為2.557元，較首日收盤上漲1.47%。但較2.831元的發行價仍折價約9.68%。而從年內已披露增持計劃的其它項目表現來看，公告對交易情緒的修復多體現為短期效應，價格中樞能否站穩，最終仍要回到可供分配金額的兌現程度。

資產運營是定價的最終錨點

增持回應的是二級價格與發行價之間的短期偏離，並不改變底層資產的現金流預期。二級市場快速重估的根源，在於發行定價所依據的評估假設與北京辦公市場現實景氣之間存在落差。該基金入池資產為海淀區集智未來項目（量子芯座、量子銀座）與東城區隆福寺一期項目（隆福大廈、隆福寺北里），總建築面積約12.57萬平方米。

招募說明書顯示，兩個項目以收益法評估的合計估值為25.69億元，評估採用5.0%的折現率；28.31億元的實際募集規模較評估值溢價約一成。定價測算給出的2026年、2027年預測分派率分別為4.42%、4.63%，在目前已發行的商業不動產REITs中處於偏低區間。

集智未來項目的經營數據呈現出租率回升與租金下行並存的結構。項目2024年至2025年末的出租率由88.97%回升至94.81%，但年度合同租金單價由2023年的8.39元每平方米每天降至2025年的6.63元，出租率修復以租金讓渡為代價。項目定位人工智能產業載體，集聚120餘家科創企業，產業集聚度構成需求端的基本支撐，但2002年至2003年投入運營的樓宇樓齡偏長，2026年至2027年又逢租約集中到期，續租單價能否企穩是現金流預測的首要變量。

隆福寺一期項目的波動特徵更為明顯。項目營業收入2023年為1.17億元，2024年升至1.23億元，2025年又回落到1.13億元。2025年末剔除自用面積後出租率88.28%，全年客流接近800萬人次，商業氛圍處於修復通道。需要持續跟蹤的是租戶結構：該項目關聯租賃收入佔比49.18%，集智未來項目為14.31%，關聯租金的定價公允性與市場化獨立運營能力曾是交易所問詢的重點；單一租戶華夏銀行佔項目2025年營業收入的22.30%，疊加2026年至2027年的集中到期窗口，出租率、租金單價與租戶結構三類數據的同步性，將直接決定預測分派率的可兌現程度。

由此回看，真正能夠彌合估值分歧的，是上市後未來底層資產續租租金、出租率、營收的持續增長。產業資本增持可以穩定一時的預期，資產運營本身才是定價的最終錨點。