觀點指數 在8月24日觀點指數研究院發佈的《產品力前置 | 2026年1-8月房地產企業新增土地儲備報告》中，其發現7月住宅成交量價環比雙降，溢價率明顯回落，市場整體偏冷。一線城市樓面價同比逆勢上漲15.72%，與二三線價差進一步拉大，房企投資決策更趨審慎。值得一提的是，廣州南沙2026NJY-3地塊成為廣州首宗現房銷售承諾制宅地，現房銷售從營銷概念升級為制度保障，供地規則創新正在重塑市場預期。
市場整體偏冷，房企對二三線城市的投資決策更加審慎
7月，一二三線城市住宅用地成交326宗，成交土地面積989.22萬平方米，成交規劃建築面積1908.95萬平方米，環比下降15.53%，同比下降13.42%；成交總價1256.52億元，環比下降20.78%，同比下降6.06%；平均樓面價約6582.23元/平方米，環比下降6.22%，同比上升8.5%。平均溢價率8.57%，較6月的17.27%回落8.70個百分點，略低於上年同期的9.09%。成交縮量、溢價回落與樓面價同比上行並存。
數據來源：Wind、觀點指數整理
二線城市成交99宗，成交規劃建築面積604.22萬平方米，環比下降32.50%，同比下降11.62%；成交總價469.87億元，環比下降32.44%；樓面價7776.46元/平方米，環比基本持平；溢價率8.91%。
三線城市成交214宗，成交規劃建築面積1229.79萬平方米，環比下降4.01%，同比下降14.60%；成交總價381.82億元，環比下降21.11%；樓面價3104.73元/平方米，環比下降17.81%；溢價率僅4.33%。
2026年以來，各月平均溢價率在2.39%-17.27%之間寬幅震盪，6月受核心城市優質地塊集中成交推動衝高至17.27%，7月回落至8.57%，與1-5月的平均水平大體相當。這說明6月的高溢價更多由供地結構驅動，而非房企拿地意願的系統性升溫。
進入7月後，除一線城市核心地塊外，底價成交與低溢價成交重新成為主流，市場溫度迴歸常態偏冷區間。
期內，武漢9宗國有建設用地使用權完成出讓，總成交價約14.58億元，湖北天創、華潤置地旗下公司等參與拿地，其中P（2026）058號地塊溢價率達67.5%。本次出讓地塊總出讓面積約13.12萬平方米，總起始價約14.5億元，涵蓋居住、商業、商務金融、社會停車場及加油加氣站等多種用地性質，分佈於武昌區、洪山區、漢陽區等區域，其中武昌區獨佔4宗。
東莞出讓2宗涉宅地塊，分別位於松山湖、東城街。最終由招商蛇口、中建國際競得，總成交金額25.7億元。
其中，松山湖中心區2026WR003地塊用地面積56634.06平方米，容積率≤2.2，計容建面約12.46萬平方米，共吸引招商蛇口、東莞交投兩家房企參拍，最終由招商蛇口以總價23.4171億元競得，成交樓面價18795元/平方米，溢價率4.4%。
該地塊實際樓面價為18851元/平方米，與同板塊的金地青雲境項目相比，地價下跌了7237元/平方米，降幅達27%。周邊主力在售項目華潤置地松山湖潤園已於2026年5月開盤，高層主力戶型為141平方米三房、170平方米四房，93套房源首開即售罄，其中141平方米戶型折後單價為3.77-4.53萬/平方米，170平方米戶型折後單價為4.52-5.53萬/平方米。
觀點指數認為，多數普通板塊面臨底價成交或流拍的壓力，房企在二三線城市的投資決策更加審慎，對板塊基本面、去化預期和盈利空間的考量更加精細化。二三線城市土地成交市場的分化將持續深化，具備產業支撐、人口流入和配套成熟的核心板塊仍將保持熱度，而缺乏基本面支撐的遠郊板塊將繼續面臨去化和估值的雙重壓力。
趨勢上看，土地市場的定價權正在向“少數核心資產”集中，而政府角色也在同步轉變，政府正從單純的土地供應者轉變為土地資產的經營者。
財政部數據顯示，上半年國有土地使用權出讓收入仍在低位運行。上半年全國政府性基金預算收入15244億元，同比下降21.6%。其中，地方政府性基金預算本級收入12847億元，同比下降25.6%，國有土地使用權出讓收入9778億元，同比下降31.5%。2021年至2025年全國土地出讓收入分別為8.71萬億元、6.69萬億元、5.79萬億元、4.87萬億元、4.15萬億。
從需求端來看，房地產企業資金鍊緊張、銷售回款放緩，拿地意願和能力不足。從供給端來看，地方調整供地節奏，部分城市土地流拍率上升，導致出讓收入銳減。
首宗現房銷售承諾制地塊落地，營銷概念落實為制度保障
據觀點指數不完全統計，2026年7月22日-2026年8月19日期間，6個重點城市一共有25宗宅地供應，面積103.6萬平方米，起始價583.33億元。
期內，北京發佈了2026年第十輪擬供應商品住宅用地清單，涉及豐臺區嶽各莊地塊，擬於近期供應。該地塊土地面積約6.61公頃，建築規模14.15萬平方米。此次為北京2026年度第十輪擬供地，嶽各莊地塊位於豐臺區。
北京朝陽區、順義區兩宗涉宅地塊在預申請1天后轉為正式掛牌。兩宗地塊合計建築控制規模≤37.55萬平方米，合計起始價145.92億元。
上海市土地市場網公佈2026年第八批擬出讓商品住宅用地清單。八批次計劃推出2宗涉宅地，分別位於普陀區真如板塊和松江區泗涇鎮，宗地總用地面積13.86公頃，總建築面積約42萬平方米。
上海土地交易市場發佈九批次3宗涉宅用地的出讓公告，總起始價120.94億元，土拍時間定於9月21日。本次出讓地塊涉及浦東、黃浦、靜安三個核心行政區，總土地出讓面積71648.45平方米，總規劃建築面積179032.66平方米。
其中，浦東新區宅地起始價15.21億元，起始樓面價40430元/平方米；黃浦區涉宅用地起始價38.88億元，起始綜合樓面價96900元/平方米；靜安區宅地起始價66.84億元，起始樓面價66000元/平方米。黃浦區地塊起始綜合樓面價96900元/平方米，是本次出讓中最高的。
廣州從化區2026年計劃供應7宗涉宅地，分佈於禾倉片區（2宗）、風雲嶺片區（2宗）、東風片區（2宗）以及明珠片區（1宗），總出讓面積約484畝，總建築面積72萬平方米。
值得注意的是，廣州南沙區出讓2026NJY-3號地塊。該地塊包含三宗子地塊。該地塊為廣州首個將“現房銷售承諾制”納入出讓條件的住宅項目。
公告中明確，本項目實行現房銷售承諾制及延長土地出讓金分期繳納期限。競得人承諾在DZ0206115號地塊或DZ0206129號地塊執行現房銷售的，本項目成交價款可分期支付，在簽訂出讓合同之日起30天內支付成交價款的比例不低於50%，在簽訂出讓合同之日起2年內支付全部成交價款。
對企業而言，分期繳納出讓金緩解了前期的資金壓力，緩解現房銷售制下的“資金前期投入大、後期回收週期長”等痛點，提振開發商拿地的積極性。現房銷售的要求則倒逼其將競爭力迴歸產品本身；對購房者而言，“所見即所得”從營銷概念落實為制度保障。
深圳掛牌出讓福田區香蜜湖街道一宗普通商品住房用地，宗地編號B401-0151。該地塊位於安托山四路與僑香三道交叉處西北側，總面積5844.41平方米，土地用途為普通商品住房用地（二類），容積率1.0至4.45。起始價11.31億元。公告明確採用“不設上限，競地價，價高者得”的競價方式確定競得人。
期內，杭州僅3宗涉宅地定檔出讓，分別為富陽銀湖、臨平翁梅喬司、東湖新城板塊，總建面10.7萬平方米，起始總價7.8億元，供應規模較此前月份顯著收窄。
此外，據8月7日公告，成都有多宗地塊出讓，包括金牛區西南交大片區1號地塊，起始價4億元（樓面價10500元/平方米，建面38136平方米）、成華區青龍街道昭覺寺片區地塊等，核心城區持續有地推出。
成交方面，據觀點指數不完全統計，2026年7月22日-2026年8月19日期間，6個重點城市一共有33宗地成交，成交價781.72億元，成交土地面積97.42萬平方米。
期內，北京成交12宗、規劃建築面積73.79萬平方米，成交總價359.86億元，成交樓面價48765元/平方米，平均溢價率14.41%。
具體來看，7月28日中海新城46.81億摘得朝陽酒仙橋舊改地塊，超250輪競價，溢價25.84%。8月4日中海新城83.99億競得朝陽廣渠路宅地，樓面價8.14萬/平方米，溢價19.1%。招商蛇口15.04億競得石景山蘋果園地塊，216輪競價，溢價23.48%，中海新城25億底價競得石景山劉娘府低密地塊，樓面價42330元/平方米。
月內北京土拍高熱，酒仙橋、廣渠路、四季青三宗地塊競價輪數分別達254輪、191輪和130輪。四季青地塊屬城中村改造捆綁出讓，競得人需承擔多宗地捆綁及相應配建義務，名義樓面價之外存在隱性成本。
上海2026年第六批次商品住宅用地出讓活動完成，共出讓3幅土地，成交總價約235.14億元，溢價總額約56.42億元。
上海七批次土拍開拍，5宗宅地分別位於虹口北外灘、浦東唐鎮、張江以及嘉定南翔、嘉定新城，總攬金90億元。
虹口北外灘綜合用地由青山實業以底價38.45億元競得。該地塊規劃建築面積106685平方米，容積率7.3，建築限高249米，起始樓面價36045元/平方米，用途比例為商業55%、住宅30%、辦公15%。
7月28日綠城16.86億競得荔灣區花地大道東AF021637地塊（原芳村客運站舊改地塊，50輪競價，溢價40.97%，樓面價24501元/平方米，可售樓面價約3.4萬/平方米），吸引越秀、中海、綠城、保利、珠實5家角逐。這顯示核心地塊競爭烈度並未因供應縮量而減弱。
深圳期內成交1宗，即招商蛇口15.05億元競得的光明區宅地，溢價率18.88%。杭州期內成交5宗地，建築面積為28.03萬平方米，成交總價44.37億元，溢價率15.19%，延續本土民企包攬的特徵。成都期內成交4宗地，建築面積22.53萬平方米，成交總價18.97億元，平均溢價率僅1.01%，多宗地塊底價成交，市場仍在探底。
觀點指數認為，期內六城土地市場供應與成交建面雙雙維持在200萬平方米以下的低位，縮量仍是主基調。一線及強二線樓面價高企將支撐核心城市新房價格預期與改善型產品供給，而廣州現房銷售承諾制等規則創新，正在通過調整資金成本與開發條件，重塑房企的拿地測算模型。
對房企來說，補倉窗口仍存但高度結構化，核心城市四季度供地清單密集，資金充裕的企業應把握北京、上海清單式供地的節奏，提前完成測算與資金鋪排。
低密地塊佔比的提升，對產品力前置提出要求，容積率1.0-1.6的改善型地塊對規劃設計、成本管控的要求高於傳統高週轉項目，產品營造能力將直接決定拿地報價的上限。短期內，制度創新對預期的修復作用值得持續跟蹤。