探索了15年的中國租住行業，如何走上高質量發展的正確路徑？

睿和智庫聯合首城控股、成都樓促會及全國各地樓促會組織，用三場大會，橫跨西南、華北、華東南三大區域，邀請60位大咖、200餘家企業、近400人，歷經60天的線上線下不間斷討論，終於給出一套較為完整的行業發展圖譜。

其中，9月9日舉辦的“2025 全國品質租住大會”，以收官主題——匠心運營與耐心資本的協同發展，從投資策略深入延展到運營細節，為行業高質量發展提供了可操作的方法論。

01 資本趨於理性和長期性

1、資本需重新校準投資週期與回報預期，從追求短期套利的“交易型”思維，轉向共享長期價值的“夥伴型”思維，佈局“耐心資產”，應對市場不確定性。

2、資產選擇從“哪裏更便宜”轉向“哪裏真正有價值”，資產運營能力取決於運營團隊的租住能力、客戶運營能力、成本管控能力和NOI的穩定性。

3、做投資要有樂觀精神，若將投資比作一杯水，悲觀者關注“只剩半杯”，樂觀者則看到“還有半杯的空間”。

4、2024年中國內地REITs上市數量居亞洲、亞太（亞澳）首位、全球第二；2025年領先地位持續擴大，截至2025年8月28日已有74支REITs發行成立，上半年新增10支產品發行規模達161億。

5、辦公業態能否發行公募REITs，核心不在於業態本身，而在於能否篩選出底層運營紮實、收益率達標的項目，這背後考驗的是資管能力。

6、關於外資私募基金，雖然受投資期限與回報率要求限制，難以像險資一樣實現超長期持有，但不影響部分外資機構的長期主義底色，中國仍是其重點關注市場。

7、長租公寓資本化面臨的挑戰，首先是高合規要求，外資面臨的制約更明顯，缺乏確定性的項目無法推進。零售商業、工業、辦公類改造項目，既要“算得過賬”，又要在產品力上與拿地開發類項目競爭，難度進一步疊加。

8、公寓市場存在結構性機會，部分外資基金調整內地配置比例，可能釋出可改造為公寓的低價寫字樓資產，但優質標的面臨多方追逐，低價獲取並非易事。

9、當前市場核心挑戰在於規模化與收益率不可兼得，單個資產項目平均導入需2-3年，轉化為物權仍需2-3年，整體週期約5-6年才能形成標準化產品。

10、多數險資迴避前端不良資產及複雜商業、城市更新項目，制約規模化推進。

11、2025年長租賽道是投資領域熱門賽道，截至目前，大宗交易量已超去年全年，預計下半年交易額還將繼續增加。

12、項目長期發展關鍵在於有明確的退出渠道。一些投資機構傾向“以退定投、以退為進”，有些項目買進時，即規劃一年左右退出，前期會大量接觸LP，既包括運營團隊訪談，也包括團隊間的深度對接。

13、立足當下市場，險資以十年、二十年長期視角，錨定優質現金流資產。前端拿項目投資策略是保持“身段柔軟”，不侷限於不良資產，同步關注改造類標的與拿地開發定製類機會。

14、長租公寓下一輪機會聚焦於不良資產，但操作須精耕細作：一方面，銀行對不良資產打折處置時，因潛在買家多、報價虛實難辨而趨於謹慎，導致價格談判難度大；另一方面，破局核心需關注退出、租賃、回報率的合理性，尤其土地年限問題，需參考保險資金的考量邏輯。

15、不良資產業務雖規模空間大，但參與主體複雜，難以像股權業務般講述成長性故事，因此，來源為核心問題。一些投資機構只能通過法拍、業務重整等方式從前期導入業務來破局。

16、若能完成改規、調規至70年產權，不僅政策保障更足，資本市場退出路徑也更暢通，不少險資願意在調規、開發階段介入。但實際操作中，即便政策大方向支持，具體落地能否達標，仍需大量艱難的溝通成本。

17、不動產投資正經歷“刻舟求劍”的過程，即回報率的標準，隨市場的不確定一直在變化。儘管行業面臨不小壓力，但各個機構依然努力通過佈局“耐心資產”，尋求解題方法。

18、REITs市場是先行信號。前幾年，曾因調價一度低迷，如今卻吸引百億基金、壽險機構參與，其變化或是資產荒的體現。隨着政策端進一步明確，一級市場投資人信心提升，資產端也將逐步水漲船高，從中長期看市場，更值得樂觀。

19、從二級市場的表現來看，外資已在持續進入中國，港股IPO市場也呈現出火熱態勢，期待這樣的活躍狀態能在未來延續，進而為國內經濟增長與消費復甦注入新的動力。因此，從宏觀層面分析，當前市場已顯現出積極信號。

20、做投資必須要有足夠的安全墊，首先要思考，能不能拿到足夠便宜的資產。若拿不到，就慢慢等。不能為了做項目而做項目，也不能為了做運營而做運營。

02 細節和組織創新 決定運營成敗

21、“匠心運營”要求行業同仁尊重運營的客觀規律，須花費時間和心血，在細微處創造價值。匠心不僅體現在對產品的極致打磨上，還體現在對效率的精準提升，以及對服務溫度的洞察上。

22、運營的話語權應貫穿全週期：從前期需求調研出發，將租客對動線設計、強弱電系統、共享公區功能、房間空間佈局的實際需求融入產品設計，再基於客羣特徵規劃配套服務，形成“需求調研-產品設計-服務規劃”閉環，降低後期改造、客羣流失風險，提升資產長期回報。

23、服務本質的認知在深化：長租公寓本質是服務，在此基礎上，才能談資產的保值與增值，進而實現生態化的資源整合。

24、租賃住房已成為資產管理領域的重要業態，而數據能源則是推動“商改住”落地的核心動力。

25、熬過長週期挑戰，蹚出存量資產破局路。依託政策向好趨勢與落地實踐持續夯實路徑，預計未來3-5年，能在城市更新賽道上穩步前行、越走越遠。

26、早些年行業側重快週轉，追求短期效益與資產週轉率，現在資產經營核心在於挖掘價值的“長尾效應”，兩者差異顯著。

27、租賃住房資管的邏輯核心，需要解決數據、流量和資金問題，而不只是產品和品牌。因為當下市場中的產品和品牌很難區分，這是個非常沒有標準的判斷，運營企業能做的確定性是數據、流量和資金。

28、房地產開發推崇的標準化與複製性，在租住行業並不適用。每個項目所處城市、區位、條件不同，不能簡單將成功案例直接複製到其他項目。因此，差異化打造項目的能力，是運營企業持續保障整體回報率的核心。

29、差異化的內涵是，當所有人告訴你往左的時候，你再想想，往右是不是也有可能。

30、運營機構需把握五大核心轉變與方向：客戶與產品思維，從理論化定義客羣轉向深度挖需、精準匹配；改造成本管控，從“不可控”轉向“可控”，通過精細化測算、標準化流程降風險；營銷成本藉助新渠道紅利優化，提升獲客效率；客戶運營聚焦核心客戶，通過精準服務提升粘合度；競爭思路從內部競爭轉向“向外卷”，拓展新場景、探索新模式。

31、珠光集團“大社區+大運營”模式創新：從房東或資產持有者轉型為生活服務商和社區運營商，項目規劃、運營介入、提資、設計、銷售全流程貫穿空間運維理念；空間規劃上，構建社區生態圈，資源協同上，通過“社區聯盟”實現“租賃服務+文旅度假+本地生活”業態融合，打造可複製的品質生活消費鏈。

32、華潤有巢構建數智化三大體系：業績管理體系以“一項一策、分級分類”為原則，搭建四大保障機制、形成三大核心能力，依託全週期標準運營模型把控管理；運營保障體系，以標杆門店評價體系為標準，基於全流程運營SOP和數字化平臺，實現租賃管理標準化、線上化；社羣服務體系，規範運營品質，提供多元社羣服務，探索租賃社區治理新模式，提升客戶滿意度與續租率，探索增值服務第二增長曲線。

33、華住運營策略：構建覆蓋全需求的多元酒店產品矩陣，涵蓋經濟至奢華檔，實現“長短租結合”，堅持品牌持續升級，依託“華住會”夯實客羣基礎，通過數字化技術賦能運營，與服務全流程降本增效，打造住宿體驗新標杆。

34、自如數智化佈局：通過構建以商圈為基礎的數據資產網絡，實現“數據資產+AI+智能化敏捷運營”，打造“資管+運營”一體化管理平臺，引領行業向智能化、資本化與全球化升級。

35、中富集團依託產業發展需求，通過承接產業園區招商引資配套項目切入，為企業員工提供住宿、職工安置服務，形成清晰的業務路徑。

03 雙軌制市場下國企民企發展重點不同

36、我們視2025年為“品質租住元年”，原因在於：“十四五”保租房供應任務進入收尾階段，“保障+市場”雙軌制新生態成型；“產品力”取代“規模力”成為企業競爭力核心指標，資本理性介入，推動行業形成“投融建管退”的良性循環。

37、從最初認為公寓只是“四面牆”，到後來意識到公寓運營團隊是“操盤手”，如同汽車主機廠般整合各類資源，可見行業認知在不斷深化。

38、看好未來租住生活的產業發展：一方面，看好產業上下游細分領域，紮紮實實做好生活類服務、在租住過程中創造新價值的生意；另一方面，期待形成租住完整產業鏈。當產業鏈成型後，其上下游在服務、硬件、軟件等領域，才會有巨大的創新與價值創造空間。

39、7月底上海出臺關於推進商務樓宇更新提升的實施意見，為長租市場供給注入積極預期，為運營商提供調整資產功能的清晰路徑。未來3-5年，城市資管賽道有望持續發展，綜合配套能力強（滿足企業及從業者消費、居住需求與產業鏈協同需求）的產業園區，需求空間也將持續擴大。

40、長租公寓的差異化和核心競爭力，在於可持續發展力，這背後有三大底層邏輯：首先是選對項目，項目本身基礎決定“天花板”；其次要具備跨界能力，現在行業邊界越來越模糊，酒店、“商改住”都可能成競品，必須跳出純長租思維，思考資產的最佳用途，甚至推動空間混合用途的探索；最後是“向上卷”的能力，當行業都在往下卷，控成本、拼效率時，要堅持在價格承壓下提升品質、維持資產高質量運轉。

41、對租住行業的參與者而言，眼下短期痛點是“如何活下去”，但“活得好”必須兼顧長期邏輯。過去幾年，一些企業盲目入局，正因為誤判了長期邏輯，只看短期機會，反而栽了跟頭。

42、未來企業核心關注點，會放在“投一分錢能有多大產出”上。對於改造型項目，既要明確投後幾年內可以實現回收，更要推動資產價值提升。無論內部優化還是外部佈局，未來都需抓住提升投資效率的機會。

43、一些企業計劃未來在長租賽道快速擴張，但須明確自身DNA，企業DNA決定你的區域佈局和產品佈局，不要盲目快速追求規模，或者輕易進入陌生城市。

44、長租賽道受中資、外資共同關注，核心在於其To C屬性所帶來的強抗週期能力，即便其他物業形態承壓，居住需求始終剛性，這使其成為市場波動中的穩定選項。

45、ToC業務的抗週期屬性是吸引投資者進入住房租賃領域的關鍵吸引力，但由於涉及維度多、測算複雜，當前市場核心痛點在於，投資人與賣方“算不清賬”。利好在於，退出確定性顯著提升，讓投資人在買入階段就能清晰預判退出價值。

46、“沒有挑剔的客戶，只有不完美的產品”，需以客戶需求為導向，持續優化產品與服務。

47、部分企業通過商旅需求評估短租業務，用比長租高約30%的房價覆蓋服務運營人力成本，尋找長短租最佳平衡，打造更優的日均房價（ADR）。

48、未來產業發展的核心競爭力，將更多取決於產業要素的聚集力與服務配套的完善度。能否滿足企業及從業者的消費、居住需求，以及產業鏈上下游的協同需求，這類綜合配套能力強的產業園區，未來需求空間將持續擴大。

49、時代潮起潮落中，哪怕站在潮頭也有許多不安全感，而國企提供的保障是安心、安全。關鍵不是追求快速經營變現，而是圍繞資產運營、人員居住、生活服務的安全感，打造優質租賃生活。

50、國企更注重通過良好運營，實現資產長期增值，不看重短期價格變化，只想細水長流做好服務，專注打造“有溫度的城市居住夥伴”。

（本文根據9月9日“中國好租住：匠心運營與耐心投資的時空抉擇——2025全國品質租住大會”上海站嘉賓現場演講及圓桌對話整理而成）